Die Teilungsversteigerung dient dem Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 180 Abs. 1 ZVG).
Das Gesetz spricht in § 180 Abs. 1 ZVG von „Aufhebung einer Gemeinschaft“. Der Begriff ist weit und vermeidet jede Festlegung auf eine konkrete Rechtsform. Gegenstand der Teilungsversteigerung sind daher nicht nur Bruchteilsgemeinschaften iSd §§ 741 ff. BGB. Der V. Zivilsenat führte zu der Problematik in seinem Beschluss vom Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 18/15 – bei Rn. 7 – 15 aus:
a) aa) Eine Teilungsversteigerung ist nach § 180 Abs. 1 ZVG zur Aufhebung einer Gemeinschaft zulässig. Unter einer Gemeinschaft versteht das Gesetz, wie sich mittelbar aus § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG ergibt, eine Mehrheit von (natürlichen oder juristischen) Personen, die als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind. Erfasst werden Personengemeinschaften aller Art, unabhängig davon, welches Gemeinschaftsverhältnis zwischen ihren Mitgliedern besteht und welchem Recht dieses Verhältnis unterliegt. Die Teilungsversteigerung ist allerdings nur zur Aufhebung einer Gemeinschaft zulässig, bei der das einzelne Mitglied auf Grund eines Aufhebungsanspruchs die Aufhebung der Gemeinschaft - gegebenenfalls unter bestimmten Bedingungen - erzwingen kann.
bb) Diese Voraussetzung ist in den §§ 180, 181 ZVG nicht ausdrücklich benannt. Sie ergibt sich vielmehr aus der Entstehungsgeschichte des § 181 Abs. 1 ZVG und aus dem Zusammenhang der Vorschriften über die Teilungsversteigerung mit den Vorschriften des materiellen Rechts über die Bruchteils- und die verschiedenen Formen der Gesamthandsgemeinschaft.
(1) Bei der Ausarbeitung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung stand der Gesetzgeber vor der Frage, ob er die Anordnung der Teilungsversteigerung ähnlich wie die Vollstreckungsversteigerung von der Erwirkung und Zustellung eines Aufhebungstitels abhängig machen sollte oder nicht. Für beides gab es in den seinerzeit noch bestehenden landesrechtlichen Bestimmungen Vorbilder. Der Gesetzgeber entschied sich mit dem heutigen § 181 Abs. 1 ZVG dafür, nach preußischem Vorbild auf das Titelerfordernis zu verzichten. Grund für die Entscheidung war die Überlegung, dass der Aufhebungsanspruch in aller Regel bestehen und die Aufhebung der Gemeinschaft nur im Ausnahmefall ausgeschlossen sein werde. Dann bedeute es einen letztlich unnötigen Aufwand an Kosten und Zeit, die Teilungsversteigerung in allen Fällen erst nach der Titulierung des Aufhebungsanspruchs zuzulassen, obwohl es dessen nur in Ausnahmefällen bedürfe. Es erschien zweckmäßiger, auf das Titelerfordernis zu verzichten und die Beteiligten in den Ausnahmefällen auf die Widerspruchsklage analog § 771 ZPO zu verweisen (zum Ganzen: Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 14 mwN).
(2) Bei dieser Einschätzung hat sich der Gesetzgeber an den für die Aufhebung durch Teilungsversteigerung in Betracht kommenden Gemeinschaftsformen des geltenden bürgerlichen Rechts orientiert. Sie sehen nämlich alle im Grundsatz einen Aufhebungsanspruch vor, der teilweise ohne besondere Voraussetzungen, teilweise erst nach Eintritt bestimmter Auflösungsakte gegeben ist, die das interessierte Mitglied der Gemeinschaft aber einseitig herbeiführen kann.
b) Das grundsätzliche Bestehen eines Anspruchs auf Aufhebung der Gemeinschaft oder jedenfalls auf Verwertung von Grundstücken im Wege der Teilungsversteigerung ist auch Voraussetzung für die Anordnung der Teilungsversteigerung von Grundstücken rechtsfähiger Personengesellschaften. Das Vermögen solcher Gesellschaften ist nicht gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter, sondern Vermögen der Gesellschaft selbst. Dennoch ist die Teilungsversteigerung der Grundstücke - in allerdings je nach der Rechtsform der Personengesellschaft unterschiedlichem Umfang - zulässig, soweit ein Gesellschafter die Auseinandersetzung der Gesellschaft nach dem Recht der Gemeinschaft verlangen kann. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das der Fall, weil der Gesetzgeber in § 731 Satz 2 BGB für deren Auflösung auf die Vorschriften für die Gemeinschaft und damit auch auf die Vorschriften über die Teilungsversteigerung verwiesen hat (Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 12). An einem entsprechenden Anspruch des einzelnen Gesellschafters fehlt es dagegen bei den anderen rechtsfähigen Personengesellschaften (LG Kaiserslautern, Rpfleger 1985, 121, 122; Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 180 Rn. 10; Depré/Popp, ZVG, § 180 Rn. 3 Stichwort offene Handelsgesellschaft; Hintzen in: Dassler/Schiffbauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 180 Rn. 28, 30 f.; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 180 Anm. 2.4 f und g) und bei den Mitgliedern juristischer Personen (vgl. Löhning/Ahrens, ZVG, § 180 Rn. 5). Bei diesen Verbänden ist im Auflösungsfall eine Liquidation durch Liquidatoren durchzuführen.
c) Deshalb ist auch die Teilungsversteigerung der im Eigentum von Personengemeinschaften, die vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs errichtet worden sind, oder von in diesem Sinne altrechtlichen (teil-) rechtsfähigen Verbänden - juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften - stehenden Grundstücke nur zulässig, wenn dem einzelnen Mitglied ein Aufhebungsanspruch zusteht, der im Wege der Teilungsversteigerung durchgesetzt werden kann.
aa) Anerkannt ist das für Ehegatten, die auf Grund von Überleitungsvorschriften in einem nicht mehr geltenden Güterstand leben. Sie sind zwar begrifflich Personengemeinschaften im Sinne von § 180 Abs. 1 ZVG. Zulässig ist die Teilungsversteigerung aber nur, wenn die Gemeinschaft nach dem für sie maßgeblichen Statut durch Teilungsversteigerung aufgehoben oder das Gemeinschaftsvermögen auf diesem Wege verwertet werden darf. Auf dieser Grundlage ist die Teilungsversteigerung des Grundstücks von Ehegatten abgelehnt worden, die noch im Güterstand der Einkommens- und Vermögensgemeinschaft nach dem Familiengesetzbuch der DDR lebten. Für ihre Aufhebung gelten nach Art. 234 § 4a Abs. 2 Satz 2 EGBGB weiterhin die Regelungen in § 39 FamGB, die eine Aufhebung durch Teilungsversteigerung ausschließen (OLG Brandenburg, OLGR 1995, 61 f.; Rellermeyer, Rpfleger 1997, 509, 514). Lässt das Statut des altrechtlichen Güterstands dagegen die Teilungsversteigerung zu, kann sie bei einem Grundstück von Ehegatten, die in diesem Güterstand leben, angeordnet werden (OLG Celle, SeuffertA Bd. 78 S. 147, 148: Güterstand im Alten Land bei Hamburg). Ähnlich liegt es bei Erbengemeinschaften aufgrund von Erbfällen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Einzelheiten bei Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 180 Rn. 2 Abs. 2).
bb) Für altrechtliche juristische Personen und altrechtliche (teil-) rechtsfähige Verbände, deren Vermögen ihnen als Verband zugeordnet ist, gilt nichts anderes. Ihr Vermögen ist Verbandsvermögen, nicht das gemeinschaftliche Vermögen ihrer Mitglieder. Die Teilungsversteigerung solcher Verbandsgrundstücke ist nur zulässig, wenn die auf solche juristischen Personen oder (teil-) rechtsfähigen Verbände anzuwendenden Vorschriften selbst eine Aufhebung der juristischen Person oder des Verbands durch Teilungsversteigerung oder jedenfalls eine Verwertung der Verbandsgrundstücke auf diesem Weg zulassen oder wenn eine solche Verwertung nach diesen Vorschriften in dem Statut des (teil-) rechtsfähigen Verbands vorgesehen werden darf und im Einzelfall vorgesehen worden ist. Denn die Teilungsversteigerung dient nach § 180 ZVG der Aufhebung der Gemeinschaft, die deshalb auf Betreiben des einzelnen Mitglieds jedenfalls grundsätzlich möglich sein muss.
d) Ob Eigentümerin der zu versteigernden Grundstücke eine Personengemeinschaft oder ein teilrechtsfähiger Verband ist, dessen Eigentum an den Grundstücken aufgrund eines Aufhebungsanspruchs durch oder nach Art einer Teilungsversteigerung aufgehoben werden kann, hat das Vollstreckungsgericht nach § 180 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 28, § 181 Abs. 2 ZVG von Amts wegen zu prüfen (für ausländische Gemeinschaften: Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 180 Rn. 33; Rellermeyer, Rpfleger 1997, 509, 515; ebenso für Grundbuchverfahren: OLG München, NJW 2016, 1186, 1187; einschränkend, allerdings bei undurchsichtigem Grundbucheintrag: OLG Darmstadt, ZBlFG 7 Nr. 498 S. 709). Aus dem Grundbuch ergibt sich nämlich nicht nur, wer als Eigentümer der zu versteigernden Grundstücke eingetragen ist, sondern auch, ob es sich bei dem eingetragenen Eigentümer um eine Einzelperson oder um einen (Personen-) Verband handelt. Im zweiten Fall ergibt sich aus dem Grundbuch ferner, um welche Art von Verband es sich handelt. Das Grundbuchamt muss deshalb von Amts wegen prüfen, ob ein altrechtlicher Verband wie der eingetragene nach den für ihn maßgeblichen Vorschriften im Grundsatz durch Teilungsversteigerung aufgehoben oder ob dessen Grundstücke im Grundsatz auf diesem Wege verwertet werden dürfen. Offenlassen dürfte es nur Einwände, die der an sich zulässigen Anordnung der Teilungsversteigerung im Einzelfall entgegenstehen. Solche Einwände können auch bei altrechtlichen Verbänden nur im Wege der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO vor dem Prozessgericht geltend gemacht werden (vgl. dazu: Senat, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 22, 26 für die GbR)."
Die Teilungsversteigerung des Grundstücks einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht (mehr) möglich. In seiner Entscheidung vom 16. Mai 2013 hat der BGH die Möglichkeit noch bejaht. Maßgeblich hierfür war die Regelung des § 731 Satz 2 BGB a.F., der auf die Vorschriften über die Gemeinschaft und damit auch auf die Vorschrift des § 753 Abs 1 S. 2 BGB a.F. verwies.
Mit Wirkung zum 1. Jan. 2024 wurde das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts umgestaltet. Ein Verweis auf die Vorschriften der Gemeinschaft erfolgt nicht mehr. Die Auseinandersetzung des gesamten Gesellschaftsvermögen findet daher nur noch durch Liquidation statt (§ 735 BGB).
Die Teilungsversteigerung ist im Dritten Abschnitt des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) geregelt, und zwar in den §§ 180 bis 185 ZVG. Die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts finden entsprechende Anwendung, „soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt“, wenn „die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen soll" (§ 180 Abs. 1 ZVG).
§ 180 ZVG: (1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.
(2) 1Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. 2Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. 3§ 30b gilt entsprechend.
(3) 1Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte, sein Lebenspartner oder sein früherer Lebenspartner angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten, früheren Ehegatten, dieses Lebenspartners oder früheren Lebenspartners die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. 2Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. 3§ 30b gilt entsprechend. 4Das Gericht hebt seinen Beschluß auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.
(4) Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.
§ 181 ZVG: (1) Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.
(2) 1Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks, Schiffs, Schiffsbauwerks oder Luftfahrzeugs darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch, im Schiffsregister, im Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wenn er das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. 2Von dem Vormund eines Miteigentümers kann der Antrag nur mit Genehmigung des Familiengerichts, von dem Betreuer eines Miteigentümers nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts gestellt werden.
(3) (weggefallen)
(4) Die Vorschrift des § 17 Abs. 3 findet auch auf die Erbfolge des Antragstellers Anwendung.
§ 182 ZVG: (1) Bei der Feststellung des geringsten Gebots sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.
(2) Ist hiernach bei einem Anteil ein größerer Betrag zu berücksichtigen als bei einem anderen Anteil, so erhöht sich das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag.
(3) (weggefallen)
§ 183 ZVG: Im Falle der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks finden die in den §§ 57a und 57b vorgesehenen Maßgaben keine Anwendung.
§ 184 ZVG: Ein Miteigentümer braucht für sein Gebot keine Sicherheit zu leisten, wenn ihm eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zusteht.
Die Vorschrift des § 180 Abs. 1 ZVG ist klar. Gleichwohl kommen nicht alle Vorschriften des ersten und zweiten Abschnitts zum Zuge.
Nicht zur Anwendung kommt beispielsweise die Vorschrift des § 63 ZVG. Nach der Vorschrift können auch einzelne Miteigentumsanteile Gegenstand der Versteigerung (sogen. Einzelausgebot) sein. Ein Einzelausgebot ist bei der Grundstücksversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft jedoch unzulässig, da der Verfahrenszweck der Teilungsversteigerung mit einem Einzelausgebot von Miteigentumsanteilen nicht zu vereinbaren ist.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs begründete dies in seinem Beschluss vom 07. Mai 2009 – V ZB 12/09 – bei Rn. 21 - 22 wie folgt:
a) Die Teilungsversteigerung nach § 180 ff. ZVG findet statt, wenn die Teilung eines mehreren gehörenden Grundstücks in Natur nicht möglich ist (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verfahren dient der Ersetzung eines unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand, d.h. der Schaffung eines unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlöses in Geld. Es bereitet mithin eine anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelte vermögensrechtliche Auseinandersetzung unter den Eigentümern lediglich vor und hat nicht die Funktion, diese Auseinandersetzung zu ersetzen oder vorwegzunehmen (BVerfGE 42, 64, 75). Das Verfahren ist auf die vollständige und endgültige Aufhebung der Gemeinschaft und nicht nur auf das Ausscheiden einzelner Miteigentümer unter Fortbestand der Gemeinschaft in anderer personeller Zusammensetzung gerichtet.
b) Mit diesem Verfahrenszweck ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile nicht zu vereinbaren. Denn es kann zu dem Ergebnis führen, dass nicht auf sämtliche Anteile geboten wird. In diesem Fall wird die Gemeinschaft nicht aufgehoben. Ihre Aufhebung kann auch nicht auf andere Weise, wie durch den Verzicht auf den Miteigentumsanteil, herbeigeführt werden; denn ein solcher Verzicht ist unzulässig (Senat, BGHZ 172, 209, 214 ff.). Deshalb ist - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - mit dem Einzelausgebot weder dem Verfahrenszweck noch den Interessen der das Verfahren betreibenden Miteigentümer, aus der Gemeinschaft auszuscheiden, Genüge getan. Der auf den Senatsbeschluss vom 28. September 2006 (V ZB 55/06, NJW-RR 2007, 1139) gestützte Einwand der Rechtsbeschwerde, dass das auf ein Gesamtausgebot abgegebene Meistgebot erfahrungsgemäß geringer sei als das Gesamtergebnis der auf Einzelausgebote abgegebenen Meistgebote und deshalb die Interessen der Miteigentümer an einem möglichst günstigen Ergebnis der Versteigerung nur bei dem Einzelausgebot der Miteigentumsanteile gewahrt würden, ist nicht tragfähig. Denn jedem Antrag auf Teilungsversteigerung liegt zwar die Erwartung zugrunde, dass ein vernünftiger Erlös erzielt werden kann; dieser muss aber nicht der denkbar günstigste sein (BVerfGE aaO). Zudem gilt der Erfahrungssatz des geringeren Meistgebots auf ein Gesamtausgebot nur bei der Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke, nicht aber bei der Teilungsversteigerung eines einzigen Grundstücks. Der in der Rechtsbeschwerdebegründung enthaltene Hinweis auf § 63 Abs. 2 Satz 1 ZVG, wonach jeder Beteiligte ein Gesamtausgebot verlangen kann, gibt für die Zulässigkeit des Einzelausgebots jedes Miteigentumsanteils bei der Teilungsversteigerung nichts her.
Gegenstand der Teilungsversteigerung kann daher grundsätzlich nur das gesamte Grundstück sein.
Nein, es gibt keinen Anwaltszwang. Allerdings ist sachgerechte Beratung empfehlenswert, da die Teilungsversteigerung „sehr komplex und für Verfahrensbeteiligte – und zum Teil von deren Rechtsberatern – kaum überschaubar“ ist.
Der in den §§ 44 Abs. 1, 49 Abs. 1 ZVG und § 52 ZVG verankerte Deckungsgrundsatz besagt, dass eine Versteigerung nur unter Wahrung derjenigen Rechte erfolgen darf, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen. Zugelassen wird daher nur ein solches Gebot, „durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlöse zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden“ (§ 44 Abs. 1 ZVG).
§ 44 Abs. 1 ZVG: (1) Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).
§ 49 Abs. 1 ZVG: (1) Der Teil des geringsten Gebots, welcher zur Deckung der Kosten sowie der im § 10 Nr. 1 bis 3 und im § 12 Nr. 1, 2 bezeichneten Ansprüche bestimmt ist, desgleichen der das geringste Gebot übersteigende Betrag des Meistgebots ist von dem Ersteher vor dem Verteilungstermin zu berichtigen (Bargebot).
§ 52 Abs. 1 ZVG: (1) 1Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. 2Im übrigen erlöschen die Rechte.
In der Teilungsversteigerung gibt es keinen „dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte“. Die Stellung des betreibenden Gläubigers nimmt in der Teilungsversteigerung der Antragsteller ein. § 182 Abs. 1 ZVG bestimmt daher, dass zu decken sind „die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte …, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.“ Im Übrigen gelten aufgrund der Verweisung in § 180 Abs 1 ZVG die Regeln des § 44 Abs 1 ZVG entsprechend.
„Deckung“ im Sinne des § 44 Abs. 1 ZVG kann durch Übernahme des Rechts erfolgen, aber auch in bar.
Eine Grundschuld wird beispielsweise wie folgt gedeckt:
Das Grundschuldkapital bestehen bleibender Rechte wird durch Übernahme gedeckt (§§ 180 Abs. 1, 52 Abs. 1 49 Abs. 1 ZVG). Die Grundschuld bleibt bestehen. Will der Ersteher lastenfreies Eigentum, muss er die Grundschuld ablösen (vgl. §§ 1192 Abs. 1, 1143 BGB).
Bestehen bleibende Rechte befreien den Ersteher von einer Barzahlung. Die Übernahme der Rechte ist ein Teil des vom Ersteher geschuldeten Versteigerungserlöses. Dieser Übernahmegrundsatz wird von verschiedenen Zivilsenaten des BGH wie folgt formuliert:
IV. Zivilsenat des BGH: „1. Bei der Teilungsversteigerung sind die Rechte der Beklagten als Grundschuldgläubigerin dadurch gewahrt worden, daß die Grundschuld bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 44 Abs. 1 ZVG) berücksichtigt und von der Klägerin als neuer Eigentümerin übernommen worden ist (§§ 182, 52 Abs. 1 ZVG). Die Klägerin hat ein belastetes Grundstück erworben, dafür aber ein entsprechend geringeres Bargebot nach § 49 Abs. 1 ZVG entrichtet; ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ist durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden. Da die Grundschuld bestehen geblieben ist, hat die Klägerin aus dem ihr zugeschlagenen Grundstück die Beklagte bei Fälligkeit der Grundschuld zu befriedigen.“
V. Zivilsenat des BGH: „Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses. Zuzüglich des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück zu bezahlen hat."
IX. Zivilsenat des BGH: „Für den Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren wird aber der Erstehungspreis nicht nur durch das Bargebot bestimmt. Hinzuzurechnen ist vielmehr der Wert der Grundstücksbelastungen, die als Teil des geringsten Gebots nach den Versteigerungsbedingungen beim Zuschlag bestehen bleiben. Denn diese Belastungen muß der Ersteher übernehmen und, soweit es sich um Grundpfandrechte handelt, die Gläubiger später befriedigen. …“
Ebenso zu übernehmen sind von dem Ersteher die Grundschuldzinsen ab Zuschlag (§ 56 Satz 2 ZVG).
§ 56 ZVG: 1Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag, in Ansehung der übrigen Gegenstände mit dem Schluß der Versteigerung auf den Ersteher über. 2Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. 3Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.
Bardeckung erhalten die bis zum Zuschlag angefallenen Grundschuldzinsen. Sie sind widerkehrende Leistungen. Zu unterscheiden ist zwischen laufenden und rückständigen Zinsen. Laufende Grundschuldzinsen und die aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge genießen den Rang der Grundschuld (§ 10 Abs. 1 S 4 ZVG).
§ 10 Abs. 1 ZVG: (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
1.
1a. …
2. …
3. …
4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
Laufende Grundschuldzinsen sind die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Zinsen sowie alle später fällig werdenden Zinsen. Dies folgt aus der Definitionn in § 13 Abs. 1 ZVG. Der Der Begriff „laufende Beträge“ wird dort wie folgt definiert:
§ 13 Abs. 1 ZVG: „1Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen sind der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. 2Die älteren Beträge sind Rückstände.“
Aufgrund der Definition der laufenden Beträge in § 13 Abs. 1 ZVG hängt der Umfang der laufenden Zinsen von der Wirksamkeit der Beschlagnahme ab (§§ 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Der Begriff der Beschlagnahme wird in § 20 Abs. 1 ZVG definiert und der der Wirksamkeit in § 22 Abs. 1 ZVG wie folgt definiert:§ 20 ZVG: (1) Der Beschluß, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
(2) Die Beschlagnahme umfaßt auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt.
§ 22 ZVG: (1) 1 Die Beschlagnahme des Grundstücks wird mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. 2Sie wird auch wirksam mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt.
(2) 1Erstreckt sich die Beschlagnahme auf eine Forderung, so hat das Gericht auf Antrag des Gläubigers dem Drittschuldner zu verbieten, an den Schuldner zu zahlen. 2Die Beschlagnahme wird dem Drittschuldner gegenüber erst mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird. 3Die Vorschriften des § 845 der Zivilprozeßordnung finden entsprechende Anwendung.
Die laufenden Zinsen werden dem Grundschuldgläubiger von Amts wegen zugeteilt. Sie brauchen daher nicht angemeldet werden (§ 45 Abs. 2 ZVG).
§ 45 ZVG: (1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird.
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.
Zusätzlich können dem Gläubiger auch rückständige Zinsen zugeteilt werden. Rückständige Zinsen können mit dem Rang der Grundschuld für zwei Jahre zugeteilt werden (§ 45 Abs. 2 2. HS ZVG), allerdings nur bei rechtzeitiger Anmeldung. Die Anmeldung der rückständigen Zinsen hat spätestens vor Beginn der Bieterstunde zu erfolgen, anderenfalls die Zinsen einen Rangverlust erleiden. Dies folgt aus den folgenden Vorschriften:
§ 37 Nr. 4 ZVG: „Die Terminsbestimmung muß enthalten: … 4. die Aufforderung, Rechte, soweit sie zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anzumelden und, wenn der Gläubiger widerspricht, glaubhaft zu machen, widrigenfalls die Rechte bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt werden würden; …“
§ 45 Abs. 1 und 2 ZVG: „(1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird.
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.“
§ 110 ZVG: „Rechte, die ungeachtet der im § 37 Nr. 4 bestimmten Aufforderung nicht rechtzeitig angemeldet oder glaubhaft gemacht worden sind, stehen bei der Verteilung den übrigen Rechten nach.“
§ 114 ZVG: (1) 1In den Teilungsplan sind Ansprüche, soweit ihr Betrag oder ihr Höchstbetrag zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Buches, im übrigen nur dann aufzunehmen, wenn sie spätestens in dem Termin angemeldet sind. 2Die Ansprüche des Gläubigers gelten als angemeldet, soweit sie sich aus dem Versteigerungsantrag ergeben.
(2) Laufende Beträge wiederkehrender Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen nicht angemeldet zu werden.
Je länger die Teilungsversteigerung dauert, desto höher sind die laufenden Zinsen.
Der Deckungsgrundsatz kann dazu führen, dass die Zwangsversteigerung ergebnislos verläuft, da sich kein Bieter findet, der ein nach §§ 182, 44 ZVG zulässiges Gebot abgibt. In einem solchen Fall wird das Verfahren wegen Ergebnislosigkeit aufgehoben, wenn die Versteigerung auch in einem zweiten Termin erfolglos verläuft (§ 77 Abs. 2 Satz 1 ZVG).
In seinem Beschluss vom 15. März 2011 – V ZB 177/10 – hatte der V. Zivilsenat des BGH im Rahmen einer Entscheidung über einen Prozesskostenhilfeantrag eine Prognose abzugeben, ob sich ein Bieter findet. Der Entscheidung zugrunde lag folgender Fall zugrunde:
BGH, Beschl. v. 15. März 2011 – V ZB 177/10: Geschiedene Ehegatten waren Miteigentümer zu je 1/2. Auf Antrag der F(rau) wurde die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet. Der Grundstückswert lag bei 120.000 € bis 130.000 €. Das Grundstück war mit zwei Grundschulden über 150.000 € und 30.000 € sowie einer Reallast im Wert von 450.000 € belastet. Das Bargebot lag bei 70.000 €.
Der BGH wies mit Recht darauf hin, dass sich voraussichtlich kein Dritter finden werde, der ein zuschlagfähiges Gebot abgeben wird. Das geringste Gebot und der Erwerbspreis lagen bei 700.000 €. Dies folgt aus dem erforderlichen Bargebot von 70.000 € und den bei einem Zuschlag bestehen bleibenden Belastungen von 180.000 € (Buchgrundschulden) und von 450.000 € (Reallast).
Hierzu zwei weitere Fälle, in denen sich voraussichtlich kein Dritter finden wird, ein zulässiges Gebot abzugeben:
OLG Schleswig v. 20. 4. 2016 – 15 UF 84/15: M und F sind Miteigentümer zu je 1/2. F hatte das Familienheim verlassen, während M es weiter bewohnte und für die Kreditraten aufkam. Seinem Angebot auf Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils trat F nicht näher. Belastet war das Familienheim mit zwei mit 15 % verzinslichen Grundschulden über insgesamt 520.000 DM = 265.871,78 € (III/1 und III/2). Im Zugewinnausgleichsverfahren war der Wert des Familienheims mit 360.000 € taxiert worden. Die Grundschuld III/2 war iHv 133.525,73 € nicht mehr valutiert.
OLG Karlsruhe v. 20. 7. 2017 – 2 UF 52/17: Die geschiedenen Eheleute waren Miteigentümer einer Eigentumswohnung zu je 1/2. Die Finanzierung war abgesichert worden durch zwei Grundschulden einer Sparkasse in Höhe von insgesamt 127.822,97 €. Der gesicherte Kredit war bereits seit langem zurückgezahlt. In 2013 hat die Ehefrau die Teilungsversteigerung beantragt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat den Verkehrswert auf 80.000,00 € geschätzt. Im Teilungsversteigerungstermin wurde kein Gebot abgegeben. Die Sparkasse hatte danach auf ihre Grundschulden verzichtet. Der Verzicht war im Grundbuch eingetragen worden.
Häufig wird erst in der Bietstunde erkannt, dass das Grundstück nicht versteigerungsfähig ist. Da zu diesem Zeitpunkt nicht nur erhebliche Kosten angefallen sind, sondern auch erhebliche Zeit verstrichen ist, sollte Vorsorge getroffen werden.
Die Praxis der Teilungsversteigerung bestätigt die Feststellung in dem vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in Auftrag gegebenen Abschlussbericht der Forschungsgruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken. Auf S. 307 des Berichts heißt es:
«Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und von den Verfahrensbeteiligten - und zum Teil von deren Rechtsberatern - kaum überschaubar.»
Rechtsanwalt Dr. Clemente sieht oft, dass Beteiligte (Miteigentümer, Ersteher) mangels ausreichender Kenntnis der "Spielregeln" der Teilungsversteigerung kalt erwischt werden. Man kann daher den Beteiligten nur empfehlen, fachkundigen Rat einzuholen.