Grundschuld - Rechtsanwalt und Spezialist klärt auf


Wo ist die Grundschuld geregelt?

Die Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Insgesamt widmete der Gesetzgeber der Grundschuld acht Paragraphen:

§ 1191 BGB: „(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“

§ 1192 BGB: „(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.

(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.“

§ 1193 BGB: „(1) Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

(2) Abweichende Bestimmungen sind zulässig. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, so ist eine von Absatz 1 abweichende Bestimmung nicht zulässig.“

§ 1194 BGB: „Die Zahlung des Kapitals sowie der Zinsen und anderen Nebenleistungen hat, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, an dem Orte zu erfolgen, an dem das Grundbuchamt seinen Sitz hat.“

§ 1195 BGB: „Eine Grundschuld kann in der Weise bestellt werden, dass der Grundschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt wird. Auf einen solchen Brief finden die Vorschriften über Schuldverschreibungen auf den Inhaber entsprechende Anwendung.“

§ 1196 BGB: „(1) Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer bestellt werden.

(2) Zu der Bestellung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Grundschuld für ihn in das Grundbuch eingetragen werden soll, und die Eintragung erforderlich; die Vorschrift des § 878 findet Anwendung.

(3) Ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld nach § 1179a oder § 1179b besteht nur wegen solcher Vereinigungen der Grundschuld mit dem Eigentum in einer Person, die eintreten, nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat.“

§ 1197 BGB: „(1) Ist der Eigentümer der Gläubiger, so kann er nicht die Zwangsvollstreckung zum Zwecke seiner Befriedigung betreiben.

(2) Zinsen gebühren dem Eigentümer nur, wenn das Grundstück auf Antrag eines anderen zum Zwecke der Zwangsverwaltung in Beschlag genommen ist, und nur für die Dauer der Zwangsverwaltung.“

§ 1198 BGB: „Eine Hypothek kann in eine Grundschuld, eine Grundschuld kann in eine Hypothek umgewandelt werden. Die Zustimmung der im Range gleich- oder nachstehenden Berechtigten ist nicht erforderlich.“

In § 1192 Abs. 1 BGB verweist der Gesetzgeber auf die Vorschriften der Hypothek (§ 1113 bis § 1190 BGB) und erklärt diese für anwendbar, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt. Die für die Hypothek geltenden Vorschriften werden also auf die Grundschuld für entsprechend anwendbar erklärt, „soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.“

Was ist eine Grundschuld?

Der Inhalt der Grundschuld wird in § 1191 Abs. 1 BGB dahingehend bestimmt, „dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“. Die Realisierung der Haftung aus der Grundschuld erfolgt jedoch durch Zwangsvollstreckung (Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung) § 1147 BGB.

§ 1147 BGB: „Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.

Der Gesetzgeber hat die Grundschuld somit als ein selbständiges, von einer Forderung unabhängiges Recht ausgestaltet, während die Hypothek ein von einer Forderung abhängiges Recht ist. Die Grundschuld kann daher als abgesplitterter Teil des Grundeigentums bezeichnet werden und trägt ihren Rechtsgrund in sich. Treffend umschreiben die Motive zu dem Entwurfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches in Band 3, 2. Ausgabe (1896), die Grundschuld dahingehend, dass sie „dem Berechtigten, eine bestimmte Summe Geldes aus dem Grundstücke verschaffen (soll), gleichviel, ob eine zur Zahlung derselben verpflichtete Person vorhanden ist oder nicht“: Motive zum BGB zur Grundschuld Obwohl der Gesetzgeber die Grundschuld als abstraktes Verwertungsrecht konzipiert hat, wird sie regelmäßig zur Sicherung einer Forderung eingesetzt. Eine solche Grundschuld wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet.

Besteht aufgrund der Grundschuld eine persönliche Haftung?

Der Eigentümer haftet aufgrund der Grundschuld nur mit seinem Grundstück. Allerdings findet sich vielfach in der Grundschuldbestellungsurkunde eine sogen. persönliche Haftungsübernahme, aufgrund welcher für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Nebenleistungen die persönliche Haftung übernommen wird.

Worin unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek?

Bei der Hypothek besteht zwischen der Hypothek und der von ihr gesicherten Forderung eine rechtliche Abhängigkeit (Akzessorietät): Die Tilgung der gesicherten Forderung führt dazu, dass die Hypothek mit der Tilgung zur Eigentümerhypothek wird (§ 1163 Abs. 1 BGB).

§ 1163 Abs. 1 BGB: „(1) Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung, so erwirbt der Eigentümer die Hypothek.“

Die Hypothek steht dem Gläubiger nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung. Vor einer erneuten Valutierung müsste die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt (vgl. § 1177 Abs. 1 S. 1 BGB) und dem Gläubiger zur Absicherung des neuen Kredits abgetreten werden, was umständlich und kostenintensiv ist.

§ 1177 Abs. 1 BGB: „(1) Vereinigt sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person, ohne dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht, so verwandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld. In Ansehung der Verzinslichkeit, des Zinssatzes, der Zahlungszeit, der Kündigung und des Zahlungsorts bleiben die für die Forderung getroffenen Bestimmungen maßgebend.“

Die Grundschuld zeigt ihre Vorteile besonders bei der Forderungsauswechslung, aber auch bei der Abschnittsfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung die Darlehensbedingungen regelmäßig modifiziert werden. Die Auswechslung der Forderung, aber auch die Modifizierung der Darlehensbedingungen bedürfen bei der Hypothek der Eintragung im Grundbuch. Sie gestalten sich daher schwierig und sind vielfach nicht möglich, wenn nachrangige Gläubiger vorhanden sind.

Die Tilgung des Kredits hat daher keinen unmittelbaren Einfluss auf die Grundschuld. Der Kreditgeber bleibt trotz Tilgung des Kredits Gläubiger der Grundschuld. Er hat die Grundschuld nach dem Wegfall des Sicherungszwecks durch Abtretung, Verzicht oder Löschung zurückzugewähren.Die Grundschuld kann ohne großen Formalismus neu valutiert werden. Sicherte die Grundschuld alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Gläubigers, bedarf es keiner neuen Absprache. Sicherte die Grundschuld ursprünglich nur den getilgten Kredit, so kann die Grundschuld durch die - auch mündliche - Absprache, dass sie den beabsichtigten neuen Kredit sichern soll, neu valutiert werden.

Die fehlende rechtliche Abhängigkeit (Akzessorietät) der Grundschuld führte dazu, dass sie die Hypothek als Kreditsicherungsmittel verdrängte. Die Verdrängung erfolgte bereits im vorigen Jahrhundert. Spätestens seit den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts setzen auch Hypothekenbanken/ Pfandbriefbanken die Grundschuld und nicht die Hypothek zur Kreditsicherung ein.

Die zur Kreditsicherung eingesetzte Grundschuld wird Sicherungsgrundschuld genannt. Sie zeigt ihre Vorteile besonders bei der Forderungsauswechslung, aber auch bei der Abschnittsfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung die Darlehensbedingungen regelmäßig modifiziert werden. Die Auswechslung der Forderung, aber auch die Modifizierung der Darlehensbedingungen bedürfen bei der Hypothek der Eintragung im Grundbuch. Sie gestalten sich daher schwierig und sind vielfach nicht möglich, wenn nachrangige Gläubiger vorhanden sind.

Kann der Eigentümer für sich eine Grundschuld bestellen?

Der Eigentümer kann sich selbst eine Grundschuld bestellen. Dies folgt aus § 1196 Abs. 1 und 2 BGB.

Die Bestellung einer Eigentümergrundschuld erfolgt meist als Briefgrundschuld.

Was ist eine Briefgrundschuld?

Die Grundschuld mit Brief (sogen. Briefgrundschuld) unterscheidet sich von der Grundschuld ohne Brief (sogen. Buchgrundschuld) durch die Erteilung eines Grundschuldbriefes.

Grundschuldbrief

Die Briefgrundschuld ist nach § 1116 BGB, der über § 1192 Abs. 1 BGB anwendbar ist, die gesetzliche Regel.In der Praxis ist die Briefgrundschuld jedoch die Ausnahme. Der Ausschluss der Brieferteilung muss im Grundbuch eingetragen sein (§§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 Satz 3 BGB).

§ 1116 BGB: „(1) Über die Hypothek wird ein Hypothekenbrief erteilt.

(2) Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden. Die Ausschließung kann auch nachträglich erfolgen. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Vorschriften des § 873 Abs. 2 und der §§ 876, 878 finden entsprechende Anwendung.

(3) Die Ausschließung der Erteilung des Briefes kann aufgehoben werden; die Aufhebung erfolgt in gleicher Weise wie die Ausschließung.“

Ob es sich bei der Grundschuld um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt, lässt sich daher anhand der Grundbucheintragung feststellen. Ist im Grundbuch nur von einer „Grundschuld“ (siehe Grundbuchauszug unten) die Rede, handelt es sich um eine Briefgrundschuld. Heißt es im Grundbucheintrag demgegenüber "Grundschuld ohne Brief" handelt es sich um eine Buchgrundschuld.

Der Vorteil einer Briefgrundschuld ist der, dass für die Abtretung der Briefgrundschuld eine Grundbucheintragung nicht erfordertlich ist. Während die Buchgrundschuld nur durch Einigung und Grundbucheintragung übertragen werden kann (§§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 BGB), die Grundbucheintragung also unabdingbar ist, ist für die Übertragung der Briefgrundschuld eine Grundbucheintragung nicht erforderlich (§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB).

§ 873 Abs. 1 BGB: „(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.“

§ 1154 BGB: „(1) Zur Abtretung der Forderung ist Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; die Vorschrift des § 1117 findet Anwendung. Der bisherige Gläubiger hat auf Verlangen des neuen Gläubigers die Abtretungserklärung auf seine Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen.

(2) Die schriftliche Form der Abtretungserklärung kann dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird.

(3) Ist die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen, so finden auf die Abtretung der Forderung die Vorschriften der §§ 873, 878 entsprechende Anwendung.“

Die Briefgrundschuld kann daher abgetreten werden, ohne dass die Abtretung im Grundbuch erscheint (§§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB). So kann beispielsweise das Grundbuch den Eigentümer des Grundstücks als Gläubiger ausweisen (sogen. Eigentümergrundschuld). In Wirklichkeit ist Gläubiger jedoch ein anderer, beispielsweise die Hausbank, der die Grundschuld außerhalb des Grundbuchs abgetreten wurde.

Dem Vorteil, dass die Briefgrundschuld schnell, für Dritte nicht erkennbar und ohne Grundbuchkosten abgetreten werden, stehen aber auch Nachteile gegenüber:

  • Beim Grundbuchamt fallen zusätzlich Kosten an, und zwar statt einer 1,0 nach 14121 KV GNotKG, eine 1,3-Gebühr nach Nr. 14120 KV GNotKG (siehe unten).
  • Zur Geltendmachung der Grundschuld muss gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1160 BGB der Brief vorgelegt werden, wenn der Eigentümer dies verlangt, unabhängig davon zu jeder Grundbucheintragung und bei der Entgegennahme des Versteigerungserlöses.
  • Ein Briefverlust nötigt zu einem Aufgebotsverfahren, um den Brief für kraftlos zu erklären (§ 1162 BGB, §§ 946 ff., 1003 ff. ZPO)

In welcher Währung kann eine Grundschuld bestellt werden?

Eine Grundschuld kann auch in ausländischer Währung bestellt werden. Dies folgt aus § 28 GBO:

§ 28 GBO: In der Eintragungsbewilligung oder, wenn eine solche nicht erforderlich ist, in dem Eintragungsantrag ist das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Einzutragende Geldbeträge sind in inländischer Währung anzugeben; durch Rechtsverordnung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Finanzen kann die Angabe in einer einheitlichen europäischen Währung, in der Währung eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums oder einer anderen Währung, gegen die währungspolitische Bedenken nicht zu erheben sind, zugelassen und, wenn gegen die Fortdauer dieser Zulassung währungspolitische Bedenken bestehen, wieder eingeschränkt werden.

Von der Bestellung einer Grundschuld in fremder Währung ist abzuraten. Aufgrund der Kursunsicherheiten geht der Grundschuldbesteller Risiken ein, wenn er sich erst bei Fälligkeit der Grundschuld mit der Fremdwährung eindecken kann.

  • Wer beispielsweise im Jahre 1998 eine Grundschuld zu 100.000,00 US-$ bestellte, die seinerzeit bei einem Umtauschkurs von 1 € = 1,1833 US-$ etwa 84.500,00 € entsprach, musste bei Fälligkeit der Grundschuld im Jahre 2000 für eine Zahlung auf die Grundschuld bei einem Umtauschkurs von 1 € = 0,8308 US-$ rund 120.000,00 € aufwenden.
  • Beispiel zum Schweizer Franken (CHF)

Wo wird die Grundschuld eingetragen?

Die Eintragung der Grundschuld erfolgt In Abteilung III des Grundbuchs.

Wird die Grundschuld bei der Eintragung nur als "Grundschuld" bezeichnet, handelt es sich um eine Briefgrundschuld. Sie ist aus Sicht des Gesetzgebers der Normalfall (vgl. §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 1 und 2 BGB). Der Briefausschluss bedarf der Eintragung in das Grundbuch (§§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 Satz 3 BGB ). Ein üblicher Eintragungsvermerk für eine Briefgrundschuld lautet wie folgt:

Eintrag einer Briefgrundschuld

Bei der Buchgrundschuld lautet der Eintragungsvermerk „Grundschuld ohne Brief“.

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt?

Damit die Grundbucheintragung erfolgt, bedarf eines Antrages (§ 13 Abs. 1 GBO)

§ 13 Abs. 1 GBO: „(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.“

und einer Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO).

§ 19 GBO: „Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.“

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit die Grundschuld gelöscht wird?

Die Grundschuld wird im Grundbuch gelöscht, wenn die in der Grundbuchordnung (GBO) für die Löschung erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Löschung sind dem Grundbuchamt folgende Unterlagen vorzulegen:

  • Löschungsbewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO).
  • Antrag auf Löschung (13 Abs. 1 Satz 1 GBO) des Gläubigers oder des Eigentümers (13 Abs. 1 Satz 2 GBO).
  • Zustimmung des Eigentümers (§ 27 Satz 1 GBO).

§ 27 GBO: „Eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Für eine Löschung zur Berichtigung des Grundbuchs ist die Zustimmung nicht erforderlich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird.“

§ 41 GBO: „(1) Bei einer Hypothek, über die ein Brief erteilt ist, soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn der Brief vorgelegt wird. Für die Eintragung eines Widerspruchs bedarf es der Vorlegung nicht, wenn die Eintragung durch eine einstweilige Verfügung angeordnet ist und der Widerspruch sich darauf gründet, daß die Hypothek oder die Forderung, für welche sie bestellt ist, nicht bestehe oder einer Einrede unterliege oder daß die Hypothek unrichtig eingetragen sei. Der Vorlegung des Briefes bedarf es nicht für die Eintragung einer Löschungsvormerkung nach § 1179 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(2) Der Vorlegung des Hypothekenbriefs steht es gleich, wenn in den Fällen der §§ 1162, 1170, 1171 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Grund des Ausschließungsbeschlusses die Erteilung eines neuen Briefes beantragt wird. Soll die Erteilung des Briefes nachträglich ausgeschlossen oder die Hypothek gelöscht werden, so genügt die Vorlegung des Ausschlußurteils.“

§ 42 GBO: „Die Vorschriften des § 41 sind auf die Grundschuld und die Rentenschuld entsprechend anzuwenden. Ist jedoch das Recht für den Inhaber des Briefes eingetragen, so bedarf es der Vorlegung des Briefes nur dann nicht, wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung eines nach § 1189 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestellten Vertreters oder durch eine gegen ihn erlassene gerichtliche Entscheidung begründet wird.“

Dingliche Unterwerfungserklärung und Nachweisverzicht

Dingliche Unterwerfungserklärung

Als dingliche Unterwerfungserklärung wird der Passus in der Grundschuldbestellungsurkunde bezeichnet, in der sich der Grundschuldbesteller der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz unterwirft. Ein typischer Passus lautet:

„Wegen des Grundschuldbetrages und der Zinsen unterwirft sich der Besteller der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer/Erbbauberechtigten zulässig ist. Der Besteller bewilligt und beantragt unwiderruflich die Eintragung dieser Unterwerfungserklärung in das Grundbuch“

Die Unterwerfungserklärung führt zu einem Vollstreckungstitel im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, der zur Vollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundstück berechtigt.

§ 794 Abs. 1 Ziff. 5 ZPO: „(1) Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt:

...

5. aus Urkunden, die von einem deutschen Gericht oder von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat;...“

Der Vollstreckungstitel wirkt gegen einen Nachfolger im Eigentum des belasteten Grundstücks, wenn die Unterwerfung in der Weise erfolgt, dass die Unterwerfung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig ist. Voraussetzung ist, dass dies im Grundbuch vermerkt ist (§  800 ZPO).

§ 800 ZPO: „(1) Der Eigentümer kann sich in einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 aufgenommenen Urkunde in Ansehung einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Die Unterwerfung bedarf in diesem Fall der Eintragung in das Grundbuch.

(2) Bei der Zwangsvollstreckung gegen einen späteren Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, bedarf es nicht der Zustellung der den Erwerb des Eigentums nachweisenden öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde.“

(3) Ist die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig, so ist für die im § 797 Abs. 5 bezeichneten Klagen das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.“

Der Vermerk im Grundbuch lautet regelmäßig (vgl. Grundbucheintrag):

„Vollstreckbar nach § 800 ZPO;“

Nachweisverzicht

Regelmäßig geht mit der Unterwerfungserklärung ein sogenannter Nachweisverzicht einher. Eine typische Formulierung lautet

„Es wird auf den Nachweis der Tatsachen verzichtet, die das Entstehen und die Fälligkeit der Grundschuld nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung oder ihrer schuldrechtlichen Ansprüche bedingen.“

Rechtsanwalt Dr. Clemente hat aufgrund der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) Zweifel, ob die dingliche Unterwerfungserklärung nebst Nachweisverzicht im Anwendungsbereich der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen noch haltbar ist. Er hat dies ausführlich in seinem Aufsatz „Die Grundschuldbestellungsurkunde im Lichte der RL 93/13 - Mögliche Schwachstellen der gegenwärtigen Formularpraxis und Rechtsprechung“ begründet.

Kosten der Grundschuldbestellung

Bei der Bestellung einer Grundschuld fallen sowohl Kosten beim Notar als auch Kosten beim Grundbuchamt an. Die Kosten werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

I. Kosten beim Grundbuchamt

Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Höhe des Geschäftswerts (§ 3 Abs. 1 GNotKG) und nach dem Kostenverzeichnis gem. Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG.

§ 3 GNotKG: „(1) Die Gebühren richten sich nach dem Wert, den der Gegenstand des Verfahrens oder des Geschäfts hat (Geschäftswert), soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Kosten werden nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 zu diesem Gesetz erhoben.“

Der Geschäftswert der Grundschuldbestellung entspricht dem Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG).

§ 53 GNotKG: „1) Der Wert einer Hypothek, Schiffshypothek, eines Registerpfandrechts an einem Luftfahrzeug oder einer Grundschuld ist der Nennbetrag der Schuld. Der Wert einer Rentenschuld ist der Nennbetrag der Ablösungssumme.

(2) Der Wert eines sonstigen Pfandrechts oder der sonstigen Sicherstellung einer Forderung durch Bürgschaft, Sicherungsübereignung oder dergleichen bestimmt sich nach dem Betrag der Forderung und, wenn der als Pfand oder zur Sicherung dienende Gegenstand einen geringeren Wert hat, nach diesem.“

Nebenleistungen, wie Zinsen der Grundschuld, sind nicht zusätzlich zu bewerten und erhöhen den Geschäftswert nicht (§ 37 Abs. 1 GNotKG).

§ 37 GNotKG: (1) Sind außer dem Hauptgegenstand des Verfahrens auch Früchte, Nutzungen, Zinsen, Vertragsstrafen, sonstige Nebengegenstände oder Kosten betroffen, wird deren Wert nicht berücksichtigt.

(2) Soweit Früchte, Nutzungen, Zinsen, Vertragsstrafen, sonstige Nebengegenstände oder Kosten ohne den Hauptgegenstand betroffen sind, ist deren Wert maßgebend, soweit er den Wert des Hauptgegenstands nicht übersteigt.

(3) Sind die Kosten des Verfahrens ohne den Hauptgegenstand betroffen, ist der Betrag der Kosten maßgebend, soweit er den Wert des Hauptgegenstands nicht übersteigt.“

Das Kostenverzeichnis gem. Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG sieht für die Eintragung einer Buchgrundschuld eine 1,0 Gebühr aus KV 14121 und für die Eintragung einer Briefgrundschuld eine 1,3 Gebühr aus KV 14120 vor:

Auszug aus Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG

Die Gebühr selbst ist aus der amtlichen Tabelle (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG, Spalte B) zu entnehmen.

Die 1,0 Gebühr für die Eintragung einer Buchgrundschuld über 100.000 € beträgt daher 273,00 €. Für die Eintragung einer Buchgrundschuld über 1.000.000 fallen € 1.735,00 € an und für die Eintragung einer Buchgrundschuld über 2.500.000 € 4.135,00 €:

Auszug aus Anlage 2 zu § 34 Abs. 32 GNotKG

II. Kosten beim Notar

Beim Notar können die unterschiedlichsten Kostenvorschriften greifen, abhängig davon, ob eine Beglaubigung oder eine Beurkundung stattfindet:

1. Beglaubigung

a) Ohne Entwurf

Für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ist die Beglaubigung der Eintragungsbewilligung ausreichend (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Für die Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers auf der Bewilligung (ohne Entwurf) sieht das Kostenverzeichnis gem. Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKGeine 0,2-Gebühr an, mind. 20 EUR, höchstens 70 EUR (Nr. 25100 KV):

Nr. 25100 aus Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG

b) Mit Entwurf

Fertigt der Notar den Entwurf und findet die Beglaubigung unter dem vom Notar gefertigten Entwurf statt, und erfolgt sie demnächst, so entstehen neben der Entwurfsgebühr für die erstmaligen Beglaubigungen, die an ein- und demselben Tag erfolgen, keine Beglaubigungsgebühren (Abs. 1 der Anm. zu Nr. 25100 KV i.V.m. Vorbem. 2.4.1 Abs. 2 KV):

Nr. 25100 aus Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG

Abgerechnet wird in einem solchen Fall eine 0,5-Gebühr Nr. 21201 Ziff. 4 KV GNotKG für den Entwurf.

2. Beurkundung

Regelmäßig wird die Grundschuldbestellung beurkundet, da die Grundschuld vollstreckbar bestellt wird und daher notariell beurkundet werden muss (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Üblicherweise wird nur die Erklärung des Grundschuldbestellers beurkundet. Es fällt daher eine 1,0-Gebühr nach KV Nr. 21200 GNotKG an:

Nr. 25100 aus Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG

Die Gebühr selbst ist wiederum der der amtlichen Tabelle (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG, Spalte B) zu entnehmen, so dass für die Beurkundung einer Grundschuld über 100.000 € 273,00 €, für die Beurkundung einer Grundschuld über 1.000.000 € 1.735,00 € und für die Beurkundung eine Grundschuld über 2.500.000 € 4.135,00 € anfallen (siehe hierzu oben). Im Gegensatz zu den Grundbuchkosten macht es keinen Unterschied, ob eine Buch- oder Briefgrundschuld beurkundet wird.

Je nach Sachverhalt können zusätzliche Gebühren entstehen, beispielsweise wenn der Notar im Auftrag der Bank die für diese bestimmte Ausfertigung der Grundschuldurkunde entgegennimmt. Der Notar erhält in einem solchen Fall eine 0,5-Betreuungsgebühr gem. KV-Nr. 22200 GNotKG aus dem Wert des Grundschuldnennbetrags.

Weiter fallen Schreibauslagen (Dokumentenpauschale), Auslagen für Telefon und Porto, sonstige Auslagen, sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 19% an.

Was sagt der Anwalt Dr. Clemente zur Grundschuld?

Die Grundschuld ist abstrakt. In falschen Händen ist sie gefährlich. Schimansky, Vorsitzender Richter a.D. des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, bezeichnete die vollstreckbare Grundschuld in seinem in der WM 2008, 1049, 1050 erschienenen Aufsatz unter II 2b aa als "Waffe." Die Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld ist daher Vertrauenssache.