Grundschuld und Sicherungsgrundschuld


Sicherungsgrundschuld

Haupttätigkeitsschwerpunkt des Rechtsanwalts Dr. Clemente ist das Recht der Grundschuld und Sicherungsgrundschuld, da die Grundschuld die Hypothek als Kreditsicherungsmittel verdrängt hat. Im Jahr 1985 veröffentlichte der Rechtsanwalt die erste Auflage seines Fachbuchs, welches seinerzeit noch den Titel „Die Sicherungsgrundschuld in der Bankpraxis“ trug.

Den Begriff „Sicherungsgrundschuld“ kannte das Gesetz seinerzeit nicht. Der Begriff fand in das Gesetz erst Eingang mit der Einfügung des § 1192 Abs. 1a BGB durch Art. 6 Nr. 7 des Gesetzes vom 12.8.2008 I 1666 (Risikobegrenzungsgesetz) mit Wirkung vom 19.8.2008. Seitdem ist der Begriff der „Sicherungsgrundschuld“ gesetzlich definiert. § 1192 Abs. 1a Satz 1 1. HS beschreibt die Sicherungsgrundschuld als „Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs“.


Sicherungsvertrag zur Grundschuld

Kennzeichen der Sicherungsgrundschuld ist der Sicherungsvertrag. Er wird zwar in § 1192 Abs. 1a S. 1 BGB erwähnt, jedoch nur im Zusammenhang mit der Frage, welche Einreden der „Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger“ dem Erwerber einer Grundschuld entgegensetzen kann. Der Gesetzgeber hat es versäumt, den Sicherungsvertrag zu regeln. Der Sicherungsvertrag wird daher üblicherweise mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen des Gläubigers geregelt. Dies führt dazu, dass der Sicherungsvertrag am Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen ist. Es ist daher nicht verwunderlich, dass das Recht der Sicherungsgrundschuld durch richterliche Entscheidungen von Einzelfällen (case law) geprägt wird.

Rechtsanwalt Dr. Clemente untersuchte in seinem in der NJW 1983, S. 6 ff., erschienenen Aufsatz „Die Zweckerklärung der Sicherungsgrundschuld in der Bankpraxis - eine kritische Bestandsaufnahme“ die seinerzeit übliche Formularpraxis. Seitdem hat sich viel getan. Gab es früher beispielsweise nur eine Zweckbestimmung, die besagte, dass die Grundschuld „alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche“ des Gläubigers (sogen. weite Zweckbestimmung) sicherte, so wird heute danach unterschieden, ob die Grundschuld eigene oder fremde Ansprüche sichert. Bei der Sicherung fremder Ansprüche wird keine weite Zweckbestimmung mehr verwandt. Der Deckungsbereich der Grundschuld wird in einem solchen Drittsicherungsfall auf einzelne, genau bestimmte Ansprüche begrenzt. Dies ist Folge zahlreicher Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, von denen viele Eingang in die amtliche Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshofs fanden. Zu nennen sind

• BGH, Urt. v. 29.1.1982 – V ZR 82/81, BGHZ 83, 56 (Sicherung einer Drittverbindlichkeit),

• BGH, Urt. v. 19.9.1986 – V ZR 72/85, BGHZ 98, 256 (Anspruch aus einer persönlichen Haftungsübernahme),

• BGH, Urt. v. 12.12.1986 – V ZR 282/85, BGHZ 99, 203 (nachträgliche formularmäßige Abänderung einer mündlichen Sicherungsabrede),

• BGH, Urt. v. 20.2.1987 – V ZR 249/85, BGHZ 100, 82 (Sicherung von Drittverbindlichkeiten, wenn Sicherungsgeber ein mit Kreditgeschäften vertrautes Unternehmen ist),

• BGH, Urt. v. 8.5.1987 – V ZR 89/86, BGHZ 101, 29 (Sicherung von Ansprüchen aus einem Darlehensvertrag, den ein Sicherungsgeber als Gesamtschuldner mit einem Dritten geschlossen hat),

• BGH, Urt. v. 30.10.1987 – V ZR 174/85, BGHZ 102, 152 (Sicherung von Einzelverbindlichkeiten, wenn Sicherungsgeber eine Personenmehrheit ist),

• BGH, Urt. v. 15.1.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72 (Ausdehnung des Sicherungszwecks aufgrund formularmäßiger Vollmacht),

• BGH, Urt. v. 18.11.1988 – V ZR 75/87, BGHZ 106, 19 (Einbeziehung künftiger Verbindlichkeiten eines Ehegatten in den Sicherungsbereich der den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten belastenden Grundschuld),

• BGH, Urt. v. 10.11.1989 – V ZR 201/88, BGHZ 109, 197 (Ausdehnung des Sicherungszwecks auf Wechselverbindlichkeiten, deren Sicherung nicht Anlass der Grundschuldbestellung waren) und

• BGH, Urt. v. 4.10.1995 – XI ZR 215/94, BGHZ 131, 55 (Kein Wegfall des Überraschungseffekts durch zusätzliche Formularerklärung, die auf die weite Sicherungsabrede hinweist).


Ausblick

Einschneidende Änderungen der Formularpraxis stehen nach Einschätzung des Rechtsanwalts Dr. Clemente aufgrund der neueren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zur Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen bevor. Ausgehend von dem in Art. 3 Abs. 1 der RL 93/13 vorgegebenen Begriff der Missbräuchlichkeit und der in Erwägungsgrund 16 der RL 93/13 gegebenen Handlungsanweisung („… Dem Gebot von Treu und Glauben kann durch den Gewerbetreibenden Genüge getan werden, indem er sich gegenüber der anderen Partei, deren berechtigten Interessen er Rechnung tragen muss, loyal und billig verhält.“) kommt es nach Auffassung des EuGH entscheidend darauf an, „ob der Gewerbetreibende bei loyalem und billigem Verhalten gegenüber dem Verbraucher vernünftigerweise erwarten durfte, dass sich dieser nach individuellen Verhandlungen auf eine solche Klausel einlässt“ (vgl. Rechtssache C-224/19 (Caixabank) und C-226/12 (Constructora Principado). Die Sichtweise des EuGH ist daher eine andere als die des Bundesgerichtshofs (BGH), der entsprechend den Vorgaben in § 305c Abs. 1 BGB und in § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB nur überraschende und unangemessene Klauseln kennt und der Auffassung ist, dass mangels Regelung des Sicherungsvertrags im Gesetz die in § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB enthaltenen Regelungen nicht herangezogen werden können (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 1987 – V ZR 249/85 –, BGHZ 100, 82-86 zur Vorgängerregelung in § 9 AGBGB). Nach Auffassung des Rechtsanwalts kann an der Auffassung des BGH aufgrund der Rechtsprechung des EuGH nicht mehr festgehalten werden.