Hypothek - Rechtsanwalt und Spezialist klärt auf


Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist eine Belastung des Grundstücks. § 1113 BGB beschreibt den Inhalt der Hypothek wie folgt:

§ 1113 BGB: (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek)

(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.“

Die Befriedigung aus dem Grundstück erfolgt "wegen einer" dem Gläubiger "zustehenden Forderung". Die Hypothek setzt also eine dem Gläubiger zustehende Forderung voraus. Sie wurde vom Gesetzgeber somit als Kreditsicherungsmittel konzipiert. Als Kreditsicherungsmittel wurde sie jedoch von der Sicherungsgrundschuld verdrängt. Der Gläubiger befriedigt sich aus der Hypothek durch Zwangsvollstreckung wie § 1147 BGB zeigt, der bestimmt:

§ 1147 BGB: „Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.“

Der Eigentümer ist berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen. Dies folgt aus § 1142 BGB:

§ 1142 BGB: „(1) Der Eigentümer ist berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen, wenn die Forderung ihm gegenüber fällig geworden oder wenn der persönliche Schuldner zur Leistung berechtigt ist.

(2) Die Befriedigung kann auch durch Hinterlegung oder durch Aufrechnung erfolgen.“

Warum wurde die Hypothek durch die Grundschuld verdrängt?

Die Hypothek wurde von der Grundschuld aufgrund deren Abstraktheit verdrängt. Die Abstraktheit ermöglicht, dass die Grundschuld mehrfach und flexibel eingesetzt werden kann. Die Grundschuld kann nicht nur eine bestimmte Forderung sichern, sondern auch künftige, noch nicht entstandene Forderungen. Zwar kann auch die Höchstbetragshypothek mehrere Forderungen sichern, beispielsweise die aus der laufenden Geschäftsverbindung. Allerdings scheidet bei ihr eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus. Die Unterwerfung bedarf zwingend die vorherige Feststellung der Forderung. Zudem scheidet ein redlicher Erwerb der Forderung aus.

Wo spielt die Hypothek heute noch eine Rolle?

§ 867 ZPO: (1) Die Sicherungshypothek wird auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen; die Eintragung ist auf dem vollstreckbaren Titel zu vermerken. Mit der Eintragung entsteht die Hypothek. 3Das Grundstück haftet auch für die dem Schuldner zur Last fallenden Kosten der Eintragung.

(2) Sollen mehrere Grundstücke des Schuldners mit der Hypothek belastet werden, so ist der Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen. Die Größe der Teile bestimmt der Gläubiger; für die Teile gilt § 866 Abs. 3 Satz 1 entsprechend.

(3) Zur Befriedigung aus dem Grundstück durch Zwangsversteigerung genügt der vollstreckbare Titel, auf dem die Eintragung vermerkt ist.Die Befriedigung kann auch durch Hinterlegung oder durch Aufrechnung erfolgen.“

Welcher Unterschied besteht zwischen der Hypothek und der Sicherungshypothek?

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass sich der Gläubiger einer Hpyothek gem. § 1138 BGB zum Beweis seiner Forderung auf die Eintragung im Grundbuch und damit auf die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB berufen kann.

§ 1138 BGB: „Die Vorschriften der §§ 891 bis 899 gelten für die Hypothek auch in Ansehung der Forderung und der dem Eigentümer nach § 1137 zustehenden Einreden.“

§ 891 Abs. 1 BGB: „(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.“

Bei der Sicherungshypothek ist zudem eine akzessorische Höchstbetragssicherung möglich; Grundschulden und (Verkehrs-)Hypotheken können nicht als Höchstbetragsrechte bestellt werden (vgl. § 1190 Abs. 3 BGB).

§ 1190 BGB: „(1) Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird. 2Der Höchstbetrag muss in das Grundbuch eingetragen werden.

(2) Ist die Forderung verzinslich, so werden die Zinsen in den Höchstbetrag eingerechnet.

(3) Die Hypothek gilt als Sicherungshypothek, auch wenn sie im Grundbuch nicht als solche bezeichnet ist.

(4) Die Forderung kann nach den für die Übertragung von Forderungen geltenden allgemeinen Vorschriften übertragen werden. Wird sie nach diesen Vorschriften übertragen, so ist der Übergang der Hypothek ausgeschlossen.“

Zu beachten ist, dass eine dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung stets nur bezüglich eines bezifferten Betrags möglich ist. Bei einer Höchstbetragssicherungshypothek ist eine Eintragung von Hypothekenzinsen nicht möglich.

Was sagt der Anwalt zur Hypothek?

Da die Hypothek ausführlich im Gesetz geregelt ist, die Sicherungsgrundschuld demgegenüber nicht, ist darüber nachzudenken, ob die Hypothek nicht wieder als Kreditsicherungsmittel eingesetzt wird.