Zwangs- und Teilungsversteigerung


Zwangsversteigerung

„Abfallprodukt“ des Haupttätigkeitsschwerpunkts des Rechtsanwalts Dr. Clemente ist die Zwangs- und Teilungsversteigerung. Die Zwangsversteigerung ist die "Nagelprobe". Zwar wird die Grundschuld in § 1191 BGB als Belastung eines Grundstücks dergestalt definiert, „dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist". Jedoch gewährt § 1147 BGB, der über § 1192 Abs. 1 BGB anwendbar ist, nur ein Befriedigungsrecht „im Wege der Zwangsvollstreckung“, d. h., ein Recht zur Zwangsversteigerung.

Rechtsanwalt Dr. Clemente betreut seit Jahrzehnten Zwangsversteigerungen für Institute und private Gläubiger.


Teilungsversteigerung

Rechtsanwalt Dr. Bothe erwähnt Rechtsanwalt Dr. Clemente in der zweiten Auflage seines Buches „Die Teilungsversteigerung“ unter der Überschrift „Wagnis Teilungsversteigerung – ein paar offene Worte zum Geleit“ bei Rn. 6. Er schreibt:

«Was etwa bestehen bleibende Rechte im geringsten Gebot betrifft, wegen § 182 Abs. 1 ZVG stets ein ganz kardinaler Punkt, spielt Sachenrecht aus hintersten Abteilung des Grundschuldwesens hinein nebst dem zugehörigen Recht der Kreditsicherheiten, also speziellstes Bankrecht. Und wer von uns hätte jemals zuvor etwas von Clemens Clemente gehört?»

Um den Hintergrund der Frage zu verstehen, muss man sich vergegenwärtigen, dass der Fragesteller Fachanwalt für Familien- und Erbrecht ist. Rechtsanwalt Dr. Clemente ist demgegenüber auf dem Gebiet des Grundschuldwesens und in dem Recht der Kreditsicherheiten zu Hause und nimmt für sich in Anspruch, als Autor eines in vier Auflagen erschienenen Buches über das Recht der Sicherungsgrundschuld und Autor von über 100 Publikationen rund um die Grundschuld besondere Kenntnisse der angesprochenen Kardinalpunkte zu besitzen. Er kennt die Kardinalpunkte aus dem „Effeff".

Die Teilungsversteigerung ist in der Tat gegenüber der Zwangsversteigerung die „Kür“. Sie ist „sehr komplex und für Verfahrensbeteiligte – und zum Teil von deren Rechtsberatern – kaum überschaubar.“ Diese Feststellung findet sich in dem vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in Auftrag gegebenen Abschlussbericht der Forschungsgruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken. Auf S. 307 des Berichts heißt es:

«Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und von den Verfahrensbeteiligten - und zum Teil von deren Rechtsberatern - kaum überschaubar.»

Beteiligte werden daher häufig kalt erwischt. Der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer erkennt erst in der Bietstunde, dass das Grundstück aufgrund einer eingetragenen Grundschuld nicht versteigerungsfähig ist. Der Ersteher sieht erst nach dem Zuschlag, dass er in Unkenntnis der Bedeutung bestehen bleibender Rechte zu viel geboten hat. Übersehen wird zudem häufig, dass die Teilungsversteigerung nur der Schaffung eines unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlöses in Geld dient, nicht jedoch zur Verteilung eines Übererlöses an die Alteigentümer führt.

Rechtsanwalt Dr. Clemente kennt die Probleme und kann sie lösen.