News zur Zwangs- und Teilungsversteigerung

BGH,
Beschl. v. 11.12.2025
- V ZB 70/24 -

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Antrag auf Sicherheitsleistung nur dann „sofort“ im Sinne von § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestellt ist, wenn er unmittelbar nach Abgabe und Protokollierung des Gebots erfolgt. Dies gilt nicht nur für Übergebote, sondern auch für das erste Gebot. Bleiben im Versteigerungstermin zwei Gebote wirksam, weil der Zurückweisung des höheren Gebots sofort widersprochen wurde, liegt eine ordnungsgemäße Aufforderung zur Abgabe weiterer Gebote (§ 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG) nur dann vor, wenn das Vollstreckungsgericht ausdrücklich darauf hinweist, dass beide Gebote zuschlagsfähig sind. Fehlt dieser Hinweis, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen. Im konkreten Fall hob der BGH den Beschluss des LG München II auf und versagte den Zuschlag. Das Verfahren ist damit wieder beim Versteigerungsgericht anhängig.

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BGH,
Urt. v. 20.11.2025
- V ZB 70/24 -

Nach der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums stritten eine nachrangige Grundpfandrechtsgläubigerin und der Staat als nach § 1936 BGB berufener, seine Haftung nach § 1990 BGB auf den dürftigen Nachlass beschränkender Erbe um einen im Hinblick auf einen Widerspruch hinterlegten Teil des Versteigerungserlöses, der an die Klägerin ausgekehrt worden war und den der Staat im Wege der Bereicherungsklage wegen des aus seiner Staatserbenstellung folgenden „besseren Rechts“ an sich herausverlangte.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Widerspruchsklage gegen einen Teilungsplan trotz hinterlegten Betrags zulässig bleibt und erst mit der Auskehr des hinterlegten Betrags an einen Beteiligten unzulässig wird, wobei sodann eine Bereicherungsklage möglich ist.
Materiellrechtlich bejaht der BGH ein besseres Recht des beschränkt auf den Nachlass haftenden Staatserben am Versteigerungserlös und verneint einen gesetzlichen Löschungsanspruch nach § 1179a BGB, weil dieser die durch die Dürftigkeitseinrede vermittelte Haftungsbeschränkung unterlaufen würde.

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LG Mannheim, Beschl. v. 02.09.2025 – 4 T 105/25 (AG Mannheim: 2 K 259/24) –
- 17 UF 63/25 -

Das Landgericht Mannheim hat die sofortige Beschwerde gegen einen Zuschlagsbeschluss zurückgewiesen, in dem das Vollstreckungsgericht ein Gebot wegen fehlenden sofortigen Vertretungsnachweises (§ 71 Abs. 2 ZVG) zurückgewiesen hatte. Ein erst nach dem Versteigerungstermin vorgelegter Handelsregisterauszug könne die Unwirksamkeit des Gebots nicht heilen.
Die Offenkundigkeit der Vertretungsmacht liege nicht bereits deshalb vor, weil sich diese aus dem elektronischen Handelsregister (handelsregister.de) ergebe. Maßgeblich sei vielmehr, ob dem Vollstreckungsgericht die Vertretungsbefugnis im Termin tatsächlich ohne weitere Nachforschungen bekannt sei. Eine erst durch Einsichtnahme in Registerdaten herzustellende Kenntnis genüge nicht.
Das Gericht betont, dass der Vertretungsnachweis unmittelbar im Anschluss an die Gebotsabgabe zu führen ist; die verbleibende Bietzeit darf nicht zur Nachreichung genutzt werden. Die Zurückweisung des Gebots war daher rechtmäßig.
In der Praxis zeigt sich zunehmend (vgl. AG Essen v. 29.07.2025, LG Berlin II vom 24.04.2025 und AG Köln v. 13.03.2025), dass in Zwangsversteigerungsterminen für Gesellschaften geboten wird, ohne den erforderlichen Handelsregisterauszug oder einen sonstigen tauglichen Vertretungsnachweis vorzulegen. Der Beschluss verdeutlicht, dass dieses Vorgehen erhebliche Risiken birgt: Fehlt der Nachweis im Zeitpunkt der Gebotsabgabe, ist das Gebot unwirksam – selbst dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis objektiv aus dem Register ergibt.
Wegen grundsätzlicher Bedeutung – insbesondere zur Frage, ob ein aus dem elektronischen Handelsregister ersichtlicher Vertretungsstatus als offenkundig gilt – hat das Landgericht die Rechtsbeschwerde zugelassen.

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OLG Celle,
Beschl. v. 19.08.2025
- 17 UF 63/25 -

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht eine in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld. Das den geschiedenen Eheleuten gehörende Grundstück wurde dem Ehemann zugeschlagen, der die Grundschuld anschließend ablöste. Das OLG sprach den Ablösebetrag dem Ehemann zu, weil die Zahlung allein aus seinem Vermögen stammt und ihm daher „im Innenverhältnis […] allein“ zusteht.
Das Gericht verkennt, dass die bestehen gebliebene Grundschuld wirtschaftlich Teil des Erwerbspreises ist; die Entscheidung reduziert im Ergebnis nachträglich den Zuschlagspreis.

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LG Essen,
Beschl. v. 29.07.2025
- 10 T 136/25 -

Der Entscheidung liegt der Zuschlagsbeschluss des AG Essen v. 29.07.2025 zugrunde. Das gleiche Geschäftsmodell liegt der Entscheidung des LG Berlin II vom 24.04.2025 (mehr) und des AG Köln v. 13.03.2025 - 092 K 053/23 - zugrunde. Der Zuschlag war auf ein ein Gebot von 3 Mio. € erteilt worden. Die Beschwerdeführerin rügte, ihr höheres Gebot über 3,01 Mio. € sei zu Unrecht zurückgewiesen worden. Entscheidend war, dass der Vertreter der Beschwerdeführerin in dem Versteigerungstermin seine Vertretungsmacht nicht sofort durch einen aktuellen Handelsregisterauszug nachweisen konnte; ein Verweis auf das Handelsregister (Internetzugang war nicht möglich) genügte nicht. Damit war das Gebot unwirksam und die Zurückweisung rechtmäßig. Das Landgericht wies daher die Beschwerde zurück, ließ aber die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zu.* Die grundsätzliche Bedeutung liegt darin, dass höchstrichterlich zu klären ist, ob und in welchem Umfang Eintragungen im elektronisch geführten Handelsregister als „offenkundig“ gelten können, insbesondere wenn im Versteigerungstermin kein Internetzugang zur Einsichtnahme besteht.

* Die Rechtsbeschwerde war beim Bundesgerichtshof unter dem Az. V ZB 51/25 anhängig. Mit Beschluss vom 12. Januar 2026 hat der BGH den Beschluss des LG Essen vom 29. Juli 2025 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.

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BGH,
Beschl. v. 08.07.2025
- V ZB 94/20 -

Der Fall betrifft die Wiederversteigerung eines Grundstücks, das ursprünglich einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehörte. Nach einer Teilungsversteigerung wurde das Grundstück einer Gesellschafterin zugeschlagen, die jedoch das Bargebot nicht vollständig zahlte. Daraufhin wurde zugunsten der GbR eine Sicherungshypothek eingetragen. Zwei Gesellschafter beantragten die Wiederversteigerung, was die betroffene Gesellschafterin anfocht, da sie sich als Alleingesellschafterin betrachtete. Der BGH entschied, dass jeder Gesellschafter einer GbR berechtigt ist, die Wiederversteigerung zu beantragen, wenn das Bargebot nach einer Teilungsversteigerung nicht entrichtet wurde. Dies dient der Umsetzung des Gesellschaftsvermögens in Geld und der Auseinandersetzung der Gesellschaft.

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BGH,
Beschl. v. 02.07.2025
- V ZB 63/23) -

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 2025 (V ZB 63/23) behandelt die Berechnung des Gegenstandswerts in einem Teilungsversteigerungsverfahren. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde auf 4,9 Millionen Euro festgesetzt. Die Beteiligte zu 1 war ursprünglich Miteigentümerin mit einem Anteil von 259/1.000 und Mitglied einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil von 13/50. Durch die Pfändung eines weiteren Erbanteils erhöhte sich ihr gesamter Anteil auf 519/1.000. Der BGH stellte klar, dass der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit nach dem Anteil der Beteiligten am Versteigerungsgegenstand berechnet wird, nicht nach dem gesamten Grundstückswert. In diesem Fall wurde der Anteil von 519/1.000 zugrunde gelegt, was einem Gegenstandswert von 2.543.100 Euro entspricht. Der Gegenstandwert für die anwaltliche Tätigkeit berechnet sich daher individuell nach dem Anteil des jeweiligen Beteiligten. Der Anwalt der Beteiligten zu 1 kann daher den Wert ihres Anteils (519/1.000) zugrunde legen, nicht aber den gesamten Grundstückswert.

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OLG Brandenburg,
Urteil v. 02.07.2025
- V ZB 63/23 -

Das Brandenburgische Oberlandesgericht entschied am 2. Juli 2025 (Az. 7 U 38/24), dass die Teilungsversteigerung eines gemeinschaftlich genutzten Grundstücks zulässig ist. Es stellte fest, dass die Parteien eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet hatten, die mit dem Tod eines Gesellschafters gemäß § 727 Abs. 1 BGB aufgelöst wurde, wodurch die Teilungsversteigerung möglich wurde. Ein dauerhafter Ausschluss des Aufhebungsrechts nach § 749 Abs. 2 BGB wurde nicht wirksam vereinbart, da dies ausdrücklich hätte geregelt werden müssen. Zudem sah das Gericht keinen wichtigen Grund, der die Fortsetzung der Gemeinschaft rechtfertigen würde, insbesondere da die Interessen der Parteien nach dem Tod des ursprünglichen Gesellschafters nicht mehr vereinbar waren. Die Klägerin konnte auch nicht nachweisen, dass die notarielle Vereinbarung ausschließlich steuerlichen Zwecken diente. Das Urteil hebt die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder) auf und weist die Klage ab

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BGH,
Beschl. v. 26.06.2025
- V ZB 64/24 -

Ein Schuldner war nicht auffindbar, weshalb das Amtsgericht einen Zustellungsvertreter bestellte. Der Schuldner legte Rechtsbeschwerde ein, die zurückgewiesen wurde.
Der BGH entschied, dass die Bestellung eines Zustellungsvertreters rechtmäßig war, da sie der zügigen Durchführung der Zwangsversteigerung dient. Die Zustellung an den Vertreter ist einer persönlichen Zustellung gleichgestellt.

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OLG Karlsruhe,
Beschl. v. 12.06.2025
- 19 W 57/23 -

Ein Zwangsverwalter vermietete eine Immobilie nicht, um den Versteigerungserlös zu maximieren. Die Eigentümer forderten Schadensersatz.
Das Gericht stellte fest, dass die Zwangsverwaltung nicht primär der Vorbereitung der Versteigerung dient, sondern der wirtschaftlichen Nutzung des Objekts. Die Nichtvermietung war daher eine Pflichtverletzung.

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BGH,
Beschl. v. 09.05.2025
- BLw 2/24 -

Der Fall, der dem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Mai 2025 (Az. BLw 2/24) zugrunde liegt, betrifft die Frage, ob der Verkauf eines Erbanteils an einer Erbengemeinschaft, deren Nachlass ausschließlich aus landwirtschaftlichen Flächen besteht, einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) bedarf. Der Käufer, ein Nichtlandwirt, hatte einen Erbanteil von 1/5 erworben. Die Genehmigungsbehörde verlängerte zunächst die Frist zur Genehmigung, bevor ein Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht ausübte. Der Käufer beantragte daraufhin die Feststellung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig sei und der Kaufvertrag keiner Genehmigung bedürfe. Der BGH entschied, dass der Kauf eines einzelnen Erbanteils nicht genehmigungspflichtig ist, da der Nachlass nicht aus einem landwirtschaftlichen Betrieb, sondern nur aus landwirtschaftlichen Flächen besteht. Zudem stellte der BGH klar, dass der Verkauf eines einzelnen Erbanteils nicht als Umgehungsgeschäft im Sinne des GrdstVG anzusehen ist, da der Käufer durch den Erwerb eines einzelnen Anteils nicht Alleineigentümer der Grundstücke wird. Eine Genehmigungspflicht könnte nur dann bestehen, wenn alle Erbanteile gleichzeitig oder sukzessive an denselben Erwerber verkauft würden, was hier nicht der Fall war. Der BGH wies die Rechtsbeschwerde der Beteiligten, die das Vorkaufsrecht ausübten, zurück und stellte fest, dass der Kaufvertrag keiner Genehmigung bedarf und das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt wurde

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LG Berlin II,
Beschl. v. 24.04.2025
- 80 T 102/25 -

Das Landgericht Berlin II hatte über die sofortige Beschwerde* der Meistbietenden gegen den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Mitte zu entscheiden. Die Beschwerdeführerin rügte, ihr Höchstgebot sei zu Unrecht wegen fehlender Sicherheitsleistung zurückgewiesen und der Zuschlag auf das zweithöchste Gebot erteilt worden.
Das Gericht stellte klar, dass nach einem zulässigen Antrag auf Sicherheitsleistung kein Ermessensspielraum besteht und der Rechtspfleger diese konkludent verlangt hatte. Da die Sicherheit nicht erbracht wurde, war die Zurückweisung des Gebots rechtmäßig.

* Der sofortigen Beschwerde lag ein bewusst inszeniertes Höchstgebot sowie eine gezielt herbeigeführte Zurückweisung des Gebots zugrunde, um anschließend dem Ersteher die Rücknahme der Beschwerde gegen Zahlung anzubieten.

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BGH,
Beschl. v. 27.03.2025
- V ZB 27/24 -

Ein Rechtsanwalt legte in einem Teilungsversteigerungsverfahren in eigener Sache per Fax Beschwerde ein. Das Landgericht wies diese als unzulässig zurück, da sie nicht elektronisch übermittelt wurde.
Der BGH bestätigte die Entscheidung und betonte, dass Rechtsanwälte auch in privaten Verfahren zur elektronischen Übermittlung verpflichtet sind. Diese Verpflichtung dient der Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs und ist verhältnismäßig.

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BGH,
Beschl. v. 20.03.2025
- V ZB 32/24 -

Eine aufgelöste GbR beantragte die Teilungsversteigerung ihrer Grundstücke. Das Amtsgericht stellte das Verfahren ein, da die Rechtsgrundlage durch das MoPeG entfallen sei. Die Fortsetzung wurde von der Zustimmung einer Gesellschafterin abhängig gemacht. Nach Zurückweisung der Beschwerde durch das Landgericht wurde Rechtsbeschwerde eingelegt.
Der BGH entschied, dass die Fortführung des Verfahrens gerechtfertigt sei, da keine Übergangsvorschriften für laufende Verfahren existieren. Ein Neustart des Verfahrens nach neuen Vorschriften wäre unpraktikabel und mit erheblichen Kosten verbunden.

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BGH,
Bsschl. v. 20.03.2025,
- V ZB 58/23 -

In einem Teilungsversteigerungsverfahren wurde die Antragstellerrolle nach Erbteilsübertragung auf eine neue Beteiligte übertragen. Die ursprüngliche Antragstellerin legte Beschwerde ein, die als unzulässig verworfen wurde.
Der BGH stellte klar, dass die Übertragung der Antragstellerrolle kraft Gesetzes erfolgt und keine eigenständige Anfechtbarkeit besteht. Zwischenentscheidungen im Vollstreckungsverfahren sind nur eingeschränkt anfechtbar.

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AG Essen,
Beschl. v. 21.03.2025,
- 185 K 2/23 -

Beim Zwangsversteigerungstermin am 21. März 2025 vor dem Amtsgericht Essen gab ein bekannter Bieter mehrere Millionengebote ab. Da er jedoch keine Sicherheitsleistung vorweisen konnte, wurden seine Gebote gemäß § 70 ZVG zurückgewiesen. Der Zuschlag ging an eine andere Gesellschaft, die ein wirksames Höchstgebot abgegeben hatte. Das inszenierte Meistgebot ohne Sicherheitsleistung diente als Grundlage für eine Zuschlagsbeschwerde. Die Rücknahme der Beschwerde wurde gegen eine „hälftige Gewinnteilung” angeboten.

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