Grundsatz
Erwerbspreis berechnen: Was zählt zum Kaufpreis?
Der Erwerbspreis ist der Preis, den der Ersteher wirtschaftlich für das Grundstück aufwendet. Er besteht aus dem Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte.
Kurzantwort
Der Erwerbspreis in der Zwangsversteigerung ist nicht einfach das Bargebot. Wirtschaftlich maßgeblich ist das Bargebot zuzüglich des Werts der bestehen bleibenden Rechte. Bei Grundschulden müssen außerdem die ab Zuschlag laufenden dinglichen Grundschuldzinsen berücksichtigt werden.
Der im Versteigerungstermin genannte Betrag ist nur der bar zu zahlende Teil. Bleiben Rechte nach den Versteigerungsbedingungen bestehen, übernimmt der Ersteher diese Belastung wirtschaftlich zusätzlich. Gerade bei Grundschulden wird dieser Punkt häufig unterschätzt.
Merksatz
Erwerbspreis = Bargebot + Wert der bestehen bleibenden Rechte
| Bestandteil |
Bedeutung für den Erwerbspreis |
| Bargebot |
Der Betrag, den der Ersteher bar an die Gerichtskasse zahlt. |
| Bestehen bleibende Rechte |
Belastungen, die durch den Zuschlag nicht erlöschen und wirtschaftlich übernommen werden. |
| Grundschuld |
Der Nominalbetrag ist in der Kalkulation regelmäßig zusätzlich zum Bargebot anzusetzen. |
| Grundschuldzinsen |
Ab Zuschlag laufende dingliche Zinsen können den Erwerb zusätzlich verteuern. |
Der Bundesgerichtshof hat zur bestehen bleibenden Grundschuld klargestellt: Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des geschuldeten Versteigerungserlöses. Zusammen mit dem bar zu zahlenden Teil ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück bezahlt.
Begriffe
Bargebot, Meistgebot, Verkehrswert und Erwerbspreis unterscheiden
In der Praxis werden diese Begriffe häufig vermischt. Das führt zu falschen Gebotsentscheidungen. Der Verkehrswert ist nur der gerichtlich festgesetzte Vergleichswert. Das Bargebot ist der bar zu zahlende Betrag. Der Erwerbspreis beschreibt die wirtschaftliche Gesamtbelastung des Erstehers.
Verkehrswert
Gerichtlich festgesetzter Wert der Immobilie; keine Obergrenze für den Erwerbspreis.
Bargebot
Bar zu zahlender Betrag; allein oft keine tragfähige Kaufpreisbetrachtung.
Meistgebot
Gebot des Höchstbietenden; für Zuschlagsfragen zusammen mit bestehen bleibenden Rechten zu betrachten.
Erwerbspreis
Wirtschaftliche Gesamtbelastung: Bargebot plus bestehen bleibende Rechte und Folgebelastungen.
Grundschuld
Bestehen bleibende Rechte: Warum das Bargebot täuschen kann
Bleibt eine Grundschuld bestehen, verschwindet sie durch den Zuschlag nicht aus dem Grundbuch. Der Ersteher bekommt das Grundstück dann mit dieser Belastung. Für seine Kalkulation reicht es daher nicht, nur das Bargebot und den Verkehrswert nebeneinanderzustellen.
Bargebot
Der Betrag, den der Meistbietende an die Gerichtskasse zahlt.
Nominalbetrag
Der Nennbetrag einer bestehen bleibenden Grundschuld ist wirtschaftlich zusätzlich zu berücksichtigen.
Grundschuldzinsen
Die ab Zuschlag laufenden dinglichen Zinsen können den Erwerb weiter verteuern.
Irrtum
Ein niedriges Bargebot ist nicht automatisch ein günstiger Erwerb.
In der Teilungsversteigerung kommt hinzu, dass Grundbuch, geringstes Gebot und Ausgleichsbeträge nach § 182 ZVG getrennt betrachtet werden müssen. Ohne genaue Prüfung der Versteigerungsbedingungen bleibt jede Gebotsstrategie unvollständig.
Quiz
Prüfen Sie Ihr Wissen
Wie hoch ist der Erwerbspreis, wenn eine mit 18 % verzinsliche Grundschuld über 200.000 € nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt und der Bieter auf sein Bargebot den Zuschlag erhält?
Rechner
Erwerbspreis-Rechner: Bargebot und bestehen bleibende Rechte addieren
Tragen Sie das Bargebot, den Verkehrswert und die bestehen bleibenden Rechte ein. Der Rechner bildet daraus den wirtschaftlichen Erwerbspreis und stellt ihn dem Verkehrswert gegenüber.
Zuschlagsgrenzen
Erwerbspreis, 5/10-Grenze und 7/10-Grenze
Bei den Zuschlagsgrenzen ist nicht zwingend nur das Bargebot entscheidend. Maßgeblich kann das Meistgebot einschließlich des Werts bestehen bleibender Rechte sein. Genau hier entstehen in der Praxis Fehlkalkulationen.
5/10-Grenze
Zu prüfen ist, ob Bargebot und Wert der bestehen bleibenden Rechte zusammen mindestens die Hälfte des Verkehrswerts erreichen.
7/10-Grenze
Sie setzt ein Antragsrecht voraus und ist in der Teilungsversteigerung für den bloßen Miteigentümer nicht ohne Weiteres eröffnet.
Praxis
Wer die bestehen bleibenden Rechte nicht mitrechnet, beurteilt Zuschlag und Erwerbsrisiko falsch.
Weitere Einzelheiten: 5/10- und 7/10-Grenze in der Teilungsversteigerung.
Fehlerquellen
Häufige Fehler bei der Erwerbspreis-Berechnung
- Das Bargebot wird mit dem Kaufpreis gleichgesetzt.
- Bestehen bleibende Grundschulden werden nicht oder nur teilweise eingerechnet.
- Dingliche Grundschuldzinsen ab Zuschlag werden übersehen.
- Der Verkehrswert wird mit der wirtschaftlichen Belastungsgrenze verwechselt.
- Das geringste Gebot, Zuschlagsgrenzen und Ausgleichsbeträge werden nicht gemeinsam geprüft.
Vor dem Gebot
Wann muss der Erwerbspreis geprüft werden?
Die Prüfung gehört vor den Versteigerungstermin. Nach dem Zuschlag ist die wirtschaftliche Belastung grundsätzlich gesetzt. Besonders prüfungsbedürftig sind Verfahren mit bestehen bleibenden Grundschulden, hohen Zinsen, mehreren Grundbuchrechten oder einer Teilungsversteigerung unter Miteigentümern.
Sinnvoll ist die Prüfung auch bei scheinbar niedrigen Geboten. Ein günstiges Bargebot kann wirtschaftlich teuer sein, wenn erhebliche Rechte bestehen bleiben.
Weiterführend
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Merksätze
Erwerbspreis in der Versteigerung: Merksätze
- Das Bargebot ist nicht automatisch der Kaufpreis.
- Bestehen bleibende Rechte erhöhen den wirtschaftlichen Erwerbspreis.
- Bei Grundschulden sind Nominalbetrag und laufende dingliche Zinsen zu prüfen.
- Der Verkehrswert ist nur ein Vergleichswert, keine Erwerbsgarantie.
- Vor jedem Gebot müssen Grundbuch, geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen geprüft werden.
