Arbeitsbuch „Teilungsversteigerung & mehr“

Teilungsversteigerung & mehr

Das Werk „Teilungsversteigerung & mehr“ ist als Arbeitsbuch konzipiert. Die Idee dahinter:

1. Wichtige Paragraphen, Leitsätze aus Rechtsprechung und Zitate aus der Literatur werden wiedergegeben.
2. Die sich daraus ergebenden Konsequenzen werden dargestellt.
3. In einem Fallbeispiel werden die Auswirkungen verdeutlicht.
4. Dem Fallbeispiel folgt meist ein Praxisfall, in dem die Entwicklung anhand von Dokumenten nochmals erklärt wird.

Der Aufbau, insbesondere die Beispiele nebst Lösungsskizzen, erleichtern es, sich in die komplizierte Materie einzuarbeiten. Das Werk eignet sich nicht nur für Jurist:innen, sondern auch für interessierte Laien.

Schlüsselbegriffe zuerst – der Zugang zur Materie

Zu Beginn werden zentrale Begriffe anhand zahlreicher Beispiele vermittelt – ohne deren Verständnis bleibt die Teilungsversteigerung schwer zugänglich.

Das Schaubild mag auf den ersten Blick verwirrend sein. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch, dass es um wenige, aber maßgebliche Begriffe geht. Deren Inhalt wird im Buch anhand praktischer Fälle erklärt – vgl. die Leseprobe (Bardeckung/Übernahme).

Verzahnung mit materiellem Recht

Die Teilungsversteigerung erfordert Grundwissen im materiellen Recht und im Verfahrensrecht. Ohne diese Kenntnisse lässt sich das ZVG nicht verstehen; das Versteigerungsrecht ist eng mit materiellem Recht verzahnt.

„Die Teilungsversteigerung erfordert Grundwissen im materiellen Recht und im Verfahrensrecht. Ohne Kenntnisse des materiellen Rechts lässt sich das Zwangsversteigerungsgesetz nicht verstehen. Das Recht der Zwangsversteigerung ist untrennbar mit dem materiellen Recht verzahnt.“

(Forschergruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneke, Abschlussbericht des BMJ – Langfassung, S. 307)

Bestehen bleibende Rechte – Fokus Sicherungsgrundschuld

In der Teilungsversteigerung bleiben im Grundbuch eingetragene Rechte regelmäßig bestehen. Diese – oft komplexen – Fragen sind für Beteiligte (und teils auch Berater) schwer zu überblicken. Besonders herausfordernd: bestehen bleibende Sicherungsgrundschulden.

„Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und [...] kaum überschaubar.“

(BMJ-Abschlussbericht – Langfassung, S. 307)

„... Das Recht der Sicherungsgrundschuld gilt vielmehr zu Recht als ganz besonders kompliziert. [...] Das deutsche Deckungs- und Übernahmeprinzip (§§ 40 Abs. 1, 52 Abs. 1, 90 f ZVG) trägt mit Zuzahlung und Schuldübernahme schwer an der fehlenden Akzessorietät. Auch Tilgungsfragen sind unübersichtlich, vor allem im Divergenzfall.“

(Bartels/Noll, Rechtsvergleichende Forschung zur Reform des ZVG, S. 13)

„Was etwa bestehen bleibende Rechte im geringsten Gebot betrifft, [...] spielt Sachenrecht aus hintersten Abteilungen des Grundschuldwesens hinein nebst dem zugehörigen Recht der Kreditsicherheiten, also speziellstes Bankrecht. Und wer von uns hätte jemals zuvor etwas von Clemens Clemente gehört?“

(Bothe, Die Teilungsversteigerung, 2. Aufl., Rn. 6)

Entsprechend behandelt das Arbeitsbuch ausführlich die Realisierung des Werts einer bestehen gebliebenen Grundschuld (Ablösung durch Ersteher/Alteigentümer/Gläubiger; Rückgewähr; Mitwirkungspflichten; Geltendmachung).

Nach dem Zuschlag: Erlös und Auseinandersetzung

Häufig schließt sich an den Zuschlag ein Streit um den Erlös an. In dokumentierten Fällen dauerte die Freigabe des hinterlegten Erlöses 2,2 bis 2,6 Jahre – zusätzlich zur Verfahrensdauer der Versteigerung.

Das Arbeitsbuch gibt praxistaugliche Strategien an die Hand, wie Miteigentümer ihren Anteil sichern.

Fazit: Das Arbeitsbuch deckt alle mit der Teilungsversteigerung zusammenhängenden Themen praxisnah ab – von Schlüsselbegriffen über bestehen bleibende Rechte bis zur Erlösverteilung.