Sicherungsgrundschuld - Rechtsanwalt und Spezialist klärt auf


Was ist eine Sicherungsgrundschuld?

Die zur Kreditsicherung eingesetzte Grundschuld wird Sicherungsgrundschuld genannt. Der Begriff Sicherungsgrundschuld fand mit Wirkung vom 19.8.2008 Eingang in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Sicherungsgrundschuld wird in § 1192 Abs. 1a BGB als „Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs“ legal definiert.

Was ist das Problem der Sicherungsgrundschuld?

Der Gesetzgeber hat es versäumt, den Sicherungsvertrag zu regeln. Der Sicherungsvertrag wird daher üblicherweise mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen des Gläubigers geregelt. Dies führt dazu, dass der Sicherungsvertrag am Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen ist. Es ist daher nicht verwunderlich, dass das Recht der Sicherungsgrundschuld durch richterliche Entscheidungen von Einzelfällen (case law) geprägt wird.

Was ist ein Sicherungsvertrag?

Der Sicherungsvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der die abstrakte Grundschuld mit der gesicherten Forderung verbindet. Aus dem Sicherungsvertrag ergeben sich die Rechte und Pflichten von Gläubiger (Sicherungsnehmer der Grundschuld) und Schuldner (Sicherungsgeber der Grundschuld).

Welche Bedeutung hat der Sicherungsvertrag?

Die Grundschuld gibt ihrem Gläubiger das Recht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben, unabhängig, ob eine zur Zahlung verpflichtete Person oder eine gesicherte Forderung vorhanden ist oder nicht. Sie trägt daher ihren Rechtsgrund in sich. Der Sicherungsvertrag schafft eine schuldrechtliche Abhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung.

Aufgrund des Sicherungsvertrages darf der Gläubiger von der Grundschuld nicht mehr unabhängig, ob eine zur Zahlung verpflichtete Person oder eine gesicherte Forderung vorhanden ist, aus der Grundschuld vorgehen, sondern nur noch wegen der gesicherten Forderung in Übereinstimmung mit dem Sicherungsvertrag.

Der Sicherungsvertrag begründet zwischen dem Gläubiger als Sicherungsnehmer der Grundschuld und dem Sicherungsgeber der Grundschuld ein Treuhandverhältnis. Der Bundesgerichtshof (BGH) wörtlich bei Rz. 36 seines Urteils vom 30. 3. 2010 - XI ZR 200/09:

"Der bei der ... Bestellung der Sicherungsgrundschuld zu Stande kommende Sicherungsvertrag begründet zwischen den Vertragsparteien – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – kraft seiner Rechtsnatur ein Treuhandverhältnis, weil der Grundschuldgläubiger als Sicherungsnehmer nach außen mehr Rechtsmacht erhält, als er im Innenverhältnis, gebunden durch den Sicherungsvertrag, ausüben darf (BGHZ 133, 25 [30] = NJW 1996, 2092; BGH, NJW 1989, 1732 = WM 1989, 210 [211]; jew. m.w. Nachw.)."

Was versteht man unter weiter und enger Sicherungsabrede?

Die Sicherungsabrede stellt den wesentlichen Teil des sogen. Sicherungsvertrages dar. Sie verknüpft die Grundschuld mit der gesicherten Forderung und bezeichnet die Forderung(en), die die Grundschuld sichert. Begriffe wie Zweckerklärung, Sicherungserklärung, Zweckbestimmungserklärung und, Sicherungszweckvereinbarung besagen nichts anderes. Aufgrund der Sicherungsabrede wird eine Abhängigkeit zwischen der abstrakten Grundschuld und der gesicherten Forderung geschaffen.

In der Praxis sind zwei Arten anzutreffen, nämlich die weite und die enge Sicherungsabrede.

a) Weite Sicherungsabrede

Als weite Sicherungsabrede bezeichnet man eine Vereinbarung, die bestimmt, dass die sicherungshalber hingegebene Grundschuld für "alle bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche" des Gläubigers "aus der Geschäftsverbindung" mit dem Schuldner haftet. Eine typische Klausel aus der Praxis lautet:

„Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die Abtretung der Rückgewähransprüche dienen der Sicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche, die der Bank mit ihren sämtlichen in- und ausländischen Geschäftsstellen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung gegen den Sicherungsgeber zustehen. Hat der Sicherungsgeber die Haftung für die Verbindlichkeiten eines anderen Kunden der Bank übernommen (zum Beispiel als Bürge), so sichert die Grundschuld die aus der Haftungsübernahme folgende Schuld erst ab ihrer Fälligkeit.“

b) Enge Sicherungsabrede

Wird demgegenüber die Sicherungsabrede auf einzelne Ansprüche beschränkt, spricht man von einer engen Sicherungsabrede. Die enge Sicherungsabrede wird regelmäßig wie folgt oder ähnlich formuliert:

„Die Grundschuld(en) nebst Zinsen und Nebenleistung dient/ dienen zur Sicherheit für alle Forderungen (Hauptsumme, Zinsen und Kosten) aus dem Darlehen Nr.___ über ___ gegen ___.“

Welche weitere Sicherheiten hat der Gläubiger einer Sicherungsgrundschuld häufig?

Dem Gläubiger einer Sicherungsgrundschuld dienen bei Immobiliardarlehensverträgen regelmäßig als weitere Sicherheit:

  • Haftungsübernahme in Höhe der Grundschuld und ihrer Zinsen
  • dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
  • Abtretung des Anspruchs auf Rückgewähr vor- und gleichrangiger Grundschulden

Was ist eine persönliche Haftungsübernahme und eine persönliche Unterwerfungserklärung?

Bei der Haftungsübernahme handelt es sich um Schuldversprechen bzw Schuldanerkenntnis im Sinne des § 780 BGB bzw. 781 BGB:

§ 780 BGB: „Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den eine Leistung in der Weise versprochen wird, dass das Versprechen die Verpflichtung selbständig begründen soll (Schuldversprechen), ist, soweit nicht eine andere Form vorgeschrieben ist, schriftliche Erteilung des Versprechens erforderlich. Die Erteilung des Versprechens in elektronischer Form ist ausgeschlossen.“

§ 781 BGB: „Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den das Bestehen eines Schuldverhältnisses anerkannt wird (Schuldanerkenntnis), ist schriftliche Erteilung der Anerkennungserklärung erforderlich. Die Erteilung der Anerkennungserklärung in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Ist für die Begründung des Schuldverhältnisses, dessen Bestehen anerkannt wird, eine andere Form vorgeschrieben, so bedarf der Anerkennungsvertrag dieser Form.“

Eine übliche Regelung lautet:

»Für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Nebenleistungen übernimmt der Eigentümer die persönliche Haftung, aus der er ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundeigentum in Anspruch genommen werden kann. Er unterwirft sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen.«

Welche Bedeutung hat der Zusatz, »Er unterwirft sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen", in der soeben zitierten Regelung«

Es handelt sich um eine persönliche Unterwerfungserklärung, über die ein Vollstreckungstitel im Sinne des § 794 Abs. 1 Ziff. 5 ZPO geschaffen wird, der den Gläubiger zur Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Schuldners berechtigt.

Ist die persönliche Hafungsübernahme nebst Unterwerfungserklärung wirksam?

Rechtsanwalt Dr. Clemente hat aufgrund der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) Zweifel, ob die formularmäßige persönliche Haftungsübernahme nebst Unterwerfungserklärung im Anwendungsbereich der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen noch haltbar ist. Er hat dies ausführlich in seinem Aufsatz „Die Grundschuldbestellungsurkunde im Lichte der RL 93/13 - Mögliche Schwachstellen der gegenwärtigen Formularpraxis und Rechtsprechung“ begründet.

Welche Bedeutung hat die Abtretung der Rückgewähransprüche auf Rückgewähr vor- und gleichrangiger Grundschulden?

Die Abtretung der Rückgewähransprüche auf Rückgewähr vor- und gleichrangiger Grundschulden stelle eine weitere Sicherheit da. Eine übliche Regelung lautet:

»2. Erweiterung des Haftungsumfanges durch Abtretung der Ansprüche auf Rückgewähr vor- und gleichrangiger Grundschulden

(1) Falls der Grundschuld gegenwärtig oder künftig andere Grundschulden im Rang vorgehen oder gleichstehen, werden der Bank hiermit die Ansprüche auf Rückübertragung vor- und gleichrangiger Grundschulden und Grundschuldteile nebst Zinsen und Nebenrechen, die Ansprüche auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, einer Verzichtserklärung, einer Nichtvalutierungserklärung sowie die Ansprüche auf Auszahlung des Übererlöses im Verwertungsfalle abgetreten. Sollten diese Rückgewähransprüche an vorrangigen Grundschulden bereits anderweitig abgetreten sein, wird hierit der Anspruch auf Rückübertragung dieser Ansprüche abgetreten.

(2) Die Abtretung erfolgt mit der Maßgabe, dass die Bank sich bei Fälligkeit des Rückgewähranspruchs auch aus der ihr dann abzutretenden Grundschuld befriedigen darf, wobei diese Grundschuld zusätzlich zu der oben genannten Grundschuld als weitere Sicherheit für ihre Forderung dient. Für diese weitere Grundschuld gelten die Bestimmungen dieser Sicherungsvereinbarung entsprechend.

(3) Die Bank ist befugt, die Abtretung der Rückgewähransprüche dem Rückgewährverpflichteten anzuzeigen.«

Wo wird der Sicherungszweck der weiteren Sicherheiten festgelegt?

Der Sicherungszweck wird bei der Bestimmung des Sicherungszwecks der Grundschuld festgelegt (siehe hierzu oben bei "(Weite und enge Sicherungsabrede)".

Sind alle die vom Gläubiger regelmäßig vorformulierten Bedingungen in der Grundschuldbestellungsurkunde wirksam?

Rechtsanwalt Dr. Clemente hat aufgrund der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) Zweifel, ob alle üblichen Bausteine in der Grundschuldbestellungsurkunde in Verbraucherverträgen noch haltbar sind. Er hat dies ausführlich in seinem Aufsatz „Die Grundschuldbestellungsurkunde im Lichte der RL 93/13 - Mögliche Schwachstellen der gegenwärtigen Formularpraxis und Rechtsprechung“ begründet.

Was sagt der Anwalt Dr. Clemente zur Sicherungsgrundschuld?

Das Gesetz begnügt sich mit der Definition des Begriffs "Sicherungsgrundschuld". Das Problem der Sicherungsgrundschuld ist das, das auf ihre gesetzliche Regelung verzichtet wird. Die Sicherungsgrundschuld wird daher durch Allgemeine Geschäftsbedingungen mit der Folge geregelt, dass letztlich Gerichte über die Wirsamkeit der Bedingungen entscheiden müssen. Das Recht der Sicherungsgrundschuld ist daher ein "case law" und für den Laien nicht zu überblicken.