Grundschuldzinsen - Rechtsanwalt und Spezialist klärt auf



Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen sind eine Belastung des Grundstücks. Sie sind gesetzlicher Inhalt der Grundschuld, wenn eine Grundschuld als verzinsliche Grundschuld bestellt wird. Dies folgt aus § 1191 Abs. 2 BGB.

Die Realisierung der Grundschuldzinsen erfolgt durch Zwangsvollstreckung (Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung). Dies folgt aus § 1147 BGB, der über § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuldzinsen Anwendung findet.

Wie kommt die Grundschuld zu ihren Zinsen?

Es ist üblich, die Grundschuld neben dem Hauptsachebetrag mit einem festen Grundschuldzins auszustatten (§ 1192 Abs. 2 BGB).

Die Grundschuldzinsen werden regelmäßig von dem Gläubiger formularmäßig vorgegeben. Vorgegeben werden regelmäßig Zinssätze von 15 % und höher.

Was sagen Notare zu den Grundschuldzinsen?

Hören wir Kesseler, Notar in Düren. Kesseler führt zu den Grundschuldzinsen in der Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 2017, 2442 (2444), aus:

„.. Aus den Beurkundungen wird jeder Notar berichten können, dass unerfahrene Grundschuldbesteller bei der Verlesung der Zinsregelung praktisch immer verstört zusammenzucken. Selbst die besten Erläuterungsbemühungen lassen bei nicht wenigen das Gefühl der Überraschung und des Unverständnisses zurück. …“

Welche Erläuterungen geben Notare zu den Grundschuldzinsen?

Im Beck'sches Notar-Handbuch, 7. Aufl. (2019) wird die Erläuterung anhand eines einfachen Beispiels empfohlen. A.a.O. heißt es unter B II Rn. 8 heißte es:

„Einfache Beispiele eignen sich dafür am besten, wie etwa die Sicherungsübereignung einer Uhr im Wert von 100 EUR zur Sicherung einer Schuld von 70 EUR.“

Auf der Website https://www.notarkammer-koblenz.de/ihr-thema/grundschulden-und-hypotheken/ (Abruf: 16.05.2022) finden sich zu den Grundschuldzinsen zwei Hinweise:

Der erste Hinweis unter der Überschrift „Grundschulden und Hypotheken“ lautet:

Grundschuldzinsen werden erst im Verwertungsfall relevant. Sie legen nur den maximalen Sicherungsumfang fest. Der monatlich zu zahlende Darlehenszins ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.

In dem zweiten Hinweis heißt es:

ACHTUNG!
Der in der Grundschuld enthaltene „Grundschuldzins“ hat nichts mit dem „Darlehenszins“ zu tun. Was Sie tatsächlich an Darlehen und Zinsen zurückzahlen müssen, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

Im Abschnitt „X.Kreditsicherheiten“ unter https://www.notarkammer-berlin.de/taetigkeitsfelder/immobilien gibt die Notarkammer Berlin folgende Erklärung (Abruf: 15.05.2022):

„Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.“

In einer Pressemitteilung der Landesnotarkammer Bayern vom 8. 11.2018 unter der Überschrift „Die Grundschuld - was ist das?“ heißt es zu den Grundschuldzinsen:

„Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.“

Reichen die Erläuterungen der Notare?

Die Erläuterungen reichen regelmäßig nicht, da Notare meist nicht in der Lage sind, eine auf den individuellen Fall zugeschnittene Belehrung zu erteilen. Notare kennen den Sicherungszweck der Grundschuldzinsen nicht. Der Sicherungszweck wird vielfach in einer gesonderten Urkunde (Sicherungsabrede) außerhalb der notariellen Beurkundung festgelegt.

Führen notarielle Erläuterungen dazu, dass der mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen bezweckte Schutz leer läuft?

Jedenfalls dann nicht, wenn der Grundschuldbesteller Verbraucher ist. Der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) äußerte sich hierzu eindeutig. Er entschied, dass die notarielle Beurkundung und die damit verbundenen notariellen Belehrungspflichten zwar zu einer vorbeugenden Kontrolle durch den Notar führen können, sie jedoch nicht den Schutz der dem Verbraucher durch die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen RL 93/13(RL 93/13) verliehenen Rechte gewährleisten. Der EuGH begründete dies in der Rechtssache C-407/18 (Addiko Bank) bei Rn. 55-56 wie folgt:

„Wie die slowenische Regierung geltend gemacht hat, kann zwar – vorbehaltlich der vom vorlegenden Gericht vorzunehmenden Prüfungen – nicht ausgeschlossen werden, dass Notare insbesondere angesichts des Notariatsgesetzes speziell im Rahmen eines in Form einer öffentlichen Urkunde geschlossenen Hypothekenkreditvertrags gegenüber Verbrauchern Beratungs- und Informationspflichten haben, durch die die Missbräuchlichkeit der Klauseln eines solchen Vertrags vorbeugend kontrolliert und somit zur Beachtung der in Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 aufgestellten Anforderungen beigetragen werden kann (…).

Selbst wenn es eine solche vorbeugende Kontrolle geben sollte, reicht sie jedoch nicht aus, um die Wirksamkeit des durch die Richtlinie 93/13 garantierten Schutzes zu gewährleisten.“

Der Entscheidung des EuGH lag ein vor einem slowenischen Notar beurkundeter Hypothekenkreditvertrag zugrunde. Das slowenische Notargesetz regelt in Art. 42 die Pflichten des Notars, ähnlich wie die §§ 4, 17 BeurkG. In der deutschen Übersetzung des Urteils des EuGH vom 26. Juni 2019 – C-407/18 heißt es bei Rn. 17 zu den Pflichten eines slowenischen Notars:

„Vor der Erstellung einer notariellen Urkunde hat der Notar den Parteien den Inhalt und die Rechtsfolgen des gewollten Rechtsakts oder der gewollten Willenserklärung in verständlicher Weise zu beschreiben und die Parteien auf die bekannten und üblichen Gefahren eines solchen Rechtsakts oder einer solchen Willenserklärung hinzuweisen. Der Notar hat die Parteien gegebenenfalls auch auf weitere Umstände im Zusammenhang mit dem gewollten Rechtsakt hinzuweisen, sofern ihm diese bekannt sind … Zudem hat er den Parteien davon abzuraten, unklare, unverständliche oder mehrdeutige Ausdrücke zu verwenden, und sie ausdrücklich auf die möglichen Rechtsfolgen der Verwendung solcher Ausdrücke hinzuweisen. Wenn die Parteien diese Ausdrücke beibehalten, muss er diese und die entsprechende Warnung an die Parteien in der notariellen Urkunde festhalten.“

Für die vor einem deutschen Notar beurkundete Grundschuld kann nach Auffassung des Anwalts Dr. Clemente nichts anderes gelten. Die Beurkundung kann zu einer vorbeugenden Kontrolle führen. Sie bietet jedoch keinen ausreichenden Schutz.

Welche Grundschuldzinsen kann der Gläubiger in der Zwangsversteigerung mit dem Rang der Grundschuld geltend machen?

Hierzu muss man wissen, dass der Gläubiger in der Zwangsversteigerung von Amts wegen die laufenden Grundschuldzinsen zugeteilt bekommt. Zu den laufenden Zinsen iSd § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG gehören nicht nur die während der laufenden Zinsperiode anfallenden Zinsen, sondern auch die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen sowie alle danach noch fällig werdenden Zinsen (§ 13 Abs. 1 ZVG). Zusätzlich können dem Gläubiger auch rückständige Zinsen zugeteilt werden. Rückständige Zinsen können mit dem Rang der Grundschuld für zwei Jahre zugeteilt werden (§ 45 Abs. 2 2. HS ZVG), allerdings nur bei rechtzeitiger Anmeldung. Die Anmeldung der rückständigen Zinsen hat spätestens vor Beginn der Bieterstunde zu erfolgen.

Hierzu ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Der Gläubiger einer mit 18 % jährlich zu verzinsenden Grundschuld über 100.000,00 € betreibt die Zwangsversteigerung. In der Grundschuldbestellungsurkunde heißt es, dass die Zinsen „am 1. Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten“ sind. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgte am 07.01.2020. Die Verteilung des auf die Grundschuld entfallenden Erlöses erfolgte am 17.04.2022 (sogen. Verteilungsterimin).

Bei ausreichendem Erlös konnte der Gläubiger der Grundschuld am 17.4.2022 mit dem Rang der Grundschuld lfd. Grundschuldzinsen in Höhe von 59.300 € und für zwei Jahre rückständige Zinsen in Höhe von 36.000 € beanspruchen:

18 % lfd. Zinsen vom 01.01.2019 bis 16.04.2022 (= 1186 Zinstage) gem. §10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG
59.300,00 €
18 % rückständige Zinsen für 2 Jahre vom 01.01.2017 bis 31.12.2018 (= 720 Zinstage) gem. § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG)
36.000,00 €

Die genannten Vorschriften lauten:

§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG: „(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

...

die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;“

§ 13 ZVG: „(1) Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen sind der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Beträge sind Rückstände.

(2) Absatz 1 ist anzuwenden, gleichviel ob die Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen auf öffentlichem oder privatem Recht oder ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen oder ob die gesetzlichen Vorschriften andere als die in § 10 Abs. 1 Nr. 3 und 4 bestimmten Fristen festsetzen; kürzere Fristen als die in § 10 Abs. 1 Nr. 3 und 4 bestimmten werden stets vom letzten Fälligkeitstag vor der Beschlagnahme zurückgerechnet.

(3) Fehlt es innerhalb der letzten zwei Jahre an einem Fälligkeitstermin, so entscheidet der Zeitpunkt der Beschlagnahme.

(4) Liegen mehrere Beschlagnahmen vor, so ist die erste maßgebend. Bei der Zwangsversteigerung gilt, wenn bis zur Beschlagnahme eine Zwangsverwaltung fortgedauert hat, die für diese bewirkte Beschlagnahme als die erste.“

§ 45 ZVG: „(1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird.

(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.

(3) Ansprüche nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift der Beschlüsse einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben.“

Grundschuldzinsen verjähren nach 3 Jahren (§§ 195, 197 Abs. 2, § 216 Abs. 3, § 902 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem sie fällig wurden (§ 199 Abs. 1 BGB).

§ 195 BGB: „Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.“

§ 197 BGB: „(1) In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1. Schadensersatzansprüche, die auf der vorsätzlichen Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung beruhen,

2. Herausgabeansprüche aus Eigentum, anderen dinglichen Rechten, den §§ 2018, 2130 und 2362 sowie die Ansprüche, die der Geltendmachung der Herausgabeansprüche dienen,

3. rechtskräftig festgestellte Ansprüche,

4. Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden,2. Herausgabeansprüche aus Eigentum, anderen dinglichen Rechten, den §§ 2018, 2130 und 2362 sowie die Ansprüche, die der Geltendmachung der Herausgabeansprüche dienen,

5. Ansprüche, die durch die im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung vollstreckbar geworden sind, und

6. Ansprüche auf Erstattung der Kosten der Zwangsvollstreckung.

(2) Soweit Ansprüche nach Absatz 1 Nr. 3 bis 5 künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt haben, tritt an die Stelle der Verjährungsfrist von 30 Jahren die regelmäßige Verjährungsfrist.“

§ 199 BGB: „(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem

1. der Anspruch entstanden ist und

2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren

1.ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und

2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

Maßgeblich ist die früher endende Frist.

(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.

(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.

(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.“

§ 216 BGB: „(1) Die Verjährung eines Anspruchs, für den eine Hypothek, eine Schiffshypothek oder ein Pfandrecht besteht, hindert den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen.

(2) Ist zur Sicherung eines Anspruchs ein Recht verschafft worden, so kann die Rückübertragung nicht auf Grund der Verjährung des Anspruchs gefordert werden. Ist das Eigentum vorbehalten, so kann der Rücktritt vom Vertrag auch erfolgen, wenn der gesicherte Anspruch verjährt ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung auf die Verjährung von Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen.“

§ 902 BGB: „(1) Die Ansprüche aus eingetragenen Rechten unterliegen nicht der Verjährung. Dies gilt nicht für Ansprüche, die auf Rückstände wiederkehrender Leistungen oder auf Schadensersatz gerichtet sind.

(2) Ein Recht, wegen dessen ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen ist, steht einem eingetragenen Recht gleich.“

Dies war nicht immer so. Nach früherer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war die Verjährung de Zinsen so lange gehemmt, solange der Sicherungsfall nicht eingetreten ist. Dies hatte beispielsweise in einem der vom BGH entschiedenen Fälle zur Folge, dass die Zinsen des Jahres 1973 noch im Jahre 1989 und in einem anderen Fall für 28 Jahre unverjährt waren.

Die Änderung ist auch auf die Kritik des Rechtsanwalts Dr. Clemente zurückzuführen, der in dem Beschluss des XI. Zivisenats des BGH vom 26. Januar 1999 – XI ZR 90/98 –, bei Rn. 11, juris, wie folgt erwähnt wird:

»Die gegenteilige Ansicht des IX. Zivilsenats, die Zustimmung (OLG Koblenz WM 1993, 1033, 1034 f.; LG Bückeburg WM 1994, 202, 203; Merkel, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch § 94 Rdn. 182; Palandt/Bassenge, BGB 58. Aufl. § 1193 Rdn. 3; Rauch/Zimmermann, Grundschuld und Hypothek 2. Aufl. Rdn. 314; v. Feldmann WuB IV A. § 202 BGB 1.94), aber auch Kritik (Staudinger/Wolfsteiner, BGB 13. Bearb. Vorbem. zu §§ 1191 ff. Rdn. 56 f.; RGRK-Joswig, BGB 12. Aufl. § 1192 Rdn. 5; Nobbe, Neue höchstrichterliche Rechtsprechung zum Bankrecht 6. Aufl. Rdn. 1332, 1333; Hök MDR 1994, 645, 646 f.; Clemente EwiR 1993, 369 f.; Blaschczok WuB I F 3. - 6.93) erfahren hat, ist mit dem Willen und den Vorstellungen der Parteien der Sicherungsabrede nicht vereinbar (a), widerspricht der Intention des Gesetzgebers (b) und dem Sinn und Zweck der Sicherungsabrede (c), ist im Vergleich zur Verjährung des Anspruchs auf rückständige Zinsen aus isolierten Grundschulden und aus Hypotheken systemwidrig (d) und benachteiligt den Sicherungsgeber ohne sachlichen Grund unangemessen (e).

In der Zwangsversteigerung erfolgt eine Zuteilung auch auf verjährte Zinsen.

Was sagt der Anwalt Dr. Clemente zu den Zinsen der Grundschuld?

Rechtsanwalt Dr. Clemente hat aufgrund der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) Zweifel, ob die üblichen Zinsen der Grundschuld. Er hat dies ausführlich in seinem Aufsatz „Die Grundschuldbestellungsurkunde im Lichte der RL 93/13 - Mögliche Schwachstellen der gegenwärtigen Formularpraxis und Rechtsprechung“ begründet.

Rechtsanwalt Dr. Clemente ist der Überzeugung, dass die Grundschuldzinsen in Drittsicherungsfällen, also in Fällen, in denen die Grundschuld für fremde Verbindlichkeiten bestellt wurde, nicht mehr zu Lasten des Drittsicherungsgebers geltend gemacht werden können. Er hat dies ausführlich in dem Aufsatz Clemente/Lenk, Planmäßige Übersicherung durch Grundschuldzinsen, ZfIR 2002, 337-343, dargelegt. Seiner Auffassung hat sich Schoppmeyer, Mitglied des 9. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, in Loschky/Fischer/Gehrlein, Das Recht der Kreditsicherung, 10. Aufl. (2018), Rd. 224a, angeschlossen.

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