Die Teilungsversteigerung ist im Dritten Abschnitt des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) geregelt, und zwar in den §§ 180 bis 185 ZVG. Die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts finden entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt“, wenn „die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen soll" (§ 180 Abs. 1 ZVG). Die Vorschrift ist klar. Gleichwohl kommen nicht alle Vorschriften des ersten und zweiten Abschnitts zum Zuge.
Nicht zur Anwendung kommt beispielsweise die Vorschrift des § 63 ZVG. Nach der Vorschrift können auch einzelne Miteigentumsanteile Gegenstand der Versteigerung (sogen. Einzelausgebot) sein. Ein Einzelausgebot ist bei der Grundstücksversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft jedoch unzulässig, da der Verfahrenszweck der Teilungsversteigerung mit einem Einzelausgebot von Miteigentumsanteilen nicht zu vereinbaren ist.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs begründete dies in seinem Beschluss vom 07. Mai 2009 – V ZB 12/09 – bei Rn. 21 - 22 wie folgt:
a) Die Teilungsversteigerung nach § 180 ff. ZVG findet statt, wenn die Teilung eines mehreren gehörenden Grundstücks in Natur nicht möglich ist (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verfahren dient der Ersetzung eines unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand, d.h. der Schaffung eines unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlöses in Geld. Es bereitet mithin eine anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelte vermögensrechtliche Auseinandersetzung unter den Eigentümern lediglich vor und hat nicht die Funktion, diese Auseinandersetzung zu ersetzen oder vorwegzunehmen (BVerfGE 42, 64, 75). Das Verfahren ist auf die vollständige und endgültige Aufhebung der Gemeinschaft und nicht nur auf das Ausscheiden einzelner Miteigentümer unter Fortbestand der Gemeinschaft in anderer personeller Zusammensetzung gerichtet.
b) Mit diesem Verfahrenszweck ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile nicht zu vereinbaren. Denn es kann zu dem Ergebnis führen, dass nicht auf sämtliche Anteile geboten wird. In diesem Fall wird die Gemeinschaft nicht aufgehoben. Ihre Aufhebung kann auch nicht auf andere Weise, wie durch den Verzicht auf den Miteigentumsanteil, herbeigeführt werden; denn ein solcher Verzicht ist unzulässig (Senat, BGHZ 172, 209, 214 ff.). Deshalb ist - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - mit dem Einzelausgebot weder dem Verfahrenszweck noch den Interessen der das Verfahren betreibenden Miteigentümer, aus der Gemeinschaft auszuscheiden, Genüge getan. Der auf den Senatsbeschluss vom 28. September 2006 (V ZB 55/06, NJW-RR 2007, 1139) gestützte Einwand der Rechtsbeschwerde, dass das auf ein Gesamtausgebot abgegebene Meistgebot erfahrungsgemäß geringer sei als das Gesamtergebnis der auf Einzelausgebote abgegebenen Meistgebote und deshalb die Interessen der Miteigentümer an einem möglichst günstigen Ergebnis der Versteigerung nur bei dem Einzelausgebot der Miteigentumsanteile gewahrt würden, ist nicht tragfähig. Denn jedem Antrag auf Teilungsversteigerung liegt zwar die Erwartung zugrunde, dass ein vernünftiger Erlös erzielt werden kann; dieser muss aber nicht der denkbar günstigste sein (BVerfGE aaO). Zudem gilt der Erfahrungssatz des geringeren Meistgebots auf ein Gesamtausgebot nur bei der Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke, nicht aber bei der Teilungsversteigerung eines einzigen Grundstücks. Der in der Rechtsbeschwerdebegründung enthaltene Hinweis auf § 63 Abs. 2 Satz 1 ZVG, wonach jeder Beteiligte ein Gesamtausgebot verlangen kann, gibt für die Zulässigkeit des Einzelausgebots jedes Miteigentumsanteils bei der Teilungsversteigerung nichts her.
Gegenstand der Teilungsversteigerung kann daher grundsätzlich nur das gesamte Grundstück sein.
Antwort sowie andere Fragen nebst Antworten werden demnächst eingestellt.
Die Praxis der Teilungsversteigerung bestätigt die Feststellung in dem vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in Auftrag gegebenen Abschlussbericht der Forschungsgruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken. Auf S. 307 des Berichts heißt es:
«Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und von den Verfahrensbeteiligten - und zum Teil von deren Rechtsberatern - kaum überschaubar.»
Rechtsanwalt Dr. Clemente sieht oft, dass Beteiligte (Miteigentümer, Ersteher) mangels ausreichender Kenntnis der "Spielregeln" der Teilungsversteigerung kalt erwischt werden. Man kann daher den Beteiligten nur empfehlen, fachkundigen Rat einzuholen.