§ 182 ZVG – Der Ausgleichsbetrag bei der Teilungsversteigerung
Bei der Teilungsversteigerung sind die Miteigentumsanteile nicht selten unterschiedlich hoch belastet. § 182 Abs. 2 ZVG verhindert, dass der geringer belastete Miteigentümer dadurch wirtschaftlich benachteiligt wird: Das geringste Gebot erhöht sich um den sogenannten Ausgleichsbetrag. Diese Vorschrift ist einer der anspruchsvollen – und in der Praxis manchmal übersehenen – Mechanismen des Teilungsversteigerungsrechts.
Als spezialisierter Rechtsanwalt für Teilungsversteigerung erläutert Dr. Clemens Clemente auf dieser Seite die Rechtsgrundlage, drei praxisrelevante Fallkonstellationen und die korrekte Berechnung des Ausgleichsbetrags – einschließlich der Freundschen Formel.
Rechtsgrundlage: Was regelt § 182 ZVG?
Abs. 1: Bei der Feststellung des geringsten Gebots sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.
Abs. 2: Ist hiernach bei einem Anteil ein größerer Betrag zu berücksichtigen als bei einem anderen Anteil, so erhöht sich das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag.
Abs. 1 bestimmt, welche Rechte in das geringste Gebot fallen; Abs. 2 schreibt vor, dass das geringste Gebot um einen Ausgleichsbetrag zu erhöhen ist, wenn die Belastungen der Anteile abweichen. Dabei ist der Ausgleichsbetrag ein Rechnungsposten – kein Surrogat für den geringer belasteten Eigentumsanteil und kein unmittelbarer Anspruch des benachteiligten Miteigentümers.
⚠ Bestehen bleibende Rechte
§ 182 Abs. 1 ZVG
Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bleiben die im Grundbuch eingetragenen Rechte bei der Teilungsversteigerung regelmäßig bestehen – häufig Grundschulden. Der Ersteher muss sie zusätzlich zum Bargebot übernehmen. Die Rechte erhöhen seinen Erwerbspreis.
⚠ Ausgleichsbetrag
§ 182 Abs. 2 ZVG
Sind die Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet, entsteht ein Ausgleichsanspruch, der bereits im geringsten Gebot zu berücksichtigen ist, wenn die Belastungen in das geringste Gebot fallen.
Fall 1: Offene unterschiedliche Belastung
Das klassische Beispiel (nach Schiffhauer H., Rpfleger 1984, 81): A und B sind Miteigentümer je zu ½. Grundstückswert: 300.000 €. A betreibt die Teilungsversteigerung; sein Anteil ist mit einer verzinslichen Grundschuld von 125.000 € belastet (bestehen bleibendes Recht, § 182 Abs. 1 ZVG). Anteil B: unbelastet. Bar zu zahlende Grundschuldzinsen: 15.000 €. Bar zu zahlende Gerichtskosten: 10.000 €.
Das Problem: Bei einem Gebot von 100.000 € verbleibt nach Abzug der Kosten ein Erlösüberschuss von 90.000 €. Da A und B als Miteigentümer zu gleichen Anteilen am Verfahren beteiligt sind, resultiert aus dieser Verteilung eine massive wirtschaftliche Benachteiligung für B. Der Miteigentümer A erlangt durch den Zuschlag einen finanziellen Vorteil in Höhe von insgesamt 140.000 €: Der Ersteher übernimmt das Grundschuldkapital von 125.000 € Grundschuldkapital (Deckung durch Übernahme), die Grundschuldzinsen von 15.000 € werden bar gedeckt, da sie in das geringste Gebot fallen. Selbst wenn B den vollständigen Erlösüberschuss von 90.000 € bekommen würde, verbliebe zu seinen Lasten eine Deckungslücke von 50.000 €, da A die 140.000 € über die bestehen bleibene Grundschuld erhält.
Lösung nach § 182 Abs. 2 ZVG: Das geringste Gebot erhöht sich um den Ausgleichsbetrag von 140.000 €. Der bar zu zahlende Teil beträgt damit 150.000 €. Im Erlösverteilungsverfahren steht ein Überschuss von 140.000 € zur Verfügung, der allein B zusteht.
Fall 2: Verdeckte unterschiedliche Belastung
Nicht offensichtlich ist die unterschiedliche Belastung in diesem Fall: M(ann) und F(rau) sind Miteigentümer je zu ½. In das geringste Gebot fallen:
⚠ Hypothek III/1 (Gesamthypothek)
auf beiden Anteilen lastend
Nennbetrag: 81.806,70 €. Von M zu tilgen; bereits getilgt: 30.326,88 €. M steht die Hypothek insoweit als Eigentümergrundschuld zu (§ 1173 Abs. 1 Satz 1 BGB). Am Anteil der F ist sie insoweit erloschen (§ 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB).
⚠ ZV-Hypothek III/3
nur auf dem ½-Anteil der F
Kapital: 75.436,29 €, Zinsen: 4.115,47 € → gesamt 79.551,76 €. Diese Zwangssicherungshypothek lastet ausschließlich auf dem Anteil der F und führt zu einer weiteren Belastungsasymmetrie.
Ausgleichsberechnung
| Position | M(ann) | F(rau) |
|---|---|---|
| ½ Wert Eigentümergrundschuld III/1 (30.326,88 € auf MEA des M) |
– 15.163,44 € | + 15.163,44 € |
| ½ Wert ZV-Hypothek III/3 (79.551,76 € auf MEA der F) |
+ 39.755,88 € | – 39.755,88 € |
Fall 3: Unterschiedlich große Miteigentumsanteile
Ein Ausgleich ist auch bei unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen vorzunehmen: M(ann) ist Miteigentümer zu ²⁄₃, F(rau) zu ¹⁄₃. Auf dem Anteil des M lastet eine bestehen bleibende Grundschuld von 120.000 €, deren Zinsen von 30.000 € bar zu decken sind. Anteil der F: unbelastet.
Schritt 1: Absolute Belastung
| Position | M(ann) – ²⁄₃ | F(rau) – ¹⁄₃ |
|---|---|---|
| Grundschuldkapital | 120.000,00 € | — |
| Grundschuldzinsen (bar zu decken) | 30.000,00 € | — |
| Summe absolute Belastung | 150.000,00 € | 0,00 € |
Schritt 2: Relative Belastung pro ¹⁄₃-Anteil
Gemeinsamer Nenner: 3. Absolute Belastung des ²⁄₃-Anteils von M auf einen ¹⁄₃-Anteil: 150.000 ÷ 2 = 75.000 €. Relative Belastung F: 0 €.
Schritt 3: Relative Höchstbelastung & Ausgleichsbetrag
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Relative Höchstbelastung: 75.000 € × 3 (Nenner) | 225.000,00 € |
| ./. Deckung M (Grundschuld + Zinsen im geringsten Gebot) | – 150.000,00 € |
| Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG | 75.000,00 € |
Die Freundsche Formel
Für die Berechnung des Ausgleichsbetrags kann vereinfachend die Freundsche Formel eingesetzt werden:
Angewendet auf Fall 3:
Die Freundsche Formel liefert dasselbe Ergebnis wie die schrittweise Berechnung. Sie eignet sich besonders als Kontrollrechnung – setzt aber voraus, dass die relativen Belastungen korrekt ermittelt wurden.
Rechtsfolgen bei Verletzung des § 182 ZVG
§ 182 Abs. 2 ZVG ist eine Vorschrift über die Feststellung des geringsten Gebots – nicht über die Erlösverteilung. Fehler wirken sich deshalb unmittelbar auf den Zuschlag aus:
⚠ Zuschlagsversagungsgrund
§ 83 Nr. 1 ZVG
Die Verletzung des § 182 Abs. 2 ZVG begründet einen Zuschlagsversagungsgrund. Das Gericht darf den Zuschlag nicht erteilen, wenn das geringste Gebot fehlerhaft festgestellt wurde.
⚠ Zuschlagsanfechtungsgrund
§ 100 Abs. 1 ZVG
Wurde der Zuschlag dennoch erteilt, liegt ein Anfechtungsgrund vor – vorausgesetzt, ein Miteigentümer ist beeinträchtigt (§ 84 Abs. 1 ZVG). Die Anfechtung muss unverzüglich nach dem Termin eingelegt werden.
Die frühzeitige anwaltliche Prüfung der Gebotsberechnung – idealerweise vor dem Versteigerungstermin – ist für betroffene Miteigentümer von erheblicher Bedeutung. Fehler im geringsten Gebot lassen sich nur im laufenden Verfahren korrigieren; nach rechtskräftigem Zuschlag ist eine Rückabwicklung regelmäßig ausgeschlossen.
Warum ein Spezialist entscheidend ist
Der Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG wird von vielen Beteiligten – und leider auch von nicht spezialisierten Rechtsanwälten – erst spät oder gar nicht erkannt. Die Konsequenzen sind je nach Mandantenrolle verschieden:
Aus Unkenntnis wird Nachteil – aus Wissen wird Strategie. Dr. Clemente hat sich seit Jahrzehnten auf die Spezialmaterie der Teilungsversteigerung spezialisiert und ist Autor einschlägiger Fachveröffentlichungen zu § 182 ZVG, bestehen bleibenden Rechten und der Erlösverteilung.
Jetzt Beratungstermin buchen →Häufige Fragen zu § 182 ZVG und dem Ausgleichsbetrag
Der Ausgleichsbetrag entsteht, wenn die Miteigentumsanteile bei der Teilungsversteigerung unterschiedlich hoch belastet sind und die Belastungen als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot fallen. § 182 Abs. 2 ZVG erhöht das geringste Gebot um den erforderlichen Ausgleichsbetrag und verhindert so die wirtschaftliche Benachteiligung des geringer belasteten Miteigentümers.
Immer dann, wenn bei einem Miteigentumsanteil ein größerer Betrag als bei einem anderen zu berücksichtigen ist. Dies kann offen sichtbar sein (Grundschuld auf nur einem Anteil), verdeckt entstehen (Eigentümergrundschuld durch Tilgung einer Gesamthypothek) oder durch unterschiedlich große Miteigentumsanteile bedingt sein.
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: (1) Absolute Belastung je Anteil ermitteln. (2) Relative Belastung pro Anteilseinheit berechnen (Belastung ÷ Zähler des Anteils). (3) Relative Höchstbelastung (höchste relative Belastung × gemeinsamer Nenner) abzüglich der Gesamtdeckung ergibt den Ausgleichsbetrag.
Alternativ: die Freundsche Formel – Relative Höchstbelastung × gemeinsamer Nenner − niedrigstes Angebot = Ausgleichsbetrag.
Ja. Der Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG gehört zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots. Er ist ein Rechnungsposten und kein Surrogat für den geringer belasteten Miteigentumsanteil – er steht dem begünstigten Miteigentümer nicht unmittelbar zu (Schiffhauer H., Rpfleger 1984, 81).
Die Verletzung begründet einen Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 1 ZVG. Wurde der Zuschlag dennoch erteilt, liegt ein Zuschlagsanfechtungsgrund nach § 100 Abs. 1 ZVG vor, sofern ein Miteigentümer beeinträchtigt ist (§ 84 Abs. 1 ZVG). Die Anfechtung ist unverzüglich einzulegen.
Ja. Auch bei unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen ist ein Ausgleich vorzunehmen. Die absolute Belastung je Anteil und die relative Belastung pro Anteilseinheit sind gesondert zu berechnen; die Differenz zur relativen Höchstbelastung ergibt den Ausgleichsbetrag.
Weitere Fragen? Im ausführlichen FAQ-Bereich zur Teilungsversteigerung finden Sie weitere Antworten. Das Arbeitsbuch Teilungsversteigerung bietet vertiefte Erläuterungen zu bestehen bleibenden Rechten, Erlösverteilung und Ausgleichsbetrag.
§ 182 ZVG – Ist Ihr Ausgleichsbetrag korrekt berechnet?
Lassen Sie das geringste Gebot und den Ausgleichsbetrag von einem Spezialisten prüfen – bevor der Zuschlag erteilt wird.