5/10-Grenze und 7/10-Grenze bei der Teilungsversteigerung einer Immobilie
Teilungsversteigerung · Zuschlag & Grenzen

5/10-Grenze und 7/10-Grenze
in der Teilungsversteigerung

Nicht nur das Bargebot zählt.

Bei den Zuschlagsgrenzen ist das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte maßgeblich. Genau das wird im Termin oft übersehen – mit teuren Folgen.

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§ 85a ZVG § 74a ZVG Bestehen bleibende Rechte Rechenfälle Quiz

Zwei Grenzen, ein Prinzip: Sie entscheiden, ob und wann ein Zuschlag erteilt werden darf. Wer sie kennt, kann den Verlauf im Termin steuern.

50 %
5/10-Grenze · § 85a ZVG
70 %
7/10-Grenze · § 74a ZVG
+ Rechte
bestehen bleibende Rechte zählen mit
Kurzantwort

Was bedeuten 5/10-Grenze und 7/10-Grenze in der Teilungsversteigerung?

Die 5/10-Grenze bedeutet: Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte weniger als die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG).

Die 7/10-Grenze ist ein Antragsrecht bestimmter Gläubiger nach § 74a ZVG. Der bloße Miteigentümer kann sich darauf in der Teilungsversteigerung grundsätzlich nicht berufen.

Für die Zuschlagsentscheidung genügt es nicht, nur das Bargebot mit dem Verkehrswert zu vergleichen. Bestehen bleibende Rechte können für die Wertgrenzen und vor allem für den tatsächlichen Erwerbspreis entscheidend sein. Wer selbst mitbieten oder einen Zuschlag rechtlich prüfen lassen möchte, findet hierzu weitere Hinweise bei Rechtsanwalt Dr. Clemente zur Teilungsversteigerung .

Grenze Rechtsgrundlage Maßstab Folge
5/10-Grenze § 85a ZVG Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte < 50 % Verkehrswert Zuschlag ist im ersten Termin von Amts wegen zu versagen
7/10-Grenze § 74a ZVG Gebot < 70 % Verkehrswert und Gläubiger wird voraussichtlich nicht gedeckt Zuschlagsversagung nur auf Antrag eines Berechtigten

Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtbelastung des Erstehers: Bargebot, bestehen bleibende Rechte und das geringste Gebot müssen zusammen betrachtet werden.

Häufige Fragen

FAQ: 5/10-Grenze und 7/10-Grenze kurz beantwortet

Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag nach § 85a ZVG nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht.

Ja. Maßgeblich ist nicht nur das Bargebot, sondern das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte.

Für den bloßen Miteigentümer grundsätzlich nicht. Bedeutung kann sie ausnahmsweise haben, wenn ein Miteigentümer zugleich Grundpfandrechtsgläubiger ist und seine Belastung nicht in das geringste Gebot fällt.
Grundsatz

Meistgebot, Bargebot und bestehen bleibende Rechte: Was zählt für die 5/10-Grenze?

Für die Zuschlagsgrenzen ist nicht stets nur das Bargebot entscheidend. Zu berücksichtigen ist das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte.

Kurz gesagt

  • Maßgeblich ist nie nur das Bargebot, sondern Bargebot plus Wert bestehen bleibender Rechte.
  • Die 5/10-Grenze ist eine amtswegige Schranke im ersten Termin (§ 85a ZVG).
  • Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) gilt für den bloßen Miteigentümer grundsätzlich nicht.

Das ist vor allem dann wichtig, wenn Rechte im geringsten Gebot bestehen bleiben. Der Ersteher zahlt dann nicht nur das Bargebot, sondern übernimmt wirtschaftlich zusätzlich die bestehen bleibenden Rechte. Deshalb können diese Rechte bei der Frage, ob eine Grenze erreicht ist, mitgerechnet werden.

Bargebot
Der Betrag, den der Meistbietende bar zu zahlen hat.
Bestehen bleibende Rechte
Rechte, die nicht durch Zuschlag erlöschen, sondern vom Ersteher wirtschaftlich übernommen werden.
Grenzprüfung
Für die 5/10-Grenze zählt die Summe aus Bargebot und Wert bestehen bleibender Rechte.
§ 85a ZVG

5/10-Grenze nach § 85a ZVG: Wann ist der Zuschlag zu versagen?

Die 5/10-Grenze schützt vor Verschleuderung. Der Zuschlag darf im ersten Versteigerungstermin nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht.

Formel

Bargebot + Wert bestehen bleibender Rechte ≥ 50 % des Verkehrswerts

Ein zweiter Termin ist ebenfalls ein erster Termin im Sinne des § 85a ZVG, wenn im ersten Termin keine Gebote abgegeben wurden. Wurde dagegen bereits ein Gebot abgegeben und der Zuschlag wegen der 5/10-Grenze versagt, ist die Situation im Folgetermin anders zu beurteilen.

Rechtsgrundlagen anzeigen
  • § 85a Abs. 1 ZVG – Versagung des Zuschlags bei Geboten unter 5/10 des Verkehrswerts.
  • § 44 ZVG, § 52 ZVG – geringstes Gebot und bestehen bleibende Rechte.
§ 74a ZVG

7/10-Grenze nach § 74a ZVG: Gilt sie in der Teilungsversteigerung?

Die 7/10-Grenze spielt in der Teilungsversteigerung grundsätzlich keine Rolle für den bloßen Miteigentümer. § 74a Abs. 1 ZVG gibt einem Gläubiger ein Antragsrecht, wenn dessen Forderung durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in Höhe von 7/10 des Verkehrswerts aber voraussichtlich gedeckt würde.

Bloßer Miteigentümer
Grundsätzlich kein Antrag nach § 74a ZVG, weil er nicht Gläubiger im Sinne der Vorschrift ist.
Ausnahme
Ein Miteigentümer kann antragsberechtigt sein, wenn er zugleich Grundpfandrechtsgläubiger ist.
Besonderheit
Relevanz besteht vor allem, wenn die Belastung nicht in das geringste Gebot fällt.

Die Grenzen sind nur ein Teil der Prüfung. Entscheidend ist, welche Rechte bestehen bleiben und wie das geringste Gebot aufgebaut ist.

Typische Fehler

Häufige Fehler bei 5/10-Grenze, 7/10-Grenze und Zuschlag

Nur das Bargebot wird betrachtet
Falsch. Bei der 5/10-Grenze zählt das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte.
7/10-Grenze wird vom Miteigentümer geltend gemacht
Regelmäßig falsch. Der bloße Miteigentümer ist grundsätzlich nicht antragsberechtigt.
Bestehen bleibende Rechte werden nicht bewertet
Gefährlich. Ohne richtige Bewertung lässt sich die Zuschlagsgrenze nicht zuverlässig prüfen.
Geringstes Gebot wird isoliert behandelt
Unzureichend. Für die Strategie müssen geringstes Gebot, Verkehrswert, Bargebot und Rechte gemeinsam betrachtet werden.

Die Prüfung gehört vor den Versteigerungstermin. Nach Zuschlag sind Fehler regelmäßig nur noch schwer oder gar nicht mehr zu korrigieren.

Zweiter Termin

Wann fällt die 5/10-Grenze in der Teilungsversteigerung weg?

Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze versagt, gilt diese Grenze im späteren Termin grundsätzlich nicht nochmals in gleicher Weise. Anders ist es, wenn im ersten Termin überhaupt kein Gebot abgegeben wurde; dann kann auch der Folgetermin noch als erster Termin im Sinne des § 85a ZVG behandelt werden.

Für die Praxis bedeutet das: Ob die 5/10-Grenze noch schützt, hängt nicht nur von der Terminzahl ab, sondern davon, was im vorausgegangenen Termin tatsächlich geschehen ist.

Weiterführend zur Terminstrategie

Dauer und Ablauf der Teilungsversteigerung
Geringstes Gebot in der Teilungsversteigerung
Praxisfälle

Rechenfälle zur 5/10-Grenze und zu bestehen bleibenden Rechten

Diese Fälle zeigen, warum die bestehen bleibenden Rechte bei der Grenzprüfung praktisch entscheidend sein können.

Fall 1: Grenze nicht erreicht

Verkehrswert: 400.000 €

Bargebot: 180.000 €

Keine bestehen bleibenden Rechte. 5/10 = 200.000 €. Der Zuschlag ist im ersten Termin zu versagen.

Fall 2: Grenze durch Rechte erreicht

Verkehrswert: 400.000 €

Bargebot: 160.000 €

Bestehen bleibendes Recht: 50.000 €. Gesamt: 210.000 €. 5/10 ist erreicht.

Fall 3: Rechte reichen nicht aus

Verkehrswert: 500.000 €

Bargebot: 180.000 €

Bestehen bleibendes Recht: 40.000 €. Gesamt: 220.000 €. Erforderlich wären 250.000 €.

Fall 4: 7/10 und Miteigentümer

Der bloße Miteigentümer kann die Zuschlagsversagung nach § 74a ZVG grundsätzlich nicht verlangen. Anders kann es liegen, wenn er zugleich Grundpfandrechtsgläubiger ist.

Quiz

Praxis-Quiz zu 5/10 und 7/10

Prüfen Sie anhand der Fälle, ob die Zuschlagsgrenzen richtig eingeordnet werden.

Praxisfall 1 – 5/10-Grenze ohne bestehen bleibende Rechte

Der Verkehrswert beträgt 400.000 €. Bestehen bleibende Rechte gibt es nicht. Das Meistgebot beträgt 180.000 €.

Darf der Zuschlag im ersten Termin erteilt werden?
Wählen Sie eine Antwort und prüfen Sie anschließend das Ergebnis.
Praxisfall 2 – Bestehen bleibende Rechte zählen mit

Der Verkehrswert beträgt 400.000 €. Es bleibt eine Grundschuld mit einem Wert von 50.000 € bestehen. Das Bargebot beträgt 160.000 €.

Wie ist die 5/10-Grenze zu beurteilen?
Wählen Sie eine Antwort und prüfen Sie anschließend das Ergebnis.
Praxisfall 3 – Grenze trotz Recht nicht erreicht

Der Verkehrswert beträgt 500.000 €. Es bleibt ein Recht mit einem Wert von 40.000 € bestehen. Das Bargebot beträgt 180.000 €.

Ist die 5/10-Grenze eingehalten?
Wählen Sie eine Antwort und prüfen Sie anschließend das Ergebnis.
Praxisfall 4 – 7/10-Grenze in der Teilungsversteigerung

Zwei Miteigentümer betreiben eine Teilungsversteigerung. Das Meistgebot liegt unter 7/10 des Verkehrswerts. Einer der Miteigentümer möchte deshalb den Zuschlag verhindern.

Welche Aussage trifft zu?
Wählen Sie eine Antwort und prüfen Sie anschließend das Ergebnis.
Praxisfall 5 – Mehrfachauswahl

Welche Aussagen zu 5/10- und 7/10-Grenze sind richtig? Mehrfachauswahl möglich.

Bitte alle richtigen Antworten auswählen.
Wählen Sie alle richtigen Antworten aus und prüfen Sie anschließend das Ergebnis.
Merksätze

Kurz zusammengefasst

  • Die 5/10-Grenze ist eine amtswegige Zuschlagsschranke im ersten Termin.
  • Maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich des Wertes bestehen bleibender Rechte.
  • Der bloße Miteigentümer kann die 7/10-Grenze grundsätzlich nicht geltend machen.
  • Anders kann es sein, wenn der Miteigentümer zugleich Grundpfandrechtsgläubiger ist.
  • Eine Gebotsstrategie muss Bargebot, bestehen bleibende Rechte und Verkehrswert zusammen betrachten.
Weiterführend

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Nächster Schritt

Zuschlagsgrenze oder Gebotsstrategie unklar?

Die rechnerische Grenze ist nur ein Teil der Prüfung. Lassen Sie vor dem Termin klären, welche Rechte bestehen bleiben und wie das geringste Gebot aufgebaut ist.

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