Fragen und Antworten zur Zwangs- und Teilungsversteigerung


Zwangsversteigerung


Die Dauer eines Zwangsversteigerungsverfahrens hängt von vielen Faktoren ab. In der Regel muss mit einer Verfahrenszeit von 1 - 2 Jahren gerechnet werden. 

Nach Erhebungen von Stöber aufgrund von Terminsbekanntmachungen in der Süddeutschen Zeitung im Sommer 1999 ist eine Verfahrensdauer von 1 Jahr 9 1/2 Monate eine „durchaus übliche Verfahrensdauer" (Stöber, MittBayNot 1999, 445 bei und in FN 48). 

Einer der von der Forschungsgruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken Befragten erklärte, dass bei selbst genutzten Wohnimmobilien, Wohnungseigentum und Mehrfamilienhäusern das Verfahren im Durchschnitt ca. zwei Jahr betrage (Teil I Rechtstatsachen, S. 150). 

Rechtsanwalt Dr. Clemente kennt auch Verfahren mit einer Dauer von 8 Jahren und länger.

Das Zwangsversteigerungsverfahren teilt sich in folgende Verfahrensabschnitte auf: • Anordnung der Zwangsversteigerung und Beschlagnahme • Vorbereitung des Versteigerungstermins • Versteigerungstermin • Zuschlagsentscheidung • Verteilungstermin.

Vollstreckungsrechtliche Voraussetzungen sind:

• Vollstreckungstitel (§§ 704, 794 ZPO),

• Vollstreckungsklausel (§§ 724 ff. ZPO) und

• Zustellungsnachweis (§ 750 ZPO).

§ 17 ZVG erfordert ein Zeugnis über die Eigentümerstellung des Schuldners. Statt des Zeugnisses genügt die Bezugnahme auf das Grundbuch, wenn Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt demselben Amtsgericht angehören (Abs. 2 Satz 2).

Zusätzliche Erfordernisse müssen bei der Vollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld erfüllt sein.

Ein Gläubiger kann dem Verfahren beitreten (§ 27 ZVG). Die Vorschrift lautet:

§ 27 ZVG [Beitrittsbeschluss]

(1) Wird nach der Anordnung der Zwangsversteigerung ein weiterer Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstücks gestellt, so erfolgt statt des Versteigerungsbeschlusses die Anordnung, daß der Beitritt des Antragstellers zu dem Verfahren zugelassen wird. Eine Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch findet nicht statt.

(2) Der Gläubiger, dessen Beitritt zugelassen ist, hat dieselben Rechte, wie wenn auf seinen Antrag die Versteigerung angeordnet wäre.

Der Beitritt wird zwar unter dem gleichen Aktenzeichen geführt. Dies führt aber zu keinem einheitlichen Zwangsversteigerungsverfahren. Die Verfahren des Anordnungsgläubigers und des Beitrittsgläubigers sind unabhängig. Versteigerungs- und Verteilungstermin, die Zuschlagsentscheidung, das geringste Gebot und den Teilungsplan erfolgen einheitlich.

Die Beschlagnahme begründet ein relatives Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, §§ 135, 136 BGB). Verfügungen über die der Beschlagnahme unterliegenden Gegenstände sind dem die Zwangsversteigerung betreibenden (und beigetretenen) Gläubigern gegenüber unwirksam. Das Veräußerungsverbot ist „relativ“. Es führt nicht zu einer Grundbuchsperre. Es kann gutgläubig „wegerworben“ werden (§§ 135, 136 BGB i. V. m. §§ 892, 893 BGB), wenn der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch noch nicht eingetragen ist (§ 19 Abs. 1 ZVG) und es dem Erwerber nicht anderweitig positiv bekannt ist. Kenntnis des Versteigerungsantrags (§ 15 ZVG) steht der Kenntnis der Beschlagnahme gleich (§ 23 Abs. 2 Satz 1 ZVG).

Die Beschlagnahme umfasst neben dem Grundstück das Zubehör und die Erzeugnisse (§ 20 Abs. 2 ZVG i. V. m. §§ 1120 ff. BGB), nicht aber Miet- und Pachtzinsen, sofern nicht die Zwangsverwaltung (beantragt und) angeordnet wurde (§ 21 Abs. 2 ZVG).

Trotz der Beschlagnahme kann der Schuldner sein Grundstück auch während des Verfahrens veräußern. Allerdings hat die Veräußerung keinen Einfluss auf die Fortführung des Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 26 ZVG). Auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten eines Käufers führt nicht zu einer Einstellung des Verfahrens, ebenso nicht die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch.

Dies hängt vom Einzelfall ab, nämlich davon, ob die Fotovoltaikanlage wesentlicher Bestandteil (§§ 93, 94 BGB), bloßer Scheinbestandteil (§ 95 BGB) oder Zubehör (§ 97 BGB) des Grundstücks ist. Nach der Zuordnung bestimmt sich, ob die Beschlagnahme auch die Anlage umfasst (§ 20 Abs. 2 ZVG iVm §§ 1192 Abs. 1, 1120 ff BGB), die Versteigerung sich auf sie erstreckt (§ 55 ZVG) und der Ersteher durch den Zuschlag zugleich die Anlage erwirbt (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Die Zwangsversteigerung wird durch den Ranggrundsatz (§ 10 ZVG) beherrscht. Der Grundsatz besagt, dass der Erlös nach einem Rangprinzip verteilt wird. Die Rangordnung wird in § 10 ZVG vorgegeben. Folgende Rangklassen sind in der Praxis meist von Bedeutung: Rangklasse 2 (Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft), Rangklasse 3 (öffentliche Grundstückslasten), Rangklasse 4 (dingliche Rechte) und Rangklasse 5 (Ansprüche persönlicher Gläubiger). § 10 ZVG lautet:

§ 10 ZVG [Rangordnung mehrerer Rechte]

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nachfolgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1. der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;

1a. im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;

2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. 2Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. 3Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. 4Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 5Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;

3. die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. 2Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. 3Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;

4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;

5. der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;

6.die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;

7. die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;

8. die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

Der in den §§ 44 Abs. 1, 49 Abs. 1 ZVG und § 52 ZVG verankerte Deckungsgrundsatz besagt, dass eine Versteigerung nur unter Wahrung derjenigen Rechte erfolgen darf, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen. Zugelassen wird daher nur ein solches Gebot, „durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlöse zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden“ (§ 44 Abs. 1 ZVG). Gehen dem betreibenden Gläubiger keine Rechte vor, so sind nur die Kosten des Verfahrens zu decken.

Bei der Teilungsversteigerung gibt es keinen betreibenden Gläubiger. Der Deckungsgrundsatz kann dort zu dem Problem führen, dass sich kein Ersteher findet.

Der Zuschlag hat die Wirkung, dass das Eigentum kraft Gesetzes auf den Ersteher übergeht (§ 90 Abs. 1 ZVG). Mit dem Zuschlag gehen die Nutzungen und Lasten über (§ 56 Satz 2 ZVG). Alle im Rang nach dem Recht des betreibenden Gläubigers bestehenden Rechte erlöschen (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). Es gibt aber auch Sonderfälle:

Ein vorrangiges dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall erlischt mit dem Zuschlag (§ 471 BGB). Es wird in das geringste Gebot aufgenommen und wird nicht von Amts wegen im Grundbuch gelöscht. Ein bereits ausgeübtes Vorkaufsrecht wird so weiter abgesichert (§ 1098 Abs. 2 BGB).

Eine auf dem Gesamtdienstbarkeit einer WEG-Anlage (z. B. Wegerecht). Eine solche Dienstbarkeit begründet eine Duldungspflicht aller Miteigentümer. Erlischt die Dienstbarkeit an einem Wohnungs-/Teileigentum, erlischt sie automatisch an allen anderen Miteigentumsanteilen. Die erlöschenden Rechte wandeln sich in Wertersatzansprüche am Versteigerungserlös als Surrogat um (§ 92 ZVG). Vollstreckt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bleiben Dienstbarkeiten gem. § 52 Abs. 2 Satz 2 lit. b ZVG bestehen.

Ja, der Ersteher ist Eigentümer. Allerdings gibt es praktische Schwierigkeiten. Es gilt der in § 39 GBO niedergelegte „Voreintragungsgrundsatz" des § 39 GBO. Der Grundsatz besagt, dass die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nur erfolgen darf, wenn derjenige, der die Eintragung der Grundschuld bewilligt, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Mit dem Zuschlag ist zwar der Ersteher Eigentümer. Er ist aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Allerdings darf das Grundbuchamt einen entsprechenden Eintragungsantrag nicht als nach § 18 GBO nicht vollziehbar zurückweisen bzw. eine Zwischenverfügung erlassen (§ 130 Abs. 3 ZVG). Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung der Grundschuld rangwahrend aufzubewahren (§ 17 GBO). Der Antrag wird vollzogen, wenn das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt um Eintragung des Erstehers gem. § 130 Abs. 1 ZVG ersucht hat. Das Ersuchen wird das Vollstreckungsgericht stellen, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der zu zahlenden Grunderwerbsteuer vorliegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG) und der Teilungsplan ausgeführt ist. Der Teilungsplan ist ausgeführt, wenn der Ersteher sein Bargebot (§ 49 ZVG) bis zum Verteilungstermin (§ 105 ZVG) komplett berichtigt hat (§ 117 ZVG). Wird das Bargebot nicht fristgerecht berichtigt, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass das Vollstreckungsgericht den Zahlungsanspruch gegen den Ersteher auf die Gläubiger überträgt (§ 118 Abs. 1 ZVG). Zur Sicherung der übertragenen Ansprüche werden entsprechende Sicherungshypotheken zugunsten der Gläubiger im Grundbuch eingetragen (§ 128 ZVG), die der Grundschuld im Rang vorgehen.

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Teilungsversteigerung


Die Teilungsversteigerung ist im Dritten Abschnitt des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) geregelt, und zwar in den §§ 180 bis 185 ZVG. Die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts finden entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt“, wenn „die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen soll" (§ 180 Abs. 1 ZVG). Die Vorschrift ist klar. Gleichwohl kommen nicht alle Vorschriften des ersten und zweiten Abschnitts zum Zuge.

Nicht zur Anwendung kommt beispielsweise die Vorschrift des § 63 ZVG. Nach der Vorschrift können auch einzelne Miteigentumsanteile Gegenstand der Versteigerung (sogen. Einzelausgebot) sein. Ein Einzelausgebot ist bei der Grundstücksversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft jedoch unzulässig, da der Verfahrenszweck der Teilungsversteigerung mit einem Einzelausgebot von Miteigentumsanteilen nicht zu vereinbaren ist.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs begründete dies in seinem Beschluss vom 07. Mai 2009 – V ZB 12/09 – bei Rn. 21 - 22 wie folgt:

a) Die Teilungsversteigerung nach § 180 ff. ZVG findet statt, wenn die Teilung eines mehreren gehörenden Grundstücks in Natur nicht möglich ist (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verfahren dient der Ersetzung eines unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand, d.h. der Schaffung eines unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlöses in Geld. Es bereitet mithin eine anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelte vermögensrechtliche Auseinandersetzung unter den Eigentümern lediglich vor und hat nicht die Funktion, diese Auseinandersetzung zu ersetzen oder vorwegzunehmen (BVerfGE 42, 64, 75). Das Verfahren ist auf die vollständige und endgültige Aufhebung der Gemeinschaft und nicht nur auf das Ausscheiden einzelner Miteigentümer unter Fortbestand der Gemeinschaft in anderer personeller Zusammensetzung gerichtet.

b) Mit diesem Verfahrenszweck ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile nicht zu vereinbaren. Denn es kann zu dem Ergebnis führen, dass nicht auf sämtliche Anteile geboten wird. In diesem Fall wird die Gemeinschaft nicht aufgehoben. Ihre Aufhebung kann auch nicht auf andere Weise, wie durch den Verzicht auf den Miteigentumsanteil, herbeigeführt werden; denn ein solcher Verzicht ist unzulässig (Senat, BGHZ 172, 209, 214 ff.). Deshalb ist - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - mit dem Einzelausgebot weder dem Verfahrenszweck noch den Interessen der das Verfahren betreibenden Miteigentümer, aus der Gemeinschaft auszuscheiden, Genüge getan. Der auf den Senatsbeschluss vom 28. September 2006 (V ZB 55/06, NJW-RR 2007, 1139) gestützte Einwand der Rechtsbeschwerde, dass das auf ein Gesamtausgebot abgegebene Meistgebot erfahrungsgemäß geringer sei als das Gesamtergebnis der auf Einzelausgebote abgegebenen Meistgebote und deshalb die Interessen der Miteigentümer an einem möglichst günstigen Ergebnis der Versteigerung nur bei dem Einzelausgebot der Miteigentumsanteile gewahrt würden, ist nicht tragfähig. Denn jedem Antrag auf Teilungsversteigerung liegt zwar die Erwartung zugrunde, dass ein vernünftiger Erlös erzielt werden kann; dieser muss aber nicht der denkbar günstigste sein (BVerfGE aaO). Zudem gilt der Erfahrungssatz des geringeren Meistgebots auf ein Gesamtausgebot nur bei der Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke, nicht aber bei der Teilungsversteigerung eines einzigen Grundstücks. Der in der Rechtsbeschwerdebegründung enthaltene Hinweis auf § 63 Abs. 2 Satz 1 ZVG, wonach jeder Beteiligte ein Gesamtausgebot verlangen kann, gibt für die Zulässigkeit des Einzelausgebots jedes Miteigentumsanteils bei der Teilungsversteigerung nichts her.

Gegenstand der Teilungsversteigerung kann daher grundsätzlich nur das gesamte Grundstück sein.

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