Die Teilungsversteigerung dient dem Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 180 Abs. 1 ZVG).
Das Gesetz spricht in § 180 Abs. 1 ZVG von „Aufhebung einer Gemeinschaft“. Der Begriff ist weit und vermeidet jede Festlegung auf eine konkrete Rechtsform. Gegenstand der Teilungsversteigerung sind daher nicht nur Bruchteilsgemeinschaften iSd §§ 741 ff. BGB. Der V. Zivilsenat führte zu der Problematik in seinem Beschluss vom Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 18/15 – bei Rn. 7 – 15 aus:
a) aa) Eine Teilungsversteigerung ist nach § 180 Abs. 1 ZVG zur Aufhebung einer Gemeinschaft zulässig. Unter einer Gemeinschaft versteht das Gesetz, wie sich mittelbar aus § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG ergibt, eine Mehrheit von (natürlichen oder juristischen) Personen, die als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind. Erfasst werden Personengemeinschaften aller Art, unabhängig davon, welches Gemeinschaftsverhältnis zwischen ihren Mitgliedern besteht und welchem Recht dieses Verhältnis unterliegt. Die Teilungsversteigerung ist allerdings nur zur Aufhebung einer Gemeinschaft zulässig, bei der das einzelne Mitglied auf Grund eines Aufhebungsanspruchs die Aufhebung der Gemeinschaft - gegebenenfalls unter bestimmten Bedingungen - erzwingen kann.
bb) Diese Voraussetzung ist in den §§ 180, 181 ZVG nicht ausdrücklich benannt. Sie ergibt sich vielmehr aus der Entstehungsgeschichte des § 181 Abs. 1 ZVG und aus dem Zusammenhang der Vorschriften über die Teilungsversteigerung mit den Vorschriften des materiellen Rechts über die Bruchteils- und die verschiedenen Formen der Gesamthandsgemeinschaft.
(1) Bei der Ausarbeitung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung stand der Gesetzgeber vor der Frage, ob er die Anordnung der Teilungsversteigerung ähnlich wie die Vollstreckungsversteigerung von der Erwirkung und Zustellung eines Aufhebungstitels abhängig machen sollte oder nicht. Für beides gab es in den seinerzeit noch bestehenden landesrechtlichen Bestimmungen Vorbilder. Der Gesetzgeber entschied sich mit dem heutigen § 181 Abs. 1 ZVG dafür, nach preußischem Vorbild auf das Titelerfordernis zu verzichten. Grund für die Entscheidung war die Überlegung, dass der Aufhebungsanspruch in aller Regel bestehen und die Aufhebung der Gemeinschaft nur im Ausnahmefall ausgeschlossen sein werde. Dann bedeute es einen letztlich unnötigen Aufwand an Kosten und Zeit, die Teilungsversteigerung in allen Fällen erst nach der Titulierung des Aufhebungsanspruchs zuzulassen, obwohl es dessen nur in Ausnahmefällen bedürfe. Es erschien zweckmäßiger, auf das Titelerfordernis zu verzichten und die Beteiligten in den Ausnahmefällen auf die Widerspruchsklage analog § 771 ZPO zu verweisen (zum Ganzen: Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 14 mwN).
(2) Bei dieser Einschätzung hat sich der Gesetzgeber an den für die Aufhebung durch Teilungsversteigerung in Betracht kommenden Gemeinschaftsformen des geltenden bürgerlichen Rechts orientiert. Sie sehen nämlich alle im Grundsatz einen Aufhebungsanspruch vor, der teilweise ohne besondere Voraussetzungen, teilweise erst nach Eintritt bestimmter Auflösungsakte gegeben ist, die das interessierte Mitglied der Gemeinschaft aber einseitig herbeiführen kann.
b) Das grundsätzliche Bestehen eines Anspruchs auf Aufhebung der Gemeinschaft oder jedenfalls auf Verwertung von Grundstücken im Wege der Teilungsversteigerung ist auch Voraussetzung für die Anordnung der Teilungsversteigerung von Grundstücken rechtsfähiger Personengesellschaften. Das Vermögen solcher Gesellschaften ist nicht gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter, sondern Vermögen der Gesellschaft selbst. Dennoch ist die Teilungsversteigerung der Grundstücke - in allerdings je nach der Rechtsform der Personengesellschaft unterschiedlichem Umfang - zulässig, soweit ein Gesellschafter die Auseinandersetzung der Gesellschaft nach dem Recht der Gemeinschaft verlangen kann. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das der Fall, weil der Gesetzgeber in § 731 Satz 2 BGB für deren Auflösung auf die Vorschriften für die Gemeinschaft und damit auch auf die Vorschriften über die Teilungsversteigerung verwiesen hat (Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 12). An einem entsprechenden Anspruch des einzelnen Gesellschafters fehlt es dagegen bei den anderen rechtsfähigen Personengesellschaften (LG Kaiserslautern, Rpfleger 1985, 121, 122; Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 180 Rn. 10; Depré/Popp, ZVG, § 180 Rn. 3 Stichwort offene Handelsgesellschaft; Hintzen in: Dassler/Schiffbauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 180 Rn. 28, 30 f.; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 180 Anm. 2.4 f und g) und bei den Mitgliedern juristischer Personen (vgl. Löhning/Ahrens, ZVG, § 180 Rn. 5). Bei diesen Verbänden ist im Auflösungsfall eine Liquidation durch Liquidatoren durchzuführen.
c) Deshalb ist auch die Teilungsversteigerung der im Eigentum von Personengemeinschaften, die vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs errichtet worden sind, oder von in diesem Sinne altrechtlichen (teil-) rechtsfähigen Verbänden - juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften - stehenden Grundstücke nur zulässig, wenn dem einzelnen Mitglied ein Aufhebungsanspruch zusteht, der im Wege der Teilungsversteigerung durchgesetzt werden kann.
aa) Anerkannt ist das für Ehegatten, die auf Grund von Überleitungsvorschriften in einem nicht mehr geltenden Güterstand leben. Sie sind zwar begrifflich Personengemeinschaften im Sinne von § 180 Abs. 1 ZVG. Zulässig ist die Teilungsversteigerung aber nur, wenn die Gemeinschaft nach dem für sie maßgeblichen Statut durch Teilungsversteigerung aufgehoben oder das Gemeinschaftsvermögen auf diesem Wege verwertet werden darf. Auf dieser Grundlage ist die Teilungsversteigerung des Grundstücks von Ehegatten abgelehnt worden, die noch im Güterstand der Einkommens- und Vermögensgemeinschaft nach dem Familiengesetzbuch der DDR lebten. Für ihre Aufhebung gelten nach Art. 234 § 4a Abs. 2 Satz 2 EGBGB weiterhin die Regelungen in § 39 FamGB, die eine Aufhebung durch Teilungsversteigerung ausschließen (OLG Brandenburg, OLGR 1995, 61 f.; Rellermeyer, Rpfleger 1997, 509, 514). Lässt das Statut des altrechtlichen Güterstands dagegen die Teilungsversteigerung zu, kann sie bei einem Grundstück von Ehegatten, die in diesem Güterstand leben, angeordnet werden (OLG Celle, SeuffertA Bd. 78 S. 147, 148: Güterstand im Alten Land bei Hamburg). Ähnlich liegt es bei Erbengemeinschaften aufgrund von Erbfällen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Einzelheiten bei Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 180 Rn. 2 Abs. 2).
bb) Für altrechtliche juristische Personen und altrechtliche (teil-) rechtsfähige Verbände, deren Vermögen ihnen als Verband zugeordnet ist, gilt nichts anderes. Ihr Vermögen ist Verbandsvermögen, nicht das gemeinschaftliche Vermögen ihrer Mitglieder. Die Teilungsversteigerung solcher Verbandsgrundstücke ist nur zulässig, wenn die auf solche juristischen Personen oder (teil-) rechtsfähigen Verbände anzuwendenden Vorschriften selbst eine Aufhebung der juristischen Person oder des Verbands durch Teilungsversteigerung oder jedenfalls eine Verwertung der Verbandsgrundstücke auf diesem Weg zulassen oder wenn eine solche Verwertung nach diesen Vorschriften in dem Statut des (teil-) rechtsfähigen Verbands vorgesehen werden darf und im Einzelfall vorgesehen worden ist. Denn die Teilungsversteigerung dient nach § 180 ZVG der Aufhebung der Gemeinschaft, die deshalb auf Betreiben des einzelnen Mitglieds jedenfalls grundsätzlich möglich sein muss.
d) Ob Eigentümerin der zu versteigernden Grundstücke eine Personengemeinschaft oder ein teilrechtsfähiger Verband ist, dessen Eigentum an den Grundstücken aufgrund eines Aufhebungsanspruchs durch oder nach Art einer Teilungsversteigerung aufgehoben werden kann, hat das Vollstreckungsgericht nach § 180 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 28, § 181 Abs. 2 ZVG von Amts wegen zu prüfen (für ausländische Gemeinschaften: Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 180 Rn. 33; Rellermeyer, Rpfleger 1997, 509, 515; ebenso für Grundbuchverfahren: OLG München, NJW 2016, 1186, 1187; einschränkend, allerdings bei undurchsichtigem Grundbucheintrag: OLG Darmstadt, ZBlFG 7 Nr. 498 S. 709). Aus dem Grundbuch ergibt sich nämlich nicht nur, wer als Eigentümer der zu versteigernden Grundstücke eingetragen ist, sondern auch, ob es sich bei dem eingetragenen Eigentümer um eine Einzelperson oder um einen (Personen-) Verband handelt. Im zweiten Fall ergibt sich aus dem Grundbuch ferner, um welche Art von Verband es sich handelt. Das Grundbuchamt muss deshalb von Amts wegen prüfen, ob ein altrechtlicher Verband wie der eingetragene nach den für ihn maßgeblichen Vorschriften im Grundsatz durch Teilungsversteigerung aufgehoben oder ob dessen Grundstücke im Grundsatz auf diesem Wege verwertet werden dürfen. Offenlassen dürfte es nur Einwände, die der an sich zulässigen Anordnung der Teilungsversteigerung im Einzelfall entgegenstehen. Solche Einwände können auch bei altrechtlichen Verbänden nur im Wege der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO vor dem Prozessgericht geltend gemacht werden (vgl. dazu: Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 22, 26 für die GbR)."
Ja. Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR ändert daran nichts. Dies begründete der V. Zivilsenat des BGH eingehend in seinem Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 16.05.2013, 262, bei Rn. 8 ff.
„bb) Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung eines Gesellschaftsgrundstücks ergibt sich aber daraus, dass für die Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR nach § 731 Satz 2 BGB die Regeln der Gemeinschaft gelten und die Teilung eines Grundstücks danach gemäß § 753 Abs. 1 BGB durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Daraus folgt nach heute nahezu unbestrittener Ansicht, dass auch das Grundstück einer GbR im Wege der Teilungsversteigerung, für die dann die Vorschriften der §§ 181 bis 184 ZVG entsprechend gelten, versteigert werden kann (...). Die früher im Anschluss an das Reichsgericht (...) vertretene Ansicht, § 753 Abs. 1 BGB sei auf Gesellschaftsvermögen nicht anwendbar, weil dieses nach der Verkehrssitte zu verwerten sei (...), ist heute überholt (...) und verkürzte auch die Aussage des Reichsgerichts, das die Pfandverwertung und damit bei einem Grundstück die Teilungsversteigerung als letztes Mittel stets zuließ (...). An der entsprechenden Anwendbarkeit der Vorschriften über die Teilungsversteigerung auf Gesellschaftsgrundstücke ändert auch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR durch den Bundesgerichtshof (...) nichts (...). Die Teilrechtsfähigkeit hat nur die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens, nicht aber die Anwendung der Vorschriften über die Auflösung der GbR verändert.
b) Zu Recht nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass die Beteiligte zu 1 allein befugt ist, die Anordnung der Teilungsversteigerung zu beantragen.
aa) Die Frage, wer bei Grundstücken einer GbR zur Stellung des Antrags auf Teilversteigerung berechtigt ist, ist umstritten. Nach einer Ansicht ist der einzelne Gesellschafter nicht zur Stellung des Antrags auf Anordnung der Teilungsversteigerung befugt. Die Antragsbefugnis stehe vielmehr nur allen Gesellschaftern gemeinsam zu, weil ihnen nach erfolgter Kündigung der Gesellschaft gemäß § 730 Abs. 2 Satz 2 BGB die Geschäftsführung gemeinschaftlich obliege (...). Nach der Gegenauffassung, der auch das Beschwerdegericht folgt, ist die Teilungsversteigerung des Grundstücks einer gekündigten GbR auf Antrag jedes einzelnen Gesellschafters zulässig (...). Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage bislang nur einmal ausdrücklich befasst (...), sie aber nicht entschieden (...). Der Senat ist mittlerweile jedoch unausgesprochen von der Antragsbefugnis des einzelnen Gesellschafters ausgegangen (...
bb) Daran hält der Senat fest.
(1) Nach dem Wortlaut der maßgeblichen Vorschriften kann der einzelne Gesellschafter einer GbR die Teilungsversteigerung eines Grundstücks der GbR beantragen. Nach § 731 Satz 2 BGB gelten nämlich für die Auseinandersetzung der GbR die Vorschriften über die Gemeinschaft. Diese verweisen in § 753 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB auf die Zwangsversteigerung, und damit auf die besonderen Vorschriften über die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft in den §§ 180 bis 184 ZVG. Nach § 181 ZVG bedarf der Teilhaber zur Einleitung des Verfahrens keines Titels. Er kann vielmehr ohne Weiteres die Teilungsversteigerung beantragen (...). Er muss allerdings nach § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG als Mitberechtigter im Grundbuch eingetragen sein. Dem entspricht bei der GbR die Eintragung als Gesellschafter nach Maßgabe von § 47 Abs. 2 GBO.
(2) Das Antragsrecht des einzelnen Gesellschafters entspricht auch den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers.
(a) Das Antragsrecht des Teilhabers ist nach der ihm zugrunde liegenden materiell-rechtlichen Regelung in § 749 Abs. 1 BGB allerdings schon bei der Gemeinschaft nicht selbstverständlich. Nach dieser Vorschrift kann der Teilhaber von den übrigen jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Das lässt erwarten, dass er diesen Aufhebungsanspruch gegen die übrigen Teilhaber gerichtlich durchsetzen muss und erst auf der Grundlage eines entsprechenden Titels die Teilungsversteigerung beantragen kann. Ein Teil der vor dem Erlass des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geltenden landesrechtlichen Regelungen ließ deshalb die Teilungsversteigerung, anders als in dem heutigen § 181 Abs. 1 ZVG vorgesehen, nur auf Grund eines Titels über die Aufhebung der Gemeinschaft gegen die übrigen Teilhaber zu. Andere landesrechtliche Regelungen, insbesondere das damalige preußische Recht, verzichteten demgegenüber auf einen solchen Titel und ließen einen einfachen Antrag genügen. Der erste Entwurf des damaligen Bundesrats für ein Gesetz betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen folgte dem ersten Lösungsansatz und sah in seinem § 229 keine Ausnahme von dem an sich bestehenden Erfordernis eines Vollstreckungstitels vor. Nicht die Teilhaber, die mit einer Teilungsversteigerung nicht einverstanden waren, sollten auf den Klageweg verwiesen werden, sondern derjenige, der sie anstrebte (...). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren setzte sich dagegen schon in der Erstfassung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit dem heutigen § 181 Abs. 1 ZVG das preußische Recht durch. Die Zulässigkeit der Teilung sei in den meisten Fällen unstreitig. Es bedürfe deshalb keines Rechtsstreits darüber, der für die Beteiligten nur unnötigen Kostenaufwand verursache. Der Teilhaber, der die Unzulässigkeit der Teilung behaupte, könne darauf verwiesen werden, diesen Einwand mit der Widerspruchsklage analog dem heutigen § 771 ZPO geltend zu machen. Außerdem könne die Tatsache, dass die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen sei, in das Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 1010 Abs. 1 BGB) und sei dann von dem Vollstreckungsgericht zu berücksichtigen (...).
(b) Bei der Schaffung des heutigen § 731 Satz 2 BGB hat eine vergleichbare Diskussion nicht stattgefunden. Der damalige Reichsgesetzgeber hat für die Teilung des Gesellschaftsvermögens auf das Recht der Gemeinschaft verwiesen, weil dies dem früheren Landeszivilrecht entsprach. Er hat die Einzelheiten im Gesetzgebungsverfahren nicht weiter reflektiert (...). Das lag damals allerdings auch nahe. Die GbR war seinerzeit nicht als rechtsfähig anerkannt. Der Reichsgesetzgeber ging im Gegenteil davon aus, dass ein „geschlossenes Gesellschaftsvermögen“ nicht bestehe, vielmehr das „in Folge des Vertrags gemeinschaftlich gewordene Vermögen“ den Gesellschaftern selbst zustehe (...). Mit dem Verweis auf das Gemeinschaftsrecht hat er aber auch die dort gefundene verfahrensrechtliche Lösung für die GbR übernommen.
(3) Die mit § 731 Satz 2, § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB nach wie vor vorgeschriebene Anwendung des Gemeinschaftsrechts auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht steht nicht im Widerspruch zu der durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR veränderten Systematik des Rechts der GbR oder zu dessen Zwecken. Zwingende Gründe, die Vorschrift des § 731 Satz 2 BGB einschränkend auszulegen, bestehen deshalb nicht.
(a) Die Vorstellung des Reichsgesetzgebers, dass es ein „geschlossenes Gesellschaftsvermögen“ nicht gebe, dieses vielmehr den Gesellschaftern zustehe, ist allerdings durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR überholt. Deren wesentliche Rechtsfolge ist, dass es eben dieses geschlossene Gesellschaftsvermögen heute gibt und dass das von dem Reichsgesetzgeber so bezeichnete „in Folge des Vertrags gemeinschaftlich gewordene Vermögen“ gerade nicht mehr den Gesellschaftern, sondern dem Verband selbst zusteht. Entscheidende Veränderungen bewirkt diese konzeptionelle Neuorientierung aber nur für die werbende Außen-GbR. Sie hätte den Gesetzgeber veranlassen können, die Abwicklung einer solchen GbR stärker an die Abwicklung einer oHG anzunähern, wie sie namentlich in § 146 Abs. 1 und § 155 Abs. 1 HGB geregelt ist. Eine solche Änderung hat der Gesetzgeber indessen nicht vorgenommen. Sie ist auch nicht zwingend. Die Aufteilung des Grundvermögens einer GbR betrifft - nach Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber Dritten - das Innenverhältnis der Gesellschafter in der Abwicklungsphase untereinander. In diesem Verhältnis wirkt sich die Anerkennung der Rechtsfähigkeit nicht aus. Jedenfalls lässt sich die Aufteilung des Grundvermögens der GbR unter Anwendung der Regelungen über die Teilungsversteigerung vornehmen, wie das bis heute gesetzlich vorgesehen ist.
(b) Auch die Besonderheiten der Abwicklung einer GbR stehen der Anwendung der Vorschriften über die Teilungsversteigerung nicht entgegen. Anders als eine typische Gemeinschaft kann die GbR allerdings nicht sofort durch Umsetzung ihres Vermögens in Geld (vgl. § 733 Abs. 3 BGB) vollbeendet werden. Sie wird in ihrer werbenden Phase Verbindlichkeiten eingegangen sein und noch Außenstände haben. Beides muss geordnet abwickelt werden. Deshalb sieht das Gesetz in § 733 Abs. 3 und § 734 BGB die Umsetzung von Gesellschaftsvermögen in Geld nur für den Fall vor, dass das Geldvermögen der GbR zur Erfüllung ihrer Verbindlichkeiten nicht ausreicht oder dass die Verteilung des Überschusses in Natur nicht erreichbar ist. Sowohl die Abwicklung als auch die Verteilung des Überschusses obliegt nach § 730 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BGB allen Gesellschaftern gemeinschaftlich. Diese Besonderheit der GbR steht indessen einer Befugnis des einzelnen Gesellschafters zur Stellung des Antrags auf Anordnung der Teilungsversteigerung nicht entgegen. Zu der Stellung eines solchen Antrags wird es nur kommen, wenn sich die Gesellschafter gerade hierauf geeinigt haben oder, was näher liegt, weil sie sich über die Verwertung uneins sind, ihre gemeinschaftliche Geschäftsführung also gerade nicht gelingt. In dieser Lage kann der einzelne Gesellschafter die Versteigerung des Gesellschaftsgrundstücks jedenfalls verlangen, wenn das Vermögen der Gesellschaft - wie hier - im Wesentlichen nur aus dem Grundstück besteht (...). Es liegt dann nicht anders als bei der Gemeinschaft, bei der sich der Gesetzgeber für einen Verzicht auf eine vorherige Klage entschieden hat. Dem entspricht die Verweisung in § 731 Satz 2 BGB.
(c) Eine einschränkende Auslegung von § 731 Satz 2 BGB gebietet auch der Umstand nicht, dass die Teilungsversteigerung des Grundstücks einer GbR eine wirksame Kündigung der GbR voraussetzt, im Teilungsversteigerungsverfahren aber nur die Abgabe und der Zugang der Kündigungserklärung, nicht ihre Wirksamkeit geprüft werden kann.
(aa) In der Notwendigkeit einer wirksamen Kündigung unterscheidet sich das Recht der GbR allerdings von dem Recht der Gemeinschaft. Sie entspricht zwar funktionell dem Aufhebungsanspruch des Teilhabers nach § 749 BGB, der, was aus § 749 Abs. 2 BGB folgt, auch ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann. Es ist aber schon nicht so, dass der Gesetzgeber mit dem Recht zur jederzeitigen Kündigung nach § 723 Abs. 1 BGB ein gesetzliches Leitbild für „die“ GbR festgelegt hätte. Vielmehr ist das eine Regelung nur für eine von mehreren unterschiedlichen, jedoch gleichwertig nebeneinanderstehenden Formen der unbefristeten und der befristeten GbR (...). Diese unterschiedlichen Formen der GbR können in dem Gesellschaftsvertrag individuell ausgestaltet werden. Es muss deshalb von dem Vorhandensein sehr unterschiedlicher Kündigungsregelungen ausgegangen werden. Dann aber fehlen Anhaltspunkte dafür, dass es über die gesellschafts(vertrags)rechtlichen Vorgaben für die Kündigung der GbR und die Verwertung ihres Vermögens unter den Gesellschaftern der GbR in den meisten Fällen keinen Streit gäbe, wie der Gesetzgeber das für die Gemeinschaft voraussetzen konnte. Vielmehr spricht viel dafür, dass es in einer nicht zu vernachlässigenden Zahl von Fällen unter den Gesellschaftern zu Meinungsverschiedenheiten darüber kommt oder jedenfalls kommen kann.
(bb) Auf diesen Unterschied kommt es aber nicht entscheidend an. Der Gesetzgeber hat auch bei der Gemeinschaft Streit darüber nicht für unmöglich gehalten, dass eine Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen oder eingeschränkt und damit eine Teilungsversteigerung nicht oder noch nicht zulässig ist. Er wollte die Last des gerichtlichen Verfahrens jedoch nicht dem aufhebungswilligen, sondern umgekehrt dem Teilhaber zumuten, der die Teilungsversteigerung verhindern will. Es kommt deshalb entscheidend darauf an, ob diese Wertung auch für die GbR gerechtfertigt ist. Der Senat bejaht diese Frage:
(aaa) Ohne ein Antragsrecht könnte der einzelne Gesellschafter einer GbR die Teilungsversteigerung des Grundstücks der GbR nur erreichen, wenn alle Gesellschafter zustimmen oder er seinen Versteigerungsanspruch einklagt. Die Zustimmung aller Gesellschafter zu erreichen wird nicht immer gelingen. Die Nichterteilung der Zustimmung muss dabei nicht sachlich begründet sein. Sie kann ihren Grund auch in Bequemlichkeit, Unsicherheit oder Angst vor der in der Zustimmung zum Ausdruck kommenden Mitverantwortung für die Versteigerung haben. Erteilen aber nicht alle Gesellschafter die Zustimmung, muss der an der Versteigerung interessierte Gesellschafter die Gesellschafter, die nicht zugestimmt haben, auf Zustimmung verklagen, auch wenn sie eigentlich keine Sacheinwände haben. Diese Last schien dem Gesetzgeber bei der Gemeinschaft unangebracht. Diese Wertung lässt sich auch bei der GbR durchaus sachlich rechtfertigen. Es gibt zahlreiche Ehegatten- und Grundstücks-Gesellschaften bürgerlichen Rechts, deren Auseinandersetzung letztlich nur im Wege der Teilungsversteigerung möglich ist. Bei solchen Gesellschaften verursachte ein Zwang zur Klage auf Zustimmung zur oder Duldung der Zwangsversteigerung nicht unerhebliche, letztlich unnötige Prozesskosten; außerdem erschwerte und verzögerte er eine Auseinandersetzung ohne Not. Bei ihnen liegt es nicht anders als bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft, auf deren Regeln § 731 Satz 2, § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB verweisen.
(bbb) Im Ergebnis genauso liegt es bei größeren Gesellschaften bürgerlichen Rechts, insbesondere solchen, die Träger von Unternehmen sind.
Gerade bei solchen Gesellschaften kann das Recht eines Gesellschafters, die Teilungsversteigerung eines Gesellschaftsgrundstücks ohne vorherigen Rechtsstreit zu beantragen, allerdings zu Störungen führen. Ein böswilliger Gesellschafter könnte den Umstand, dass die Wirksamkeit der Kündigung der GbR im Teilungsversteigerungsverfahren von dem Vollstreckungsgericht nicht zu prüfen ist, etwa dazu missbrauchen, mit einem sachlich nicht gerechtfertigten Antrag auf Versteigerung eines Betriebsgrundstücks seinen gesellschaftsinternen Forderungen Nachdruck zu verleihen. Störungen sind auch möglich, wenn die GbR an sich aufgelöst werden soll, aber etwa Streit darüber besteht, ob ein Betriebsgrundstück isoliert oder zusammen mit dem Unternehmen der GbR verwertet werden soll. Hier könnte ein Gesellschafter mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung des zur Unternehmensveräußerung benötigten Betriebsgrundstücks die anderen Gesellschafter unter Druck setzen.
Diese möglichen Störungen rechtfertigen es nach der Überzeugung des Senats indessen nicht, die Grundentscheidung des Gesetzgebers für das Antragsrecht des einzelnen Gesellschafters einzuschränken. Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung bei dem Recht der Gemeinschaft nicht nur mit dem Kostenargument, sondern auch damit begründet, dass dem Teilhaber, der sich gegen die Teilungsversteigerung wendet, der Rechtsstreit eher zuzumuten sei. Diese Überlegung trifft auch für die GbR und gerade auch für solche Gesellschaften zu, die Trägerinnen von Unternehmen sind und bei denen am ehesten Störungen zu befürchten sind. Die Teilungsversteigerung von Gesellschaftsgrundstücken schlechthin von einem Rechtsstreit über die Erteilung der Zustimmung zur Zwangsversteigerung abhängig zu machen, wäre im Wesentlichen nur bei solchen Gesellschaften gerechtfertigt. Gerade deren Gesellschaftern ist es aber ohne weiteres möglich und auch zuzumuten, sich gegen den Antrag mit der Widerspruchsklage zur Wehr zu setzen. Ihnen kommt dabei auch zugute, dass sich ein Gesellschafter, der mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung gegen seinen Pflichten als Gesellschafter verstößt, gegenüber der GbR selbst und gegenüber ihren Gesellschaftern schadenersatzpflichtig machen kann und damit ein beträchtliches Haftungsrisiko eingeht. Die so entstehende Last eines Widerspruchsklageverfahrens ist den Gesellschaftern einer GbR nicht zuletzt auch deshalb zuzumuten, weil sie diese Folge durch einen Formwechsel in eine der Gesellschaftsformen vermeiden können, die der Gesetzgeber speziell für die Führung von Unternehmen vorgesehen hat. Dieser wäre etwa beim Wechsel in eine oHG ohne großen Aufwand durch Anmeldung zum Handelsregister möglich.
(d) Der Gesellschafter muss ferner nicht im Interesse eines effektiven Schutzes der GbR selbst oder der übrigen Gesellschafter darauf verwiesen werden, vor der Stellung des Antrags auf Teilungsversteigerung den Versteigerungsanspruch gegen die übrigen Gesellschafter gerichtlich durchzusetzen. Die GbR und die übrigen Gesellschafter können ihre Rechte mit einer Widerspruchsklage analog § 771 BGB wirksam wahrnehmen. Die Teilungsversteigerung wird zwar nicht allein durch Erhebung einer solchen Klage aufgehalten. Analog § 771 Abs. 3, § 769 ZPO kann das Prozessgericht aber mit einer einstweiligen Anordnung die Einstellung des Verfahrens anordnen. Diese Möglichkeit trägt einerseits den berechtigten Interesse der GbR und der übrigen Gesellschafter, anderseits aber auch den Interessen des ausscheidenden Gesellschafters (und seiner Gläubiger, vgl. ...) angemessen Rechnung.
(e) Die Verweisung der übrigen Gesellschafter auf die Widerspruchsklage analog § 771 ZPO führt schließlich entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 4 nicht zu einer unnötigen Doppelprüfung mit der Gefahr widersprechender Entscheidungen, nämlich im Teilungsversteigerungsverfahren einerseits und im Widerspruchsklageverfahren andererseits. Im Teilungsversteigerungsverfahren ist nur zu prüfen, ob die Kündigung erklärt und zugegangen ist. Über die Wirksamkeit der Kündigung ist, wie auch über andere Einwände gegen die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung, etwa eine abweichende Regelung im Gesellschaftsvertrag oder dass die isolierte Versteigerung des Grundstücks zu einer unsachgemäßen Verwertung des Restvermögens der GbR führe, allein im Widerspruchsklageverfahren zu entscheiden. Im Versteigerungsverfahren sind solche Einwände dagegen ausgeschlossen.
c) Die übrigen Voraussetzungen für die Anordnung der Teilungsversteigerung liegen vor. Die Beteiligte zu 1 ist, wie entsprechend § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG geboten, als Gesellschafterin der GbR im Grundbuch des Gesellschaftsgrundstücks eingetragen. Formgerecht nachgewiesen ist ferner, dass sie die Gesellschaft gekündigt hat und diese Erklärung den übrigen Gesellschaftern zugegangen ist.“
Die Teilungsversteigerung ist im Dritten Abschnitt des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) geregelt, und zwar in den §§ 180 bis 185 ZVG. Die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts finden entsprechende Anwendung, „soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt“, wenn „die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen soll" (§ 180 Abs. 1 ZVG).
§ 180 ZVG: (1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.
(2) 1Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. 2Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. 3§ 30b gilt entsprechend.
(3) 1Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte, sein Lebenspartner oder sein früherer Lebenspartner angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten, früheren Ehegatten, dieses Lebenspartners oder früheren Lebenspartners die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. 2Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. 3§ 30b gilt entsprechend. 4Das Gericht hebt seinen Beschluß auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.
(4) Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.
§ 181 ZVG: (1) Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.
(2) 1Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks, Schiffs, Schiffsbauwerks oder Luftfahrzeugs darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch, im Schiffsregister, im Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wenn er das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. 2Von dem Vormund eines Miteigentümers kann der Antrag nur mit Genehmigung des Familiengerichts, von dem Betreuer eines Miteigentümers nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts gestellt werden.
(3) (weggefallen)
(4) Die Vorschrift des § 17 Abs. 3 findet auch auf die Erbfolge des Antragstellers Anwendung.
§ 182 ZVG: (1) Bei der Feststellung des geringsten Gebots sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.
(2) Ist hiernach bei einem Anteil ein größerer Betrag zu berücksichtigen als bei einem anderen Anteil, so erhöht sich das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag.
(3) (weggefallen)
§ 183 ZVG: Im Falle der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks finden die in den §§ 57a und 57b vorgesehenen Maßgaben keine Anwendung.
§ 184 ZVG: Ein Miteigentümer braucht für sein Gebot keine Sicherheit zu leisten, wenn ihm eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zusteht.
Die Vorschrift des § 180 Abs. 1 ZVG ist klar. Gleichwohl kommen nicht alle Vorschriften des ersten und zweiten Abschnitts zum Zuge.
Nicht zur Anwendung kommt beispielsweise die Vorschrift des § 63 ZVG. Nach der Vorschrift können auch einzelne Miteigentumsanteile Gegenstand der Versteigerung (sogen. Einzelausgebot) sein. Ein Einzelausgebot ist bei der Grundstücksversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft jedoch unzulässig, da der Verfahrenszweck der Teilungsversteigerung mit einem Einzelausgebot von Miteigentumsanteilen nicht zu vereinbaren ist.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs begründete dies in seinem Beschluss vom 07. Mai 2009 – V ZB 12/09 – bei Rn. 21 - 22 wie folgt:
a) Die Teilungsversteigerung nach § 180 ff. ZVG findet statt, wenn die Teilung eines mehreren gehörenden Grundstücks in Natur nicht möglich ist (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verfahren dient der Ersetzung eines unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand, d.h. der Schaffung eines unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlöses in Geld. Es bereitet mithin eine anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelte vermögensrechtliche Auseinandersetzung unter den Eigentümern lediglich vor und hat nicht die Funktion, diese Auseinandersetzung zu ersetzen oder vorwegzunehmen (BVerfGE 42, 64, 75). Das Verfahren ist auf die vollständige und endgültige Aufhebung der Gemeinschaft und nicht nur auf das Ausscheiden einzelner Miteigentümer unter Fortbestand der Gemeinschaft in anderer personeller Zusammensetzung gerichtet.
b) Mit diesem Verfahrenszweck ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile nicht zu vereinbaren. Denn es kann zu dem Ergebnis führen, dass nicht auf sämtliche Anteile geboten wird. In diesem Fall wird die Gemeinschaft nicht aufgehoben. Ihre Aufhebung kann auch nicht auf andere Weise, wie durch den Verzicht auf den Miteigentumsanteil, herbeigeführt werden; denn ein solcher Verzicht ist unzulässig (Senat, BGHZ 172, 209, 214 ff.). Deshalb ist - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - mit dem Einzelausgebot weder dem Verfahrenszweck noch den Interessen der das Verfahren betreibenden Miteigentümer, aus der Gemeinschaft auszuscheiden, Genüge getan. Der auf den Senatsbeschluss vom 28. September 2006 (V ZB 55/06, NJW-RR 2007, 1139) gestützte Einwand der Rechtsbeschwerde, dass das auf ein Gesamtausgebot abgegebene Meistgebot erfahrungsgemäß geringer sei als das Gesamtergebnis der auf Einzelausgebote abgegebenen Meistgebote und deshalb die Interessen der Miteigentümer an einem möglichst günstigen Ergebnis der Versteigerung nur bei dem Einzelausgebot der Miteigentumsanteile gewahrt würden, ist nicht tragfähig. Denn jedem Antrag auf Teilungsversteigerung liegt zwar die Erwartung zugrunde, dass ein vernünftiger Erlös erzielt werden kann; dieser muss aber nicht der denkbar günstigste sein (BVerfGE aaO). Zudem gilt der Erfahrungssatz des geringeren Meistgebots auf ein Gesamtausgebot nur bei der Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke, nicht aber bei der Teilungsversteigerung eines einzigen Grundstücks. Der in der Rechtsbeschwerdebegründung enthaltene Hinweis auf § 63 Abs. 2 Satz 1 ZVG, wonach jeder Beteiligte ein Gesamtausgebot verlangen kann, gibt für die Zulässigkeit des Einzelausgebots jedes Miteigentumsanteils bei der Teilungsversteigerung nichts her.
Gegenstand der Teilungsversteigerung kann daher grundsätzlich nur das gesamte Grundstück sein.
Nein, es gibt keinen Anwaltszwang. Allerdings ist sachgerechte Beratung empfehlenswert, da die Teilungsversteigerung „sehr komplex und für Verfahrensbeteiligte – und zum Teil von deren Rechtsberatern – kaum überschaubar“ ist.
Der in den §§ 44 Abs. 1, 49 Abs. 1 ZVG und § 52 ZVG verankerte Deckungsgrundsatz besagt, dass eine Versteigerung nur unter Wahrung derjenigen Rechte erfolgen darf, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen. Zugelassen wird daher nur ein solches Gebot, „durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlöse zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden“ (§ 44 Abs. 1 ZVG).
§ 44 Abs. 1 ZVG: (1) Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).
§ 49 Abs. 1 ZVG: (1) Der Teil des geringsten Gebots, welcher zur Deckung der Kosten sowie der im § 10 Nr. 1 bis 3 und im § 12 Nr. 1, 2 bezeichneten Ansprüche bestimmt ist, desgleichen der das geringste Gebot übersteigende Betrag des Meistgebots ist von dem Ersteher vor dem Verteilungstermin zu berichtigen (Bargebot).
§ 52 Abs. 1 ZVG: (1) 1Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. 2Im übrigen erlöschen die Rechte.
In der Teilungsversteigerung gibt es keinen „dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte“. Die Stellung des betreibenden Gläubigers nimmt in der Teilungsversteigerung der Antragsteller ein. § 182 Abs. 1 ZVG bestimmt daher, dass zu decken sind „die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte …, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.“ Im Übrigen gelten aufgrund der Verweisung in § 180 Abs 1 ZVG die Regeln des § 44 Abs 1 ZVG entsprechend.
„Deckung“ im Sinne des § 44 Abs. 1 ZVG kann durch Übernahme des Rechts erfolgen, aber auch in bar.
Eine Grundschuld wird beispielsweise wie folgt gedeckt:
Das Grundschuldkapital bestehen bleibender Rechte wird durch Übernahme gedeckt (§§ 180 Abs. 1, 52 Abs. 1 49 Abs. 1 ZVG). Die Grundschuld bleibt bestehen. Will der Ersteher lastenfreies Eigentum, muss er die Grundschuld ablösen (vgl. §§ 1192 Abs. 1, 1143 BGB).
Bestehen bleibende Rechte befreien den Ersteher von einer Barzahlung. Die Übernahme der Rechte ist ein Teil des vom Ersteher geschuldeten Versteigerungserlöses. Dieser Übernahmegrundsatz wird von verschiedenen Zivilsenaten des BGH wie folgt formuliert:
IV. Zivilsenat des BGH: „1. Bei der Teilungsversteigerung sind die Rechte der Beklagten als Grundschuldgläubigerin dadurch gewahrt worden, daß die Grundschuld bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 44 Abs. 1 ZVG) berücksichtigt und von der Klägerin als neuer Eigentümerin übernommen worden ist (§§ 182, 52 Abs. 1 ZVG). Die Klägerin hat ein belastetes Grundstück erworben, dafür aber ein entsprechend geringeres Bargebot nach § 49 Abs. 1 ZVG entrichtet; ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ist durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden. Da die Grundschuld bestehen geblieben ist, hat die Klägerin aus dem ihr zugeschlagenen Grundstück die Beklagte bei Fälligkeit der Grundschuld zu befriedigen.“
V. Zivilsenat des BGH: „Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses. Zuzüglich des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück zu bezahlen hat."
IX. Zivilsenat des BGH: „Für den Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren wird aber der Erstehungspreis nicht nur durch das Bargebot bestimmt. Hinzuzurechnen ist vielmehr der Wert der Grundstücksbelastungen, die als Teil des geringsten Gebots nach den Versteigerungsbedingungen beim Zuschlag bestehen bleiben. Denn diese Belastungen muß der Ersteher übernehmen und, soweit es sich um Grundpfandrechte handelt, die Gläubiger später befriedigen. …“
Ebenso zu übernehmen sind von dem Ersteher die Grundschuldzinsen ab Zuschlag (§ 56 Satz 2 ZVG).
§ 56 ZVG: 1Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag, in Ansehung der übrigen Gegenstände mit dem Schluß der Versteigerung auf den Ersteher über. 2Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. 3Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.
Bardeckung erhalten die bis zum Zuschlag angefallenen Grundschuldzinsen. Sie sind widerkehrende Leistungen. Zu unterscheiden ist zwischen laufenden und rückständigen Zinsen. Laufende Grundschuldzinsen und die aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge genießen den Rang der Grundschuld (§ 10 Abs. 1 S 4 ZVG).
§ 10 Abs. 1 ZVG: (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
1.
1a. …
2. …
3. …
4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
Laufende Grundschuldzinsen sind die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Zinsen sowie alle später fällig werdenden Zinsen. Dies folgt aus der Definitionn in § 13 Abs. 1 ZVG. Der Der Begriff „laufende Beträge“ wird dort wie folgt definiert:
§ 13 Abs. 1 ZVG: „1Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen sind der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. 2Die älteren Beträge sind Rückstände.“
Aufgrund der Definition der laufenden Beträge in § 13 Abs. 1 ZVG hängt der Umfang der laufenden Zinsen von der Wirksamkeit der Beschlagnahme ab (§§ 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Der Begriff der Beschlagnahme wird in § 20 Abs. 1 ZVG definiert und der der Wirksamkeit in § 22 Abs. 1 ZVG wie folgt definiert:§ 20 ZVG: (1) Der Beschluß, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
(2) Die Beschlagnahme umfaßt auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt.
§ 22 ZVG: (1) 1 Die Beschlagnahme des Grundstücks wird mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. 2Sie wird auch wirksam mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt.
(2) 1Erstreckt sich die Beschlagnahme auf eine Forderung, so hat das Gericht auf Antrag des Gläubigers dem Drittschuldner zu verbieten, an den Schuldner zu zahlen. 2Die Beschlagnahme wird dem Drittschuldner gegenüber erst mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird. 3Die Vorschriften des § 845 der Zivilprozeßordnung finden entsprechende Anwendung.
Die laufenden Zinsen werden dem Grundschuldgläubiger von Amts wegen zugeteilt. Sie brauchen daher nicht angemeldet werden (§ 45 Abs. 2 ZVG).
§ 45 ZVG: (1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird.
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.
Zusätzlich können dem Gläubiger auch rückständige Zinsen zugeteilt werden. Rückständige Zinsen können mit dem Rang der Grundschuld für zwei Jahre zugeteilt werden (§ 45 Abs. 2 2. HS ZVG), allerdings nur bei rechtzeitiger Anmeldung. Die Anmeldung der rückständigen Zinsen hat spätestens vor Beginn der Bieterstunde zu erfolgen, anderenfalls die Zinsen einen Rangverlust erleiden. Dies folgt aus den folgenden Vorschriften:
§ 37 Nr. 4 ZVG: „Die Terminsbestimmung muß enthalten: … 4. die Aufforderung, Rechte, soweit sie zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anzumelden und, wenn der Gläubiger widerspricht, glaubhaft zu machen, widrigenfalls die Rechte bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt werden würden; …“
§ 45 Abs. 1 und 2 ZVG: „(1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird.
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.“
§ 110 ZVG: „Rechte, die ungeachtet der im § 37 Nr. 4 bestimmten Aufforderung nicht rechtzeitig angemeldet oder glaubhaft gemacht worden sind, stehen bei der Verteilung den übrigen Rechten nach.“
§ 114 ZVG: (1) 1In den Teilungsplan sind Ansprüche, soweit ihr Betrag oder ihr Höchstbetrag zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Buches, im übrigen nur dann aufzunehmen, wenn sie spätestens in dem Termin angemeldet sind. 2Die Ansprüche des Gläubigers gelten als angemeldet, soweit sie sich aus dem Versteigerungsantrag ergeben.
(2) Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen nicht angemeldet zu werden.
Je länger die Teilungsversteigerung dauert, desto höher sind die laufenden Zinsen.
Der Deckungsgrundsatz kann dazu führen, dass die Zwangsversteigerung ergebnislos verläuft, da sich kein Bieter findet, der ein nach §§ 182, 44 ZVG zulässiges Gebot abgibt. In einem solchen Fall wird das Verfahren wegen Ergebnislosigkeit aufgehoben, wenn die Versteigerung auch in einem zweiten Termin erfolglos verläuft (§ 77 Abs. 2 Satz 1 ZVG).
In seinem Beschluss vom 15. März 2011 – V ZB 177/10 – hatte der V. Zivilsenat des BGH im Rahmen einer Entscheidung über einen Prozesskostenhilfeantrag eine Prognose abzugeben, ob sich ein Bieter findet. Der Entscheidung zugrunde lag folgender Fall zugrunde:
BGH, Beschl. v. 15. März 2011 – V ZB 177/10: Geschiedene Ehegatten waren Miteigentümer zu je 1/2. Auf Antrag der F(rau) wurde die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet. Der Grundstückswert lag bei 120.000 € bis 130.000 €. Das Grundstück war mit zwei Grundschulden über 150.000 € und 30.000 € sowie einer Reallast im Wert von 450.000 € belastet. Das Bargebot lag bei 70.000 €.
Der BGH wies mit Recht darauf hin, dass sich voraussichtlich kein Dritter finden werde, der ein zuschlagfähiges Gebot abgeben wird. Das geringste Gebot und der Erwerbspreis lagen bei 700.000 €. Dies folgt aus dem erforderlichen Bargebot von 70.000 € und den bei einem Zuschlag bestehen bleibenden Belastungen von 180.000 € (Buchgrundschulden) und von 450.000 € (Reallast).
Hierzu zwei weitere Fälle, in denen sich voraussichtlich kein Dritter finden wird, ein zulässiges Gebot abzugeben:
OLG Schleswig v. 20. 4. 2016 – 15 UF 84/15: M und F sind Miteigentümer zu je 1/2. F hatte das Familienheim verlassen, während M es weiter bewohnte und für die Kreditraten aufkam. Seinem Angebot auf Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils trat F nicht näher. Belastet war das Familienheim mit zwei mit 15 % verzinslichen Grundschulden über insgesamt 520.000 DM = 265.871,78 € (III/1 und III/2). Im Zugewinnausgleichsverfahren war der Wert des Familienheims mit 360.000 € taxiert worden. Die Grundschuld III/2 war iHv 133.525,73 € nicht mehr valutiert.
OLG Karlsruhe v. 20. 7. 2017 – 2 UF 52/17: Die geschiedenen Eheleute waren Miteigentümer einer Eigentumswohnung zu je 1/2. Die Finanzierung war abgesichert worden durch zwei Grundschulden einer Sparkasse in Höhe von insgesamt 127.822,97 €. Der gesicherte Kredit war bereits seit langem zurückgezahlt. In 2013 hat die Ehefrau die Teilungsversteigerung beantragt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den Verkehrswert auf 80.000,00 € geschätzt. Im Teilungsversteigerungstermin wurde kein Gebot abgegeben. Die Sparkasse hatte danach auf ihre Grundschulden verzichtet. Der Verzicht war im Grundbuch eingetragen worden.
Häufig wird erst in der Bietstunde erkannt, dass das Grundstück nicht versteigerungsfähig ist. Da zu diesem Zeitpunkt nicht nur erhebliche Kosten angefallen sind, sondern auch erhebliche Zeit verstrichen ist, sollte Vorsorge getroffen werden.
Die Praxis der Teilungsversteigerung bestätigt die Feststellung in dem vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in Auftrag gegebenen Abschlussbericht der Forschungsgruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken. Auf S. 307 des Berichts heißt es:
«Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und von den Verfahrensbeteiligten - und zum Teil von deren Rechtsberatern - kaum überschaubar.»
Rechtsanwalt Dr. Clemente sieht oft, dass Beteiligte (Miteigentümer, Ersteher) mangels ausreichender Kenntnis der "Spielregeln" der Teilungsversteigerung kalt erwischt werden. Man kann daher den Beteiligten nur empfehlen, fachkundigen Rat einzuholen.