Arbeitsbuch Teilungsversteigerung – erscheint 2026
Rechtsanwalt für Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist das gesetzliche Instrument, um gemeinschaftliches Eigentum – etwa nach einer Scheidung oder im Erbfall – gegen den Willen einzelner Miteigentümer zu verwerten. Sie gilt als die „Kür" gegenüber der regulären Zwangsversteigerung: kein Routineverfahren, sondern ein Verfahren, das Tiefenwissen erfordert.
Häufig endet die Teilungsversteigerung nicht mit der Verteilung des Erlöses, sondern mit dessen Hinterlegung beim Gericht – und dem anschließenden Streit um die Erlösverteilung nach Hinterlegung. Auch danach bleiben oft offene Fragen, etwa zur Aufhebung der Gemeinschaft an bestehen gebliebenen Grundschulden oder zur Erlösbeteiligung einzelner Miteigentümer.
Als spezialisierter Rechtsanwalt für Teilungsversteigerung begleitet Sie – Dr. Clemens Clemente – strategisch, rechtssicher und mit dem Ziel, das wirtschaftlich beste Ergebnis für Sie zu erzielen.
Wann kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht?
Eine Teilungsversteigerung wird beantragt, wenn Miteigentümer einer Immobilie sich nicht einigen können – und ein Verkauf auf dem freien Markt nicht möglich oder gewünscht ist. Typische Situationen sind:
- Scheidung: Ehepartner sind gemeinsame Eigentümer eines Hauses und einigen sich nicht über Verkauf oder Übernahme.
- Erbfall: Mitglieder einer Erbengemeinschaft streiten über den Umgang mit einer geerbten Immobilie.
- Blockade durch einzelne Miteigentümer, die weder verkaufen noch die Anteile der anderen übernehmen wollen.
In all diesen Konstellationen kann jeder Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die bloße Antragstellung kann bereits eine disziplinierende Wirkung haben – vorausgesetzt, die Strategie stimmt.
Ablauf der Teilungsversteigerung – Schritt für Schritt
Jeder Miteigentümer kann den Antrag stellen – ein Titel oder ein Urteil ist nicht erforderlich. Das Gericht ordnet die Versteigerung an, bestimmt das Verfahren und beauftragt einen Gutachter zur Wertermittlung.
Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Dieser Wert bildet die Grundlage für das geringste Gebot – und damit für die Frage, ob ein Zuschlag wirtschaftlich sinnvoll ist.
Im Termin geben Interessenten Gebote ab. Wichtig: Miteigentümer dürfen selbst mitbieten und so die Immobilie übernehmen – eine häufig unterschätzte, aber strategisch wertvolle Option.
Nach dem Zuschlag wird der Erlös – nach Abzug der Verfahrenskosten und der bar zu deckenden Rechte – unter den Miteigentümern verteilt. Häufig kommt es zur Hinterlegung und anschließendem Streit über die Verteilung.
Typische Stolpersteine
Die Teilungsversteigerung gilt als das anspruchsvollste Versteigerungsverfahren. Häufige Stolpersteine sind bestehen bleibende Rechte (§ 182 Abs. 1 ZVG) sowie der Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs. 2 ZVG).
⚠ Bestehen bleibende Rechte
§ 182 Abs. 1 ZVG
Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bleiben bei der Teilungsversteigerung die im Grundbuch eingetragenen Rechte regelmäßig bestehen – häufig handelt es sich um Grundschulden. Die Rechte sind somit ein Teil des Kaufpreises und müssen zum Bargebot hinzugerechnet werden.
⚠ Ausgleichsbetrag
§ 182 Abs. 2 ZVG
Sind die Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet, entsteht ein Ausgleichsanspruch, der bereits im geringsten Gebot zu berücksichtigen ist.
⚠ Nichtversteigerbarkeit
Rechtliche Sperren
Vorkaufsrechte, Erbbaurechte oder bestimmte Verfügungsbeschränkungen können die Versteigerbarkeit des Grundstücks blockieren. Eine frühzeitige Grundbuchprüfung ist unerlässlich.
⚠ Deckungsgrundsatz & Bargebot
Kalkulation - Erwerbspreis
Das geringste Gebot muss alle vorrangigen Rechte decken. Ein falsch kalkuliertes geringstes Gebot führt dazu, dass kein Zuschlag erteilt wird – und das Verfahren neu aufgerollt werden muss.
„Kardinalpunkte" – Spezialwissen, das zählt
Der Familien- und Erbrechtler Dr. Bothe bezeichnet die bestehen bleibenden Rechte im geringsten Gebot als „kardinalen Punkt" und verweist ausdrücklich auf Arbeiten von Dr. Clemente:
„Sachenrecht aus hintersten Abteilungen des Grundschuldwesens … Und wer von uns hätte jemals zuvor etwas von Clemens Clemente gehört?" — Dr. Bothe, Familien- und Erbrechtler, zum Thema bestehen bleibende Rechte bei der Teilungsversteigerung
Wo Sicherungsgrundschulden und bestehen bleibende Rechte das Verfahren prägen, entscheiden Tiefenwissen und Erfahrung. Die in den Fachveröffentlichungen dargestellten Strategien werden regelmäßig im Seminar „Teilungsversteigerung in der anwaltlichen Praxis" vertieft.
Warum ein spezialisierter Rechtsanwalt entscheidend ist
Die Teilungsversteigerung bewegt sich an der Schnittstelle von Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht und – je nach Ausgangslage – Familien- oder Erbrecht. Die Mandantensituation bestimmt die Strategie:
⚖ Als Antragsteller
Wie üben Sie maximalen Druck aus, um eine außergerichtliche Einigung zu erzwingen?
🛡 Als Antragsgegner
Welche Rechte können Sie geltend machen? Gibt es Einstellungs- oder Aussetzungsmöglichkeiten?
🏷 Als Bieter
Wie kalkulieren Sie Ihr Gebot korrekt – inklusive bestehen bleibender Grundschulden?
📋 Als Ersteher
Welche Ansprüche bestehen nach dem Zuschlag, wenn sich nachträglich Probleme zeigen?
Kosten der Teilungsversteigerung
Die Kosten eines Teilungsversteigerungsverfahrens setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Eine erste Orientierung:
- Gerichtskosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, geregelt im GNotKG.
- Gutachterkosten: Für die gerichtliche Wertermittlung durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen.
- Rechtsanwaltskosten: Je nach Vereinbarung – Stundenhonorar oder gesetzliche RVG-Gebühren.
- Sicherheitsleistung als Bieter: 10 % des festgesetzten Verkehrswerts.
Nutzen Sie den Kostenrechner für die Teilungsversteigerung, um eine erste Schätzung der Verfahrenskosten zu erhalten.
Beratung mit Weitblick
Keine Angst vor der Teilungsversteigerung. Mit kluger Vorbereitung wird aus Druck eine Perspektive: klare Verhältnisse, gesicherte Werte und neue Handlungsoptionen statt Stillstand.
- Früh ansetzen: Antrag, Fristen, Gutachten – Zeitvorteile nutzen.
- Rechte im Blick: bestehen bleibende Rechte, Zinsen & Rang sauber bewerten.
- Liquidität schützen: Grundschuld-Lösungen zur Neutralisierung des Bargebots.
- Ergebnis sichern: Verteilung & Ausgleichsbetrag rechtssicher gestalten.
Aus Druck wird Perspektive. Viele Mandanten kommen mit dem Gefühl, in einer ausweglosen Situation zu stecken. Mit einer klaren Strategie lassen sich selbst komplexe Teilungsversteigerungen zu einem wirtschaftlich sinnvollen Ergebnis führen.
Jetzt Beratungstermin buchen →Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung
Die Kosten hängen vom Gegenstandswert (in der Regel dem Verkehrswert der Immobilie) ab. Je nach Mandat werden Stundenhonorar oder gesetzliche RVG-Gebühren vereinbart. Eine erste Schätzung der Gesamtkosten liefert unser Kostenrechner.
In vielen Fällen gibt es Möglichkeiten zur Aussetzung oder Einstellung des Verfahrens – etwa durch Einstellungsanträge oder durch eine außergerichtliche Einigung mit den Mitberechtigten. Welche Optionen im Einzelfall bestehen, hängt von der konkreten Sachlage ab.
Ein typisches Verfahren dauert 9 bis 18 Monate, abhängig von der Auslastung des zuständigen Gerichts, der Dauer der Gutachtenerstellung und etwaigen Einstellungsanträgen oder Beschwerdeverfahren.
Bestehen bleibende Rechte (§ 182 ZVG) sind Belastungen, die der Ersteher zusätzlich zum Bargebot übernehmen muss – häufig Grundschulden. Anders als bei der Zwangsversteigerung werden diese nicht durch den Zuschlag gelöscht, sondern gehen auf den Ersteher über.
Das bedeutet: Wer die Immobilie ersteigert, erwirbt belastetes Eigentum. Die tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Erstehers liegt dadurch erheblich über dem Bargebot. Dr. Clemente hat sich auf genau diese Fragen spezialisiert.
Der Ausgleichsbetrag entsteht, wenn die Miteigentumsanteile unterschiedlich stark belastet sind und die Belastungen bestehen bleiben. Dieser Mechanismus wird von vielen Beteiligten – und leider auch von nicht spezialisierten Anwälten – erst spät erkannt, wenn kaum noch Handlungsspielraum besteht.
Ja. Miteigentümer sind vollwertige Bieter im Versteigerungstermin. Sie können die Immobilie zum Meistgebot erwerben und können ihren Anteil am Erlös durch die Bestellung einer Grundschuld an ihrem Miteigentumsanteil mit ihrem Bargebot verrechnen lassen. Dies ist häufig eine unterschätzte strategische Option.
Weitere Fragen? Im ausführlichen FAQ-Bereich zur Teilungsversteigerung finden Sie weitere Antworten. Das Arbeitsbuch Teilungsversteigerung bietet zusätzlich vertiefte Erläuterungen zu Spezialthemen wie der Erlösverteilung nach Hinterlegung.
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