Grundschuld & Hypothek – Fragen & Antworten

Die Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Grundpfandrecht zur Sicherung von Forderungen. Sie entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch; möglich als Brief- oder Buchgrundschuld. Rang und vereinbarte Nebenleistungen (Zinsen, Kosten) bestimmen die Durchsetzung.

Die Sicherungsgrundschuld ist durch einen Sicherungsvertrag (Zweckabrede) mit einer konkreten Forderung verknüpft. Daraus folgen Einreden/Einwendungen des Schuldners sowie Rückgewähr- bzw. Löschungsansprüche nach Tilgung oder Wegfall der gesicherten Forderung.

Die Hypothek ist akzessorisch und hängt in Bestand und Höhe von der Forderung ab; die Grundschuld nicht. In der Praxis wird fast immer die Sicherungsgrundschuld verwendet, u. a. wegen größerer Flexibilität.

Vereinbarte Grundschuldzinsen und Nebenleistungen erhöhen den haftenden Betrag und wirken sich auf Rang/Verteilung aus. In der Vollstreckung sind Valutierung und Zinsstand entscheidend für Strategie und Erlösverteilung.

Die Abtretung erfolgt durch Einigung und Eintragung; bei Briefgrundschulden zusätzlich durch Übergabe/Indossament des Grundschuldbriefs. Bei Verlust des Briefs ist ggf. eine Kraftloserklärung erforderlich.

Regelmäßig über Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Es haftet das Grundstück dinglich; der Rang bestimmt die Befriedigung. Bei Sicherungsgrundschulden sind Einreden aus dem Sicherungsvertrag zu beachten.

Nach Tilgung der gesicherten Forderung (Sicherungsgrundschuld) besteht regelmäßig ein Anspruch auf Rückgewähr/Löschung. Er erfolgt durch Löschungsbewilligung und Eintragung im Grundbuch; Notar- und Grundbuchkosten fallen an.

Typisch sind unklare Zweckabreden, überhöhte Zins-/Nebenleistungsvereinbarungen, falsche Rangwahl, fehlende Dokumentation der Valutierung und Versäumnisse bei der Löschung nach Tilgung. Frühzeitige Beratung verhindert teure Folgeprobleme.