Ablöserecht des Erstehers – kompakt erklärt
Kurz gesagt: Der Ersteher muss eine bestehen gebliebene Grundschuld nicht ablösen – er darf sie aber kündigen und nach Fristablauf gegen Zahlung von Kapital und dinglichen Zinsen löschen lassen.
1) Keine Pflicht – aber ein Recht
Der Grundschuldgläubiger hat gegen den Ersteher keinen persönlichen Zahlungsanspruch; er kann sich nur durch Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück befriedigen.
- Ablösungsrecht: § 1142 BGB (i.V.m. § 1192 Abs. 2 BGB)
- Keine Ablösungspflicht: Befriedigung grundsätzlich nur aus dem Grundstück (§ 1147 BGB i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB)
2) Voraussetzungen der Ablösung
- Fälligkeit der Grundschuld nach Kündigung mit 6 Monaten Frist (§ 1193 Abs. 1 S. 3 BGB).
- Bei älteren Grundschulden (bis 18.08.2008) ist eine formularmäßige Abbedingung der Kündigung oft vereinbart; bei neueren Grundschulden ist die Kündigung zwingend, wenn Sicherungsgrundschuld (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB).
- Wirkung gegenüber dem Ersteher: Eine vor Zuschlag erklärte Kündigung wirkt nur, wenn sie spätestens vor Aufforderung zur Gebotsabgabe im Termin erklärt und beim Gericht angemeldet wurde (§ 54 Abs. 1 ZVG).
Praxis: Kündigungsstand und evtl. Abbedingung in der Grundschuldbestellungsurkunde prüfen.
3) Umfang der Ablösung
- Kapital der Grundschuld in voller Höhe (Unabhängigkeit von der Valutierung).
- Dingliche Zinsen ab Zuschlag bis zum Zahlungstag (§ 56 ZVG).
- Zinsberechnung tagesgenau („act/act“) – Zuschlagstag und Zahlungstag mitzählen.
Rechenhinweis: Bei 100.000 € und 15 % p.a. fallen ca. 41,10–41,10 € pro Tag an
(tagesgenau je nach Jahr/Schaltjahr).
4) Praxis & Taktik
- Schnell ablösen, um Zinslauf zu beenden (v.a. bei hohen Satz/Zinsbeginn „ab Zuschlag“).
- Löschung absichern: Zug-um-Zug gegen notariell beglaubigte Löschungsbewilligung und Herausgabe des Grundschuldbriefs.
- Kommunikation: Frühzeitig Ablösekonto, Tag-genauen Betrag (inkl. Zinsen) und Unterlagen anfragen.
- § 1142 BGB – Befriedigungsrecht des Eigentümers (Ablösungsrecht)
- § 1147 BGB – Befriedigung durch Zwangsvollstreckung (nur Haftung aus dem Grundstück)
- § 1192 Abs. 1, 2 BGB – Anwendung hypothekenrechtlicher Vorschriften auf die Grundschuld
- § 1193 BGB – Kündigung und Fälligkeit der Grundschuld (6 Monate; Abbedingung bis 18.08.2008 möglich; bei Sicherungsgrundschuld heute zwingend)
- § 54 ZVG – Wirksamkeit der Kündigung gegenüber dem Ersteher (Anmeldung im Termin)
- § 56 ZVG – Zinsen ab Zuschlag bis Ablösung
Hinweis: Bei Gesamtgrundschulden ist zusätzlich die Systematik der §§ 50, 52 ZVG zu beachten (Gesamtbelastung / bestehen bleibende Rechte).