Für die Grundschuld selbst sind zwei Szenarien denkbar:

• Die Grundschuld fällt in das geringste Gebot:
  → Zinsen (laufend und - bei rechtzeitiger Anmeldung - Rückstände für zwei Jahre) erhalten Bardeckung.
  → Das Kapital wird durch Übernahme im geringsten Gebot gedeckt.

In das geringste Gebot werden die Grundschuldzinsen für die Zeit bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin eingestellt (§ 47 ZVG). Die Berechnung ist vorläufig. Im Verteilungstermin werden die Beträge erneut berechnet – und zwar bis zum Tag vor dem Zuschlag, da der Ersteher ab dem Zuschlag alle laufenden Lasten trägt (§ 56 Satz 2 ZVG). Beim Enddatum ist daher entweder der Tag des Versteigerungstermins + 14 Tage oder der Tag vor dem Zuschlag einzusetzen.

Gesetzestext (§ 45 Abs. 1 ZVG [Feststellung des geringsten Gebot] anzeigen

§ 45 Abs. 1 ZVG:
(1) Ein Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots insoweit, als es zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, nach dem Inhalt des Grundbuchs, im übrigen nur dann zu berücksichtigen, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird. ...
(Fettdruck hinzugefügt)

Gesetzestext (§ 45 Abs. 2 ZVG [Grundschuldzinsen im gerinsten Gebot] anzeigen

§ 45 Abs. 2 ZVG:
...
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.
...
(Fettdruck hinzugefügt)

Gesetzestext (§ 52 Abs. 1 ZVG [Bestehenbleibende Rechte] anzeigen

§ 52 Abs. 1 ZVG:
(1) 1Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots be-rücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. 2Im übrigen erlöschen die Rechte. ...
(Fettdruck hinzugefügt)

• Die Grundschuld fällt nicht in das geringste Gebot:
  → Sie erlischt mit dem Zuschlag.
  → An ihre Stelle tritt der Erlös, der auf die Grundschuld entfällt. (Surrogation)
Die Grundschuldzinsen werden in diesem Fall nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Auf die Grundschuld (einschließlich der Grundschuldzinsen) entfällt der Teil des Versteigerungserlöses, der auf die Grundschuld entfällt. Die Zinsen sind dabei bis einen Tag vor dem Verteilungstermin zu berechnen. Als Enddatum ist der Tag vor dem Zuschlag einzusetzen.
Gesetzestext (§ 91 Abs. 1 ZVG [Erlöschen der Rechte durch Zuschlag] anzeigen

§ 91 Abs. 1 ZVG:
(1) Durch den Zuschlag erlöschen unter der im § 90 Abs. 1 bestimmten Voraussetzung die Rechte, welche nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleiben sollen. ...
(Fettdruck hinzugefügt)

Gesetzestext (§ 90 Abs. 1 ZVG [Erwerb des Eigentums durch Zuschlag] anzeigen

§ 90 Abs. 1 ZVG:
(1) Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird. ...
(Fettdruck hinzugefügt)

Bundesgerichtshof zur Surrogation

BGH, Urt. v. 11.10.1984 – IX ZR 111/82 (unter II 2 b der Gründe), ZIP 1984, 1536 = WM 1984, 1577:
„b) Mit dem Zuschlag erlosch das Eigentum der früheren Eigentümerin am Grundstück und zunächst auch die Grundschuld der Beklagten, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollte (§ 91 Abs. 1 ZVG). Die Rechte erloschen jedoch nur mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Grundstücks als Surrogat der Versteigerungserlös trat; an diesem setzten sich die erloschenen Rechte und die früheren Rechtsbeziehungen fort, soweit dem nicht der Umstand entgegenstand, daß nicht mehr ein Grundstück den Gegen-stand dieser Rechte und Rechtsbeziehungen bildete (… ). An die Stelle des Eigentums trat für die frühere Eigentümerin der Anspruch auf den Versteigerungserlös (… ) mit den sich aus dem Zwangsversteigerungsgesetz ergebenden Verfügungsbeschränkungen (… ). An die Stelle der Grundschuld trat das Recht der Beklagten, sich in Höhe des Grund-schuldbetrages aus dem Erlös zu befriedigen. Der vertragliche Anspruch der früheren Eigentümerin auf Rückgewähr des bei Beendigung des Sicherungsvertrages nicht valutierten Teils der Grundschuld wandelte sich um in einen Anspruch auf den entsprechenden Teil des auf die Beklagte entfallenden Versteigerungserlöses.“ ...
(Fettdruck hinzugefügt)

Laufende Grundschuldzinsen genießen stets den Rang der Grundschuld. Rückständige Zinsen genießen den Rang der Grundschuld nur für die letzten zwei Jahre – und nur, wenn sie vor Beginn der Bietstunde angemeldet werden.

Gesetzestext (§ 10 Abs. 1 Ziff. 4 ZVG [Rangordnung Grundschuldzinsen] anzeigen

§ 10 ZVG:
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
...
4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Renten-leistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
...
(Fettdruck hinzugefügt)

Gesetzestext (§ 45 Abs. 2 ZVG [Grundschuldzinsen im gerinsten Gebot] anzeigen

§ 45 Abs. 2 ZVG:
...
(2) Von wiederkehrenden Leistungen, die nach dem Inhalt des Grundbuchs zu entrichten sind, brauchen die laufenden Beträge nicht angemeldet, die rückständigen nicht glaubhaft gemacht zu werden.
...
(Fettdruck hinzugefügt)

Ob es sich um laufende oder rückständige Grundschuldzinsen handelt, bestimmt sich zum einen nach dem Zeitpunkt der Beschlagnahme, zum anderen nach der in der Grundschuldbestellung vereinbarten Fälligkeit der Zinsen,

Gesetzestext (§ 20 Abs. 1 ZVG [Beschlagnahme] anzeigen

§ 20 Abs. 1 ZVG:
(1) Der Beschluß, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. (2) …
(Fettdruck hinzugefügt)

Gesetzestext (§ 22 ZVG [Wirksamkeit der Beschlagnahme] anzeigen

§ 22 Abs. 1 ZVG:
(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks wird mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. Sie wird auch wirksam mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteige-rungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt.

Gesetzestext (§ 488 Abs. 2 BGB, der auf Grundschuldzinsen bei Fehlen einer Vereinbarung entsprechend anzuwenden ist) anzeigen

§ 488 Abs. 2 ZVG:
(1) ...
(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.
...

Beispiel aus einer Vereinbarung anzeigen

Auszug aus Grundschuldbestellungsurkunde:
...
Die Zinsen sind jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten.
...

Hinweis: Die Berechnung dient nur der Orientierung und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung.