FAQ zur (Sicherungs-)Grundschuld.

Die Grundschuld ist ein abstraktes dingliches Recht am Grundstück. Sie gibt dem Gläubiger das Recht, wegen eines bestimmten Geldbetrags Befriedigung aus dem Grundstück zu verlangen. Anders als die Hypothek hängt sie nicht automatisch vom Bestand einer persönlichen Forderung ab. Vertiefend: Grundschuld und Sicherungsgrundschuld.

Von einer Sicherungsgrundschuld spricht man, wenn die Grundschuld durch Sicherungsvertrag und Sicherungsabrede zur Sicherung bestimmter Forderungen eingesetzt wird. Die Grundschuld bleibt dinglich abstrakt; die wirtschaftliche Begrenzung ergibt sich aus der Sicherungsabrede. Mehr dazu: Sicherungsgrundschuld und Grundschuld & Sicherungsgrundschuld.

Die Hypothek ist akzessorisch: Sie hängt in Bestand und Höhe von der gesicherten Forderung ab. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch. In der Finanzierungspraxis wird deshalb überwiegend die Sicherungsgrundschuld verwendet, weil sie flexibler, wiederverwendbar und verwertungsstärker ist. Vertiefung: Hypothek.

Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief erteilt. Bei der Buchgrundschuld ist die Brieferteilung ausgeschlossen; die Übertragung und Prüfung erfolgt stärker über das Grundbuch. In der Praxis ist die Buchgrundschuld häufig leichter kontrollierbar, weil kein Brief verloren gehen oder gesondert herausverlangt werden muss. Überblick: Grundschuld, Sicherungsgrundschuld und Hypothek.

Grundschuldzinsen und Nebenleistungen können den haftenden dinglichen Betrag erheblich erhöhen. In der Zwangsversteigerung ist zu unterscheiden zwischen laufenden und rückständigen Grundschuldzinsen. Entscheidend sind Zinssatz, Fälligkeit, Beschlagnahme, Anmeldung und Verteilungstermin. Details: Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung.

Der Rang entscheidet, welche Rechte in der Versteigerung vorrangig zu berücksichtigen sind, welche Rechte bestehen bleiben und welche aus dem Bargebot zu decken sind. Deshalb wirkt sich der Rang unmittelbar auf geringstes Gebot, Erlösverteilung und Erwerbspreis aus. Vertiefend: geringstes Gebot.

Regelmäßig erfolgt die Verwertung über Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Bei notarieller Unterwerfung nach § 800 ZPO kann die Grundschuld vollstreckungsstark ausgestaltet sein. Bei einer Sicherungsgrundschuld müssen daneben Einwendungen aus Sicherungsvertrag und Sicherungsabrede geprüft werden.

Eine Grundschuld kann die Teilungsversteigerung wirtschaftlich prägen: Sie kann bestehen bleiben, im geringsten Gebot erscheinen, den Erwerbspreis erhöhen oder den Erlös beeinflussen. Vor einem Gebot müssen deshalb Grundbuch, geringstes Gebot, Verkehrswert, Zuschlagsgrenzen und Zinsstand zusammen geprüft werden. Weiterführend: Verkehrswert prüfen, 5/10- und 7/10-Grenze, Dauer und Ablauf.

Das Bargebot ist nur der bar zu zahlende Teil. Wirtschaftlich hinzukommen können bestehen bleibende Rechte, insbesondere Grundschulden und ab Zuschlag laufende dingliche Zinsen. Deshalb darf ein scheinbar niedriges Bargebot nicht isoliert betrachtet werden. Vertiefung: Erwerbspreis berechnen.

Wer als Miteigentümer selbst ersteigern will, muss das Bargebot grundsätzlich vollständig leisten. Eine erwartete spätere Erlösbeteiligung ersetzt die Zahlung nicht. Eine eigene Grundschuld kann die Liquiditätsbelastung beeinflussen, muss aber rechtzeitig und rangrichtig eingeordnet werden. Mehr: Grundschuld und Bargebot beim Selbsterwerb.

Nach Tilgung der gesicherten Forderung besteht bei der Sicherungsgrundschuld regelmäßig ein Anspruch auf Rückgewähr. Je nach Sicherungsabrede kann dieser Anspruch auf Löschung, Abtretung oder Verzicht gerichtet sein. Vor einer Löschung sollte geprüft werden, ob die Grundschuld noch sinnvoll genutzt oder zur Absicherung benötigt wird.

Bei der Abtretung sind Grundbuchstand, Brief- oder Buchform, Sicherungsabrede und Einwendungen zu prüfen. Die dingliche Abtretung sagt noch nicht abschließend, welche Forderungen wirtschaftlich gesichert sind. Bei Sicherungsgrundschulden ist daher der Sicherungsvertrag entscheidend.

Kosten entstehen insbesondere beim Notar und beim Grundbuchamt. Die Höhe hängt vom Geschäftswert, vom Inhalt der Bestellung und von der beantragten Maßnahme ab. Für eine erste Orientierung siehe Kosten der Grundschuldbestellung und Grundschuldrechner.

Sinnvoll sind aktueller Grundbuchauszug, Grundschuldbestellungsurkunde, Sicherungsabrede, Darlehensunterlagen, Konto-/Valutierungsnachweis, Schriftwechsel zur Ablösung oder Löschung und bei Versteigerung zusätzlich Terminsbestimmung, geringstes Gebot und Verkehrswertgutachten.