Grundschuldzinsen – häufige Fragen & rechtliche Hintergründe

Bei einem Blick ins Grundbuch stoßen Eigentümer oder Käufer fast immer auf hohe Zinssätze, die zusammen mit der Grundschuld eingetragen sind – oft 15 % 18 % oder sogar 20 %. Diese sogenannten Grundschuldzinsen sorgen regelmäßig für Verunsicherung. Tatsächlich haben sie mit den laufenden Kreditzinsen nur wenig zu tun.

Im Folgenden finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zu Grundschuldzinsen – und eine rechtliche Einordnung, warum diese Eintragungen existieren, wie sie zu verstehen sind und wann sie praktisch relevant werden.

Warum werden bei einer Grundschuld so hohe Zinsen eingetragen?

Die im Grundbuch vermerkten Zinsen – häufig 15 % oder 18 % – sind keine laufenden Kreditzinsen, sondern verdinglichte Sicherungszinsen. Sie sollen die Haftungsmasse des Grundstücks erweitern und sicherstellen, dass auch zukünftige Forderungen, Zinsen und Kosten durch die Grundschuld abgesichert werden.

Der Gläubiger (meist eine Bank) hat dadurch einen Sicherheitspuffer, der über die eigentliche Darlehensforderung hinausgeht. Für den Kreditnehmer bedeutet das nicht, dass er diese Zinsen tatsächlich zahlen muss, solange er seinen Kredit ordnungsgemäß bedient.

Muss der Eigentümer die hohen Grundschuldzinsen tatsächlich zahlen?

Grundsätzlich nicht. Entscheidend ist, was im Kreditvertrag vereinbart wurde. Dort sind die tatsächlichen Darlehenszinsen geregelt. Die im Grundbuch vermerkten Grundschuldzinsen gelten nur im Falle der Vollstreckung: Wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und der Gläubiger aus der Grundschuld vorgeht.

In diesem Fall kann der Gläubiger auf Grundlage der Grundbucheintragung auch die hohen Sicherungszinsen geltend machen – allerdings nur, soweit sie durch die Sicherungsabrede gedeckt sind.

Warum sind die Grundschuldzinsen im Vollstreckungsverfahren wichtig?

Kommt es zur Zwangsvollstreckung oder gar zur Zwangsversteigerung, spielen die eingetragenen Grundschuldzinsen eine erhebliche Rolle. Sie legen fest, in welchem Umfang das Grundstück für Forderungen haftet. In der Zwangsversteigerung genießen laufende Grundschuldzinsen den Rang der Grundschuld. Rückständige Zinsen genießen den Rang der Grundschuld für die letzten zwei Jahre, wenn sie vor Beginn der Bietstunde angemeldet werden.

Ohne diese Eintragung bestünde die Gefahr, dass Zinsen und Kosten nicht durch die Grundschuld gesichert wären. Daher haben sich in der Praxis Zinssätze zwischen 12 % und 20 % eingebürgert.

Für den Schuldner bedeutet dies: Im Versteigerungsverfahren kann die Forderung des Gläubigers auf Basis der hohen Grundschuldzinsen berechnet werden, auch wenn die vertraglichen Darlehenszinsen deutlich niedriger waren.

Welche Rolle spielt die Sicherungsabrede?

Die Sicherungsgrundschuld verknüpft die abstrakte Grundschuld mit der zugrunde liegenden Forderung. Sie bestimmt, welche Ansprüche tatsächlich abgesichert werden. In der Praxis ergeben sich häufig Streitigkeiten, wenn der Gläubiger mehr geltend macht, als durch die Sicherungsabrede gedeckt ist.

Beispiel: Eine Bank trägt 18 % Zinsen im Grundbuch ein, im Darlehensvertrag sind aber nur 4 % vereinbart. Zahlt der Schuldner nicht, kann die Bank nur im Rahmen der Sicherungsabrede vorgehen. Hier ist anwaltliche Prüfung unverzichtbar, um unberechtigte Forderungen abzuwehren.

Wie wirken sich Grundschuldzinsen beim Kauf einer Immobilie aus?

Käufer sind häufig verunsichert, wenn sie in einer Grundbuchbelastung Zinsen von 15 % oder 18 % entdecken. Wichtig ist: Diese Zinsen wirken sich nur dann aus, wenn die Grundschuld im Kaufvertrag mit übernommen wird. Andernfalls muss der Verkäufer für die Löschung sorgen.

Wer eine mit Grundschuld belastete Immobilie erwirbt, sollte daher stets fachkundigen Rat einholen – insbesondere wenn unklar ist, welche Forderungen mit der Grundschuld tatsächlich gesichert sind.

Kann man Grundschuldzinsen reduzieren oder anpassen?

Grundschuldzinsen sind Bestandteil der Grundbucheintragung und können daher nur durch eine Änderung der Eintragung angepasst werden. Dies ist jedoch selten sinnvoll, da der eingetragene hohe Zinssatz dem Gläubiger lediglich als Sicherheit dient und für den Schuldner keine laufende Mehrbelastung darstellt.

Im Ergebnis besteht in aller Rege-l kein Handlungsbedarf – entscheidend bleiben die vertraglich vereinbarten Zinsen.