News zur Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung.

Die betreibende Gläubigerin bot im Termin 13,5 Mio. €. Danach gab der Geschäftsführer einer UG in deren Namen ein Gebot über 13,6 Mio. € ab. Die Rechtspflegerin wies es mangels Vertretungsnachweises zurück, der Bieter widersprach. Erst nach Schluss der Versteigerung reichte die UG eine einfache Abschrift ihres Handelsregisterauszugs ein. Den Zuschlag erhielt die Gläubigerin. Die Rechtsbeschwerde der UG blieb ohne Erfolg.

• Wegen des sofortigen Widerspruchs erlosch das zurückgewiesene Gebot nicht (§ 72 Abs. 2 ZVG). Bei der Zuschlagsentscheidung war das Gericht an seine Zurückweisung nicht gebunden (§ 79 ZVG).
• Meistbietender im Sinne von § 81 Abs. 1 ZVG ist aber nur, wer das höchste wirksame Gebot abgegeben hat.
• Fehlen förmlicher Nachweis und Offenkundigkeit, ist das Gebot unwirksam, selbst wenn die Vertretungsbefugnis materiell-rechtlich besteht. Später vorgelegte Urkunden heilen das nicht, auch nicht im Beschwerdeverfahren.
• Dass die Vertretungsmacht über www.handelsregister.de abrufbar ist, macht sie nicht offenkundig. Der Rechtspfleger muss das Register im Termin nicht einsehen.
• Offenkundigkeit entsteht nur, wenn sich der Rechtspfleger durch eine überobligatorische Einsicht tatsächlich positive Kenntnis verschafft (V ZB 59/25). Das war hier nicht geschehen.
• Gegenstandswert: das eigene Gebot des Rechtsmittelführers zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte, hier 13.620.100 €.

Praxis: Damit ist die vom LG Mannheim wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Frage auch im Ausgangsfall entschieden. Wer für eine Gesellschaft bietet, sollte sich nie auf das Online-Register verlassen. Ein beglaubigter Registerauszug oder eine Notarbescheinigung nach § 21 BNotO gehört in die Terminmappe.

• Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren über die Akteneinsicht eines nicht beteiligten Bietinteressenten beträgt 1.000 €.
• § 54 GKG und § 26 RVG sind auf das reine Akteneinsichtsbegehren eines Dritten nicht anwendbar.
• Mangels spezieller Wertvorschrift ist der Wert nach § 3 ZPO nach freiem Ermessen zu bestimmen; der Verkehrswert des Grundstücks ist keine geeignete Bemessungsgrundlage.

Praxis: Die Entscheidung schafft für isolierte Akteneinsichtsverfahren von Bietinteressenten eine klare und vergleichsweise niedrige Wertgrundlage.

Der Antragsgegner meinte, die Teilungsversteigerung habe sich durch einen Vergleich vom 30.04.2025 erledigt. Das Amtsgericht ordnete gleichwohl die Fortsetzung an und wies die Erinnerung zurück. Das Landgericht bestätigte dies und nahm dabei im Wesentlichen auf die Gründe des Amtsgerichts Bezug.

• Der im Vergleich vorgesehene Anteilsankauf zum vereinbarten Preis war mangels Finanzierbarkeit nicht umsetzbar.
• Auch ein freihändiger Verkauf über eine Maklerin war bisher gescheitert.
• Die Regelung im Vergleich stand der Fortsetzung der Teilungsversteigerung daher nicht entgegen.
• Da noch kein Wertgutachten vorliegt, bleibt nach Auffassung der Kammer ausreichend Zeit für einen freihändigen Verkauf.
• Beschwerdewert: ein Zehntel des geschätzten Werts des Miteigentumsanteils (73.000 €).

Praxis: Die knapp begründete Entscheidung steht im Spannungsverhältnis zu LG Nürnberg-Fürth (3 T 3406/26). Dort führte ein wirksamer Prozessvergleich mit ausdrücklicher Rücknahmeverpflichtung zur Aufhebung nach § 28 Abs. 2 ZVG, und zwar auch bei schleppender Umsetzung. Entscheidend ist daher der konkrete Inhalt des Vergleichs: Ist eine bindende andere Art der Auseinandersetzung vereinbart, und hat sich der Antragsteller zur Rücknahme verpflichtet?

Mutter und Tochter hatten den Erblasser je zur Hälfte beerbt. Das Hausgrundstück stand zur Hälfte im Eigentum der Mutter und zur Hälfte im Eigentum der Erbengemeinschaft. Es war mit einer nicht mehr valutierten Grundschuld über 70.000 € belastet, für die die Bank bereits die Löschungsbewilligung erteilt hatte. Die Tochter betrieb die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks. Die Mutter verweigerte die Zustimmung zur Löschung, weil sie die Grundschuld für einen Sanierungskredit oder als Sicherheit zum Mitbieten nutzen wollte.

• Auch eine nicht mehr valutierte Grundschuld fällt mit ihrem vollen eingetragenen Betrag in das geringste Gebot (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 ZVG) und verschlechtert so die Erlösaussichten.
• Ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Beurteiler würde sie vor der Versteigerung löschen lassen. Maßgeblich ist das Interesse aller Miterben. Die Eigeninteressen der Beklagten (Sanierung, Sicherheit zum Mitbieten) bleiben außer Betracht.
• Der am erbengemeinschaftlichen Bruchteil beteiligte Miterbe kann die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks betreiben („großes Antragsrecht“).
• Ein angebliches Versprechen, vor dem Tod der Mutter keine Ansprüche geltend zu machen, wäre ein zeitlich begrenzter Erbverzicht. Ohne notarielle Beurkundung ist es formunwirksam (§§ 2348, 125 BGB).
• Die Teilungsversteigerung ist nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn die Antragstellerin damit vor allem eine räumliche Trennung erreichen will. Der drohende Verlust des Eigenheims ist das typische, vom Gesetzgeber hingenommene Risiko der Auseinandersetzung.

Praxis: Wer die Teilungsversteigerung betreibt, sollte vorab prüfen, ob nicht mehr valutierte Grundpfandrechte eingetragen sind. Verweigert ein Miterbe die Mitwirkung an der Löschung, lässt sich die Zustimmung einklagen (§ 894 ZPO). Das kann das geringste Gebot deutlich senken.

• Das Rechtsschutzbedürfnis ist eine allgemeine Vollstreckungsvoraussetzung und muss auch im Zwangsversteigerungsverfahren fortbestehen.
• Eine wirksam vereinbarte andere Art der Auseinandersetzung schließt die Fortführung der Teilungsversteigerung aus.
• Ein vollstreckbarer Prozessvergleich nach § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist vom Vollstreckungsgericht von Amts wegen zu berücksichtigen.
• Die Vereinbarung entfällt nicht allein deshalb, weil ihre Umsetzung aufwendig oder langwierig ist.

Praxis: Vor der Fortsetzung einer Teilungsversteigerung ist zu prüfen, ob zwischen den Gemeinschaftern bereits eine bindende alternative Auseinandersetzungsregelung besteht.

Ein Bieter legte eine von einem belgischen Notar beglaubigte Vollmacht vor. Darin bevollmächtigte ihn der Geschäftsführer einer GmbH umfassend zur Vertretung im Zwangsversteigerungsverfahren, insbesondere zur Abgabe eines Gebots „für den Vollmachtgeber“. Der Bieter erklärte, für die GmbH zu bieten. Der Rechtspfleger stellte durch Einsicht in das elektronische Handelsregister fest, dass der Vollmachtgeber einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer ist, und erteilte der GmbH den Zuschlag. Der BGH bestätigte dies.

• Abgrenzung zu V ZB 81/25: Zur Registereinsicht ist der Rechtspfleger nicht verpflichtet. Verschafft er sich dennoch positive Kenntnis, ist die Vertretungsmacht offenkundig. Ein zusätzlicher Urkundennachweis wäre dann bloße Förmelei.
• Bei Untervertretung muss sowohl die Befugnis des Hauptvertreters zur Erteilung der Untervollmacht als auch die Unterbevollmächtigung offenkundig sein oder formgerecht nachgewiesen werden.
• Nachweisurkunden sind auslegungsfähig, und zwar objektiv und nächstliegend. Eine umfassende Bietvollmacht berechtigt im Regelfall, so zu bieten, wie es der Vollmachtgeber selbst könnte, also auch für von ihm vertretene Dritte.
• Will der Vollmachtgeber die Vollmacht auf Gebote für sich persönlich beschränken, muss er das in der Urkunde klarstellen. Interne Weisungen genügen nicht (§§ 171, 172 BGB).
• Für wen geboten wird, ergibt sich aus der formfreien Erklärung des Vertreters bei Abgabe des Gebots.
• Eine notarielle Beglaubigung durch einen belgischen Notar genügt aufgrund des deutsch-belgischen Abkommens über die Befreiung von der Legalisation.
• Ein im Grundbuch eingetragener Rechtsinhaber ist nach § 9 Nr. 1 ZVG ohne Anmeldung Beteiligter und damit beschwerdeberechtigt (§ 97 Abs. 1 ZVG).
• Ein unbeschiedener Beitrittsantrag ist für sich kein Zuschlagsversagungsgrund. Eine Terminaufhebung kommt nur in Betracht, wenn der Beitretende dem bestrangig betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht und dadurch das geringste Gebot beeinflusst würde.

Praxis: Die Entscheidung bietet keine Grundlage, sich auf eine Registereinsicht durch das Gericht zu verlassen. Ob der Rechtspfleger einsieht, liegt allein bei ihm (vgl. V ZB 13/26). Für Bietvollmachten gilt dagegen: Eine umfassend formulierte Vollmacht ist vorteilhaft, Beschränkungen müssen ausdrücklich in die Urkunde.

• Akteneinsicht ist grundsätzlich elektronisch über das Akteneinsichtsportal zu gewähren.
• Im entschiedenen Fall umfasste die Einsicht insbesondere Grundbuchabschriften, Teilungserklärung und Teilungsplan, Mitteilungen des Grundbuchamts, Anmeldungen, Versteigerungs- und Beitrittsanträge sowie das vollständige Gutachten mit Anlagen, soweit es nicht bereits im Internet veröffentlicht war.
• Eine Präsenz-Einsicht in Diensträumen bleibt Ausnahmefällen vorbehalten.

Praxis: Die Entscheidung konkretisiert neben dem Umfang vor allem die Form der Akteneinsicht und setzt einen deutlichen Schwerpunkt auf den elektronischen Zugang.

• Die Gemeinschaft setzt sich nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. §§ 180 ff. ZVG am Versteigerungserlös fort.
• Die Miteigentümer sind hinsichtlich der Auszahlungsforderung Mitberechtigte nach § 432 BGB und können zunächst nur gemeinschaftliche Zahlung verlangen.
• Bei Hinterlegung besteht die Mitberechtigung an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort.
• Jeder Teilhaber kann die erforderliche Einwilligung in die Herausgabe seines Anteils verlangen, wenn keine gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten mehr aus dem hinterlegten Betrag zu berichtigen sind.

Praxis: Der Zuschlag beendet nicht automatisch sämtliche gemeinschaftlichen Bindungen; diese können sich am Erlös beziehungsweise am Hinterlegungsanspruch fortsetzen.

Eheleute waren je zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Grundschuld über 200.000 € zugunsten ihrer Bank belastet war. Das Finanzamt pfändete wegen Steuerschulden nur des Ehemanns dessen Ansprüche aus der Grundschuld, darunter den Anspruch auf Auskehr des Mehrerlöses. Nach der Zwangsversteigerung zahlte die Bank aus dem Übererlös rund 37.000 € an das Finanzamt. Der Insolvenzverwalter des Ehemanns verlangte den Betrag zurück, weil der Anspruch beiden Eheleuten zugestanden habe. Klage und Berufung blieben erfolglos.

• Rechtsgrundlage des Anspruchs auf Erstattung des Übererlöses (Erlös abzüglich valutierender Forderung) ist die Sicherungsabrede, notfalls im Wege ergänzender Vertragsauslegung.
• Die Sicherungsabrede bestimmt auch, welchem Miteigentümer der Anspruch zusteht. Bei einer Drittsicherung ist im Zweifel nur der persönliche Schuldner Sicherungsgeber.
• Waren beide Miteigentümer Darlehensnehmer, sind sie im Zweifel Gesamtgläubiger (§ 428 BGB) und weder Mit- noch Teilgläubiger.
• Die Fortsetzung der Bruchteilsgemeinschaft am Erlös im Wege der Surrogation reicht nur bis zum Abschluss des Verteilungsverfahrens. Danach wurzelt der Anspruch allein in der Sicherungsabrede.
• Da jeder Gesamtgläubiger die volle Leistung an sich verlangen kann, war die Pfändung wirksam. Der Gläubiger durfte den gesamten Übererlös kondiktionsfest vereinnahmen.

Praxis: Für Miteigentümer, insbesondere Ehegatten, kann das erhebliche Folgen haben: Gläubiger nur eines Miteigentümers können über die Pfändung des Rückgewähr- und Übererlösanspruchs den gesamten Übererlös erhalten. Der andere Miteigentümer bleibt auf den Innenausgleich verwiesen. Die Entscheidung ist mit BGH IX ZR 7/24 abzugleichen, der den Rückgewähranspruch gemeinsamer Sicherungsgeber § 432 BGB zuordnet.

• Der Zuschlagsbeschluss ist nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG grundsätzlich ein Räumungstitel.
• Bestehende Mietverhältnisse der Ehegatten setzen sich nach §§ 57 ZVG, 566 BGB gegenüber dem Ersteher fort.
• Der aus Art. 6 Abs. 1 GG abgeleitete Familienschutz kann damit auch im Zuge der Zwangsvollstreckung gewahrt werden.

Praxis: Bei der Versteigerung einer Familienwohnung ist nach dem Zuschlag sorgfältig zwischen dem Räumungstitel aus dem ZVG und fortbestehenden mietrechtlichen Positionen zu unterscheiden.

Zwei Miteigentümer hatten zur Sicherung eines Darlehens eine Gesamtgrundschuld über 135.000 € bestellt. Später wurde der Miteigentumsanteil eines der Sicherungsgeber zwangsversteigert. Die Grundschuld blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Aus der Teilungsmasse erhielt die Grundschuldgläubigerin die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen und verrechnete den Erlös auf die Darlehensforderung, die dadurch vollständig getilgt wurde.

Für die spätere Löschung der bestehen gebliebenen Grundschuld verlangte die Gläubigerin dennoch deren Ablösung in Höhe des Kapitalbetrags zuzüglich der seit dem Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen. Der Ablösebetrag wurde anschließend wegen ungeklärter Empfangsberechtigung hinterlegt.

• Der wahre Gläubiger kann den Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle in der Insolvenz eines anderen Prätendenten mit Hilfe des Anspruchs auf Einwilligung in die Herausgabe des hinterlegten Betrags nach § 47 InsO aussondern.
• Entscheidend ist, wer Gläubiger derjenigen Forderung war, zu deren Erfüllung die Hinterlegung vorgenommen wurde.
• Bei gemeinsamer Bestellung einer Gesamtgrundschuld steht der Rückgewähranspruch nach Wegfall des Sicherungszwecks grundsätzlich den Sicherungsgebern gemeinschaftlich nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.
• Wird die nicht mehr valutierte Grundschuld abgelöst, setzt sich der Rückgewähranspruch am Anspruch auf Auskehr des Ablösebetrags fort.
• Nach dem BGH durfte die Grundschuldgläubigerin für die Ablösung den vollen Kapitalwert der Grundschuld zuzüglich der dinglichen Zinsen ab Zuschlag verlangen. Dadurch wurde gewährleistet, dass sich das gemeinschaftliche Rückgewährrecht der Sicherungsgeber am Ablösebetrag fortsetzen konnte.
• Die bloße Zahlung des Ablösebetrags durch einen der Sicherungsgeber macht diesen daher nicht ohne Weiteres zum alleinigen Berechtigten des Ablösebetrags.

Praxis: Die Entscheidung ist für die Abwicklung bestehen gebliebener Grundschulden nach einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist nicht allein, wer den Ablösebetrag bezahlt hat. Entscheidend bleibt vielmehr, wem der Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag zustand. Dieses Recht kann sich zunächst am Ablösebetrag und nach einer Hinterlegung am Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle fortsetzen.

Eine GmbH hatte durch einen Vertreter das Höchstgebot abgegeben. Vorgelegt wurde eine notariell beglaubigte Bietvollmacht, nicht jedoch ein formgerechter Nachweis dafür, dass die Vollmacht von einer vertretungsberechtigten Geschäftsführerin erteilt worden war. Das Gebot wurde deshalb nach § 71 Abs. 2 ZVG zurückgewiesen.

• Eine Eintragung im elektronischen Handelsregister macht die Vertretungsmacht nicht ohne Weiteres „offenkundig“ im Sinne des § 71 Abs. 2 ZVG.
• Der Rechtspfleger ist während des Versteigerungstermins nicht verpflichtet, das Handelsregister selbst einzusehen.
• Die notariell beglaubigte Vollmacht beweist die Vollmachtserteilung, nicht aber die Organstellung und Vertretungsmacht der für die Gesellschaft handelnden Person.
• Erforderlich ist ein sofortiger Nachweis der gesamten Vertretungskette durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, etwa einen beglaubigten Handelsregisterauszug oder eine notarielle Bescheinigung nach § 21 BNotO.
• Ein späterer Nachweis heilt die Unwirksamkeit des Gebots nicht. Das höhere Gebot machte die GmbH daher nicht zur Meistbietenden im Sinne des § 81 Abs. 1 ZVG.

Praxis: Wer für eine Gesellschaft bietet, sollte zum Termin neben der Bietvollmacht stets einen formgerechten und aktuellen Nachweis der Organvertretungsmacht mitbringen.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass § 42 ZVG einen weiten, nicht auf Beteiligte beschränkten Akteneinsichtsanspruch gewährt. Ein besonderes Interesse muss nicht dargelegt werden. Zweck der Akteneinsicht ist die umfassende Information von Bietinteressenten, damit ein dem Grundstückswert entsprechendes Gebot erzielt werden kann.

• Erfasst sind insbesondere Grundbuchblattabschrift, Anordnungs- und Beitrittsanträge sowie Anmeldungen der Gläubiger.
• Teleologisch einbezogen ist auch das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG.
• § 42 ZVG berechtigt nicht zur Einsicht in sämtliche übrigen Aktenbestandteile.
• Datenschutzrecht tritt hinter § 42 ZVG zurück; eine generelle Schwärzungspflicht besteht nicht.

Das Landgericht Bayreuth konkretisiert die Reichweite der Akteneinsicht für Bietinteressenten. Einsicht kommt insbesondere in Verkehrswertgutachten, Anmeldungen, Gläubiger- und Beitrittsanträge sowie in solche Angaben in Betracht, die vom Grundbuchamt tatsächlich zur Versteigerungsakte mitgeteilt wurden.

• Kein Anspruch besteht auf Einsicht in einen Grundbuchauszug „als solchen“, wenn dieser nicht Aktenbestandteil geworden ist.
• Nicht in der Versteigerungsakte befindliche Grundbuchunterlagen sind gegebenenfalls über § 299 ZPO oder § 12 GBO zu verfolgen.

Das Amtsgericht Syke betont den zweckorientierten Charakter des Akteneinsichtsrechts nach § 42 ZVG. Bietinteressenten sollen so weit informiert werden, wie dies zur Einschätzung eines Erwerbs erforderlich ist.

• Die Information dient einer erfolgreichen Verwertung im Interesse der Gläubiger und – soweit die Versteigerung nicht mehr abwendbar ist – auch der Schuldner.
• Zeitliche Grenzen ergeben sich aus Sinn und Zweck, insbesondere aus dem Bezug zum Versteigerungstermin.

Der Bundesgerichtshof grenzt die Reichweite einstweiliger Anordnungen im Rechtsbeschwerdeverfahren ab. § 570 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit § 575 Abs. 5 ZPO erlaubt nur Anordnungen zur Vollziehung der angefochtenen Entscheidung, nicht aber weitergehende Eingriffe in das laufende Zwangsversteigerungsverfahren.

• Eine Einstellung des Versteigerungsverfahrens kann nicht auf eine Beschwerde gegen eine Akteneinsichtsentscheidung gestützt werden.
• Dritte oder Bietinteressenten, die nicht Beteiligte im Sinne von § 9 ZVG sind, können aus eigenem Recht keine Verfahrenseinstellung, Terminverlegung oder Vertagung verlangen.

Der Zessionar eines Anspruchs auf Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld ist nicht Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens im Sinne von § 9 Nr. 2 ZVG. Eine von ihm eingelegte Zuschlagsbeschwerde ist daher mangels Beschwerdeberechtigung nach § 97 Abs. 1 ZVG unzulässig.

• Der BGH gibt eine frühere, anders verstandene Rechtsprechung ausdrücklich auf.
• § 9 ZVG zählt den Kreis der Beteiligten abschließend auf.
• Ohne Grundbucheintragung oder grundbuchlich gesichertes Recht kommt eine Beteiligtenstellung nur in eng auszulegenden Fällen in Betracht.
• Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kann bei Zuschlagsbeschwerden auf rechtlich und tatsächlich abtrennbare Zuschlagsversagungsgründe beschränkt werden.

Das Finanzgericht Düsseldorf befasst sich mit dem Versuch, eine steuerliche Zwangsversteigerung im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 114 FGO zu stoppen.

• Ein Antrag auf einstweilige Anordnung ist neben einem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nicht schon wegen § 114 Abs. 5 FGO unzulässig.
• Das gilt jedenfalls dann, wenn der Antrag nicht nur auf Aussetzung der Vollziehung, sondern auf weitergehende Maßnahmen wie Vollstreckungsaufschub gerichtet ist.

In dem Fall wandte sich ein Beteiligter im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Zuschlag an eine andere Beteiligte, blieb damit vor Amts- und Landgericht jedoch erfolglos und legte hiergegen zugelassene Rechtsbeschwerde ein.
Der Bundesgerichtshof hob den Beschluss des Landgerichts Essen auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurück. Die angefochtene Entscheidung war aufzuheben, weil der Einzelrichter trotz Bejahung eines Zulassungsgrundes das Verfahren nicht nach § 568 Satz 2 Nr. 2 ZPO an die Kammer übertragen und damit gegen das verfassungsrechtliche Gebot des gesetzlichen Richters aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verstoßen hatte.

Die Parteien sind die einzigen Miterben einer Erbengemeinschaft und streiten darüber, ob die von der Beklagten betriebene Teilungsversteigerung von vier zum Nachlass gehörenden Grundstücken zulässig ist.
Das Landgericht Erfurt hat die Klage der Klägerin auf Unzulässigerklärung der Teilungsversteigerung abgewiesen, weil die Beklagte als Miterbin nach §§ 2042 Abs. 2, 753 BGB zur Teilungsversteigerung berechtigt sei, keine entgegenstehenden Anordnungen des Erblassers vorlägen und keine Anhaltspunkte für eine lediglich auf Teilauseinandersetzung gerichtete oder treuwidrige Rechtsausübung ersichtlich seien.
Das Thüringer Oberlandesgericht hat die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, da das Versteigerungsverlangen eines Miterben grundsätzlich als Ausdruck des Willens zur Gesamtauseinandersetzung zu verstehen ist und die Klägerin keine greifbaren Umstände vorgetragen hat, die diesen Auseinandersetzungswillen der Beklagten erschüttern könnten.
Weder eine bindende Teilungsabrede noch eine entgegenstehende Teilungsanordnung oder ein bereits endgültig beschlossener Teilungsplan standen der Teilungsversteigerung entgegen; auch die behauptete vorgerichtliche Einigung über einen Ankauf der Grundstücke durch die Beklagte ließ sich aus dem Schriftverkehr nicht belegen.
Die mit der Teilungsversteigerung verbundenen Kosten sind nach Auffassung des Gerichts typische Auseinandersetzungskosten, die den Nachlass zwar schmälern, aber für sich genommen keinen Hinweis auf eine unzulässige oder treuwidrige Rechtsausübung der Beklagten liefern.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Antrag auf Sicherheitsleistung nur dann „sofort“ im Sinne von § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestellt ist, wenn er unmittelbar nach Abgabe und Protokollierung des Gebots erfolgt. Dies gilt nicht nur für Übergebote, sondern auch für das erste Gebot. Bleiben im Versteigerungstermin zwei Gebote wirksam, weil der Zurückweisung des höheren Gebots sofort widersprochen wurde, liegt eine ordnungsgemäße Aufforderung zur Abgabe weiterer Gebote (§ 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG) nur dann vor, wenn das Vollstreckungsgericht ausdrücklich darauf hinweist, dass beide Gebote zuschlagsfähig sind. Fehlt dieser Hinweis, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen. Im konkreten Fall hob der BGH den Beschluss des LG München II auf und versagte den Zuschlag. Das Verfahren ist damit wieder beim Versteigerungsgericht anhängig.

Nach der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums stritten eine nachrangige Grundpfandrechtsgläubigerin und der Staat als nach § 1936 BGB berufener, seine Haftung nach § 1990 BGB auf den dürftigen Nachlass beschränkender Erbe um einen im Hinblick auf einen Widerspruch hinterlegten Teil des Versteigerungserlöses, der an die Klägerin ausgekehrt worden war und den der Staat im Wege der Bereicherungsklage wegen des aus seiner Staatserbenstellung folgenden „besseren Rechts“ an sich herausverlangte.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Widerspruchsklage gegen einen Teilungsplan trotz hinterlegten Betrags zulässig bleibt und erst mit der Auskehr des hinterlegten Betrags an einen Beteiligten unzulässig wird, wobei sodann eine Bereicherungsklage möglich ist.
Materiellrechtlich bejaht der BGH ein besseres Recht des beschränkt auf den Nachlass haftenden Staatserben am Versteigerungserlös und verneint einen gesetzlichen Löschungsanspruch nach § 1179a BGB, weil dieser die durch die Dürftigkeitseinrede vermittelte Haftungsbeschränkung unterlaufen würde.

Das Landgericht Mannheim hat die sofortige Beschwerde gegen einen Zuschlagsbeschluss zurückgewiesen, in dem das Vollstreckungsgericht ein Gebot wegen fehlenden sofortigen Vertretungsnachweises (§ 71 Abs. 2 ZVG) zurückgewiesen hatte. Ein erst nach dem Versteigerungstermin vorgelegter Handelsregisterauszug könne die Unwirksamkeit des Gebots nicht heilen.
Die Offenkundigkeit der Vertretungsmacht liege nicht bereits deshalb vor, weil sich diese aus dem elektronischen Handelsregister (handelsregister.de) ergebe. Maßgeblich sei vielmehr, ob dem Vollstreckungsgericht die Vertretungsbefugnis im Termin tatsächlich ohne weitere Nachforschungen bekannt sei. Eine erst durch Einsichtnahme in Registerdaten herzustellende Kenntnis genüge nicht.
Das Gericht betont, dass der Vertretungsnachweis unmittelbar im Anschluss an die Gebotsabgabe zu führen ist; die verbleibende Bietzeit darf nicht zur Nachreichung genutzt werden. Die Zurückweisung des Gebots war daher rechtmäßig.
In der Praxis zeigt sich zunehmend (vgl. AG Essen v. 29.07.2025, LG Berlin II vom 24.04.2025 und AG Köln v. 13.03.2025), dass in Zwangsversteigerungsterminen für Gesellschaften geboten wird, ohne den erforderlichen Handelsregisterauszug oder einen sonstigen tauglichen Vertretungsnachweis vorzulegen. Der Beschluss verdeutlicht, dass dieses Vorgehen erhebliche Risiken birgt: Fehlt der Nachweis im Zeitpunkt der Gebotsabgabe, ist das Gebot unwirksam – selbst dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis objektiv aus dem Register ergibt.
Wegen grundsätzlicher Bedeutung – insbesondere zur Frage, ob ein aus dem elektronischen Handelsregister ersichtlicher Vertretungsstatus als offenkundig gilt – hat das Landgericht die Rechtsbeschwerde zugelassen.

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht eine in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld. Das den geschiedenen Eheleuten gehörende Grundstück wurde dem Ehemann zugeschlagen, der die Grundschuld anschließend ablöste. Das OLG sprach den Ablösebetrag dem Ehemann zu, weil die Zahlung allein aus seinem Vermögen stammt und ihm daher „im Innenverhältnis […] allein“ zusteht.
Das Gericht verkennt, dass die bestehen gebliebene Grundschuld wirtschaftlich Teil des Erwerbspreises ist; die Entscheidung reduziert im Ergebnis nachträglich den Zuschlagspreis.

Der Entscheidung liegt der Zuschlagsbeschluss des AG Essen v. 29.07.2025 zugrunde. Das gleiche Geschäftsmodell liegt der Entscheidung des LG Berlin II vom 24.04.2025 (mehr) und des AG Köln v. 13.03.2025 - 092 K 053/23 - zugrunde. Der Zuschlag war auf ein ein Gebot von 3 Mio. € erteilt worden. Die Beschwerdeführerin rügte, ihr höheres Gebot über 3,01 Mio. € sei zu Unrecht zurückgewiesen worden. Entscheidend war, dass der Vertreter der Beschwerdeführerin in dem Versteigerungstermin seine Vertretungsmacht nicht sofort durch einen aktuellen Handelsregisterauszug nachweisen konnte; ein Verweis auf das Handelsregister (Internetzugang war nicht möglich) genügte nicht. Damit war das Gebot unwirksam und die Zurückweisung rechtmäßig. Das Landgericht wies daher die Beschwerde zurück, ließ aber die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zu.* Die grundsätzliche Bedeutung liegt darin, dass höchstrichterlich zu klären ist, ob und in welchem Umfang Eintragungen im elektronisch geführten Handelsregister als „offenkundig“ gelten können, insbesondere wenn im Versteigerungstermin kein Internetzugang zur Einsichtnahme besteht.

* Die Rechtsbeschwerde war beim Bundesgerichtshof unter dem Az. V ZB 51/25 anhängig. Mit Beschluss vom 12. Januar 2026 hat der BGH den Beschluss des LG Essen vom 29. Juli 2025 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.

Der Fall betrifft die Wiederversteigerung eines Grundstücks, das ursprünglich einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehörte. Nach einer Teilungsversteigerung wurde das Grundstück einer Gesellschafterin zugeschlagen, die jedoch das Bargebot nicht vollständig zahlte. Daraufhin wurde zugunsten der GbR eine Sicherungshypothek eingetragen. Zwei Gesellschafter beantragten die Wiederversteigerung, was die betroffene Gesellschafterin anfocht, da sie sich als Alleingesellschafterin betrachtete. Der BGH entschied, dass jeder Gesellschafter einer GbR berechtigt ist, die Wiederversteigerung zu beantragen, wenn das Bargebot nach einer Teilungsversteigerung nicht entrichtet wurde. Dies dient der Umsetzung des Gesellschaftsvermögens in Geld und der Auseinandersetzung der Gesellschaft.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 2025 (V ZB 63/23) behandelt die Berechnung des Gegenstandswerts in einem Teilungsversteigerungsverfahren. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde auf 4,9 Millionen Euro festgesetzt. Die Beteiligte zu 1 war ursprünglich Miteigentümerin mit einem Anteil von 259/1.000 und Mitglied einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil von 13/50. Durch die Pfändung eines weiteren Erbanteils erhöhte sich ihr gesamter Anteil auf 519/1.000. Der BGH stellte klar, dass der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit nach dem Anteil der Beteiligten am Versteigerungsgegenstand berechnet wird, nicht nach dem gesamten Grundstückswert. In diesem Fall wurde der Anteil von 519/1.000 zugrunde gelegt, was einem Gegenstandswert von 2.543.100 Euro entspricht. Der Gegenstandwert für die anwaltliche Tätigkeit berechnet sich daher individuell nach dem Anteil des jeweiligen Beteiligten. Der Anwalt der Beteiligten zu 1 kann daher den Wert ihres Anteils (519/1.000) zugrunde legen, nicht aber den gesamten Grundstückswert.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht entschied am 2. Juli 2025 (Az. 7 U 38/24), dass die Teilungsversteigerung eines gemeinschaftlich genutzten Grundstücks zulässig ist. Es stellte fest, dass die Parteien eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet hatten, die mit dem Tod eines Gesellschafters gemäß § 727 Abs. 1 BGB aufgelöst wurde, wodurch die Teilungsversteigerung möglich wurde. Ein dauerhafter Ausschluss des Aufhebungsrechts nach § 749 Abs. 2 BGB wurde nicht wirksam vereinbart, da dies ausdrücklich hätte geregelt werden müssen. Zudem sah das Gericht keinen wichtigen Grund, der die Fortsetzung der Gemeinschaft rechtfertigen würde, insbesondere da die Interessen der Parteien nach dem Tod des ursprünglichen Gesellschafters nicht mehr vereinbar waren. Die Klägerin konnte auch nicht nachweisen, dass die notarielle Vereinbarung ausschließlich steuerlichen Zwecken diente. Das Urteil hebt die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder) auf und weist die Klage ab

Ein Schuldner war nicht auffindbar, weshalb das Amtsgericht einen Zustellungsvertreter bestellte. Der Schuldner legte Rechtsbeschwerde ein, die zurückgewiesen wurde.
Der BGH entschied, dass die Bestellung eines Zustellungsvertreters rechtmäßig war, da sie der zügigen Durchführung der Zwangsversteigerung dient. Die Zustellung an den Vertreter ist einer persönlichen Zustellung gleichgestellt.

Ein Zwangsverwalter vermietete eine Immobilie nicht, um den Versteigerungserlös zu maximieren. Die Eigentümer forderten Schadensersatz.
Das Gericht stellte fest, dass die Zwangsverwaltung nicht primär der Vorbereitung der Versteigerung dient, sondern der wirtschaftlichen Nutzung des Objekts. Die Nichtvermietung war daher eine Pflichtverletzung.

Der Fall, der dem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Mai 2025 (Az. BLw 2/24) zugrunde liegt, betrifft die Frage, ob der Verkauf eines Erbanteils an einer Erbengemeinschaft, deren Nachlass ausschließlich aus landwirtschaftlichen Flächen besteht, einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) bedarf. Der Käufer, ein Nichtlandwirt, hatte einen Erbanteil von 1/5 erworben. Die Genehmigungsbehörde verlängerte zunächst die Frist zur Genehmigung, bevor ein Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht ausübte. Der Käufer beantragte daraufhin die Feststellung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig sei und der Kaufvertrag keiner Genehmigung bedürfe. Der BGH entschied, dass der Kauf eines einzelnen Erbanteils nicht genehmigungspflichtig ist, da der Nachlass nicht aus einem landwirtschaftlichen Betrieb, sondern nur aus landwirtschaftlichen Flächen besteht. Zudem stellte der BGH klar, dass der Verkauf eines einzelnen Erbanteils nicht als Umgehungsgeschäft im Sinne des GrdstVG anzusehen ist, da der Käufer durch den Erwerb eines einzelnen Anteils nicht Alleineigentümer der Grundstücke wird. Eine Genehmigungspflicht könnte nur dann bestehen, wenn alle Erbanteile gleichzeitig oder sukzessive an denselben Erwerber verkauft würden, was hier nicht der Fall war. Der BGH wies die Rechtsbeschwerde der Beteiligten, die das Vorkaufsrecht ausübten, zurück und stellte fest, dass der Kaufvertrag keiner Genehmigung bedarf und das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt wurde

Das Landgericht Berlin II hatte über die sofortige Beschwerde* der Meistbietenden gegen den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Mitte zu entscheiden. Die Beschwerdeführerin rügte, ihr Höchstgebot sei zu Unrecht wegen fehlender Sicherheitsleistung zurückgewiesen und der Zuschlag auf das zweithöchste Gebot erteilt worden.
Das Gericht stellte klar, dass nach einem zulässigen Antrag auf Sicherheitsleistung kein Ermessensspielraum besteht und der Rechtspfleger diese konkludent verlangt hatte. Da die Sicherheit nicht erbracht wurde, war die Zurückweisung des Gebots rechtmäßig.

* Der sofortigen Beschwerde lag ein bewusst inszeniertes Höchstgebot sowie eine gezielt herbeigeführte Zurückweisung des Gebots zugrunde, um anschließend dem Ersteher die Rücknahme der Beschwerde gegen Zahlung anzubieten.

Ein Rechtsanwalt legte in einem Teilungsversteigerungsverfahren in eigener Sache per Fax Beschwerde ein. Das Landgericht wies diese als unzulässig zurück, da sie nicht elektronisch übermittelt wurde.
Der BGH bestätigte die Entscheidung und betonte, dass Rechtsanwälte auch in privaten Verfahren zur elektronischen Übermittlung verpflichtet sind. Diese Verpflichtung dient der Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs und ist verhältnismäßig.

Eine aufgelöste GbR beantragte die Teilungsversteigerung ihrer Grundstücke. Das Amtsgericht stellte das Verfahren ein, da die Rechtsgrundlage durch das MoPeG entfallen sei. Die Fortsetzung wurde von der Zustimmung einer Gesellschafterin abhängig gemacht. Nach Zurückweisung der Beschwerde durch das Landgericht wurde Rechtsbeschwerde eingelegt.
Der BGH entschied, dass die Fortführung des Verfahrens gerechtfertigt sei, da keine Übergangsvorschriften für laufende Verfahren existieren. Ein Neustart des Verfahrens nach neuen Vorschriften wäre unpraktikabel und mit erheblichen Kosten verbunden.

In einem Teilungsversteigerungsverfahren wurde die Antragstellerrolle nach Erbteilsübertragung auf eine neue Beteiligte übertragen. Die ursprüngliche Antragstellerin legte Beschwerde ein, die als unzulässig verworfen wurde.
Der BGH stellte klar, dass die Übertragung der Antragstellerrolle kraft Gesetzes erfolgt und keine eigenständige Anfechtbarkeit besteht. Zwischenentscheidungen im Vollstreckungsverfahren sind nur eingeschränkt anfechtbar.

Beim Zwangsversteigerungstermin am 21. März 2025 vor dem Amtsgericht Essen gab ein bekannter Bieter mehrere Millionengebote ab. Da er jedoch keine Sicherheitsleistung vorweisen konnte, wurden seine Gebote gemäß § 70 ZVG zurückgewiesen. Der Zuschlag ging an eine andere Gesellschaft, die ein wirksames Höchstgebot abgegeben hatte. Das inszenierte Meistgebot ohne Sicherheitsleistung diente als Grundlage für eine Zuschlagsbeschwerde. Die Rücknahme der Beschwerde wurde gegen eine „hälftige Gewinnteilung” angeboten.

Ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung eines gesamten Grundstücks verlangen, auch wenn nur ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört. Pfändungen hindern den Miterben nicht daran, das Verfahren eigenständig zu betreiben.

Im Rahmen einer Teilungsversteigerung stritten die Miteigentümer über die Wirksamkeit von Geboten. Die Antragstellerin gab ein Höchstgebot von 3,5 Mio. € ab, das jedoch wegen fehlender ausreichender Sicherheitsleistung (zweifelhafter Verrechnungsscheck) zurückgewiesen wurde. Zwischen der Abgabe des Gebots (10:20 Uhr) und dem Sicherheitsverlangen des Antragsgegners (10:34 Uhr) lagen 14 Minuten. Der Antragsgegner bot anschließend 1,8 Mio. € und leistete Sicherheit; gleichwohl erteilte das Amtsgericht den Zuschlag der Antragstellerin. Mit seiner sofortigen Beschwerde machte der Antragsgegner geltend, das Sicherheitsverlangen sei rechtzeitig gestellt worden und das Gebot der Antragstellerin daher unwirksam.
Das Landgericht München II gab der Beschwerde statt, hob den Zuschlagsbeschluss auf und erteilte dem Antragsgegner den Zuschlag über 1,8 Mio. €. Die Rechtsbeschwerde wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Auslegung des Begriffs „sofort“ in § 67 Abs 1 S. 1 ZVG* zugelassen.
Das Landgericht München II gab der Beschwerde statt, hob den Zuschlagsbeschluss auf und erteilte dem Antragsgegner den Zuschlag über 1,8 Mio. €. Die Rechtsbeschwerde wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Auslegung des Begriffs „sofort“ in § 67 Abs 1 S. 1 ZVG* zugelassen.

* § 67 Abs 1 S. 1 ZVG bestimmt: "Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt werden würde, kann Sicherheitsleistung verlangen, jedoch nur sofort nach Abgabe des Gebots."
** Die Rechtsbeschwerde war beim Bundesgerichtshof unter dem Az. V ZB 70/24 anhängig. Mit Beschluss vom 11. Dezember 2025 hat der BGH den Beschluss des LG München II aufgehoben und den Zuschlag wegen Verfahrensfehlern versagt; das Verfahren ist damit wieder beim Versteigerungsgericht anhängig.

In einem Teilungsversteigerungsverfahren versuchte ein Miteigentümer durch abschreckende Äußerungen, andere Bieter von der Abgabe von Geboten abzuhalten.
Der BGH entschied, dass ein solches Verhalten gegen die Grundsätze eines fairen Verfahrens verstößt. Die Verfahrensregeln sollen sicherstellen, dass das Grundstück zu einem angemessenen Preis versteigert wird.

Dem Rechtsstreit lag eine Teilungsversteigerung mehrerer Nachlassgrundstücke zugrunde, auf denen eine mit 12 % p.a. verzinsliche Gesamtgrundschuld über 10.225,84 € lastete, die an eine Sparkasse abgetreten war. Nach deren Rückübertragung stand die Grundschuld wieder der Erbengemeinschaft zu und blieb beim Zuschlag als bestehen bleibendes Recht berücksichtigt. Der Kläger erwarb im Juli 2023 eines der Grundstücke im Wege des Zuschlags und zahlte den Bargebotsbetrag von 105.000 €. Er verlangte später die Rückzahlung einer auf die Grundschuld geleisteten Zahlung, da er meinte, diese sei nach Zuschlag durch eine Zahlung der Gemeinde Oberroth erloschen.
Das LG Memmingen wies die Klage ab, da § 50 Abs. 2 Nr. 2 ZVG ausdrücklich auch den Wegfall einer Gesamtgrundschuld nach Zuschlag erfasst und der Ersteher den Grundschuldbetrag samt Zinsen zusätzlich zum Bargebot schuldet.

In einem Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Zuschlag für ein Grundstück erteilt, ohne dass die erforderliche Einzelausbietung der Miteigentumsanteile erfolgte. Der Schuldner legte Rechtsbeschwerde ein.
Der BGH hob den Zuschlagsbeschluss auf, da die Einzelausbietung gesetzlich vorgeschrieben ist und nicht nachgewiesen wurde, dass eine Gesamtausbietung zu einem höheren Erlös geführt hätte. Der Zuschlag wurde versagt.

Die Entscheidung betrifft die Teilungsversteigerung einer Ehewohnung im Miteigentum getrenntlebender Ehegatten. Der BGH stellt klar, dass die Ehewohnung keine generelle Sperre der Teilungsversteigerung bis zur Scheidung begründet. Entscheidend ist vielmehr, welcher Rechtsschutz geltend gemacht wird.

• Materiell-rechtliche Einwendungen gegen den Aufhebungsanspruch sind grundsätzlich im unechten Drittwiderspruchsverfahren geltend zu machen.
• In Betracht kommen insbesondere Einwendungen aus § 1365 BGB, § 1353 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 242 BGB.
• Vollstreckungsrechtlicher Schutz im Teilungsversteigerungsverfahren richtet sich demgegenüber nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG sowie § 765a ZPO.
• Nach dem Zuschlag kann sich der Rechtsschutz auf die Räumungsvollstreckung verlagern; dann ist insbesondere Räumungsschutz nach § 765a ZPO zu prüfen.
• Für die Praxis ist entscheidend, ob der Einwand gegen den Aufhebungsanspruch selbst oder gegen die konkrete Durchführung der Teilungsversteigerung gerichtet ist.

Praxis: Wer eine Teilungsversteigerung der Ehewohnung verhindern oder verzögern will, muss den richtigen Rechtsbehelf wählen. Die bloße Berufung auf die Ehewohnung genügt nicht.