Grundschuld & Bargebot beim Selbsterwerb

Miteigentümer müssen im Teilungsversteigerungsverfahren grundsätzlich das volle Bargebot leisten (§§ 49, 54 ZVG). Über eine Grundschuld auf dem eigenen Anteil lässt sich der Kapitalabfluss jedoch wirtschaftlich neutralisieren. Nachfolgend werden Rechtsgrundlagen, Abgrenzungen, Praxisablauf und Beispiele erläutert.

BGH, Beschluss vom 13. November 2013 – XII ZB 333/12 –, BGHZ 199, 71-87, Rn. 31:

„ … Dieser [Anm.: der Ersteher] ist insbesondere nicht berechtigt, die Zahlung des Meistgebotes um den Betrag zu kürzen, den er im Hinblick auf seine Beteiligungsquote an der Bruchteilsgemeinschaft am Übererlös zu haben glaubt (Storz/Kiderlen Praxis der Teilungsversteigerung 4. Aufl. C.9.5.2.; Kogel FPR 2012, 75, 76; Dassler/Schiffhauer/Hintzen ZVG 14. Aufl. § 180 Rn. 146). … “

Warum überhaupt volle Barzahlung?

Das geringste Gebot deckt nur bestimmte Positionen ab. Beim Selbsterwerb bleibt es dabei, dass das Bargebot vollständig zu berichtigen ist. Die spätere Auskehrung an den bisherigen Miteigentümer mildert das Ergebnis lediglich zeitverzögert – es ändert nichts daran, dass die Liquidität im Zuschlagszeitpunkt bereitstehen muss. Das führt häufig zu einer Finanzierungslücke.

Fällt die eigene Grundschuld in das geringste Gebot?

Maßgeblich ist, ob die Grundschuld zu den bestehen bleibenden Rechten gehört oder nicht. Eine auf dem eigenen Anteil bestellte Grundschuld, die nicht in das geringste Gebot fällt, kann genutzt werden, um den Übererlös zu reduzieren. Das Ziel ist, dass der Selbsterwerb ohne realen Kapitalabfluss erfolgen kann, obwohl das Bargebot formal vollständig zu leisten ist.

Vertiefend: Geringstes Gebot & Deckungsgrundsatz ·

Worum es praktisch geht

  • Keine Aufnahme ins geringste Gebot: Fiele die Grundschuld dort hinein, würde sie vom Ersteher zu decken sein – die Neutralisierung wäre dahin.
  • Valutierung & Sicherungszweck: nicht erforderlich.

Praxisablauf (Kurz-Checkliste)

  1. Grundschuld bestellen: Notariell auf dem eigenen Anteil eintragen lassen (rechtzeitig vor Termin).
  2. Rechteprüfung & Strategie: Das geringste Gebot klären.
  3. Finanzierung abstimmen: Bank-/Privatlösung, Abtretung, Sicherungszweckvereinbarung.
  4. Terminvorbereitung: Sicherheitsleistung, Vollmachten, Identitätspapiere, Kaufpreis kalkulieren.
  5. Nach dem Zuschlag: Finanzierung finalisieren, Bargebot leisten, Befriedigungserklärung abgeben.

Beispielrechnung (vereinfachte Illustration)

Ausgangsdaten:

  • Geringste Bargebot: 10.000 €
  • Verkehrswert: 400.000 €
  • Meistgebot: 200.000 €
  • Bestehen bleibende Rechte: 50.000 €
  • Miteigentumsanteil des Erwerbers vor Zuschlag: 1/2
  • Eigene Grundschuld (auf eigenem Anteil, fällt nicht in das geringste Gebot): 160.000 €

Wirtschaftliche Betrachtung:

  • Kaufpreis / Erwerbspreis = Bargebot (200.000) + Rechte (40.000) = 240.000 €.
  • Ohne Gestaltung: Der Erwerber müsste 200.000 € Liquidität bereitstellen; später würde ihm die Hälfte des Erlöses ausgekehrt.
  • Mit eigener Grundschuld: Effektive Zahlung von 105.000 € = Geringste Bargebot (10.000) + hälftiger Übererlös (95.000). Die Grundschuld bindet die Auskehrungsmasse; der tatsächliche Kapitalabfluss kann neutralisiert werden.

Häufige Fehler

  • Fällt ins geringste Gebot: Dann ist sie vom Ersteher zu decken; Gestaltung verfehlt ihr Ziel.
  • Zu späte Bestellung: Registervollzug nicht rechtzeitig erledigt → Termin verstreicht ohne Wirkung.
  • Mangelnde Kommunikation gegenüber Kreditgerber: Banken verstehen die Konstruktion häufig nicht.

FAQ in Kürze

Ja, grundsätzlich ist das Bargebot vollständig zu leisten. Die spätere Auskehrung an den bisherigen Miteigentümer mindert zwar wirtschaftlich, ändert aber nichts an der Liquiditätspflicht im Zuschlagszeitpunkt.

Durch eine rangrichtige, nicht in das geringste Gebot fallende Grundschuld wird die Auskehrungsmasse wirtschaftlich gebunden, sodass der reale Kapitalabfluss reduziert bzw. neutralisiert werden kann.

Frühzeitige Rechteprüfung, notarielle Bestellung der Grundschuld, Abstimmung mit Finanzierungspartnern, richtige Anmeldung.

Hinweise ohne Gewähr. Sie ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Weiterführend: Geringstes Gebot & Deckungsgrundsatz · 5/10- & 7/10-Grenze · Erwerbspreis/Kaufpreis-Rechner

Finanzierung & Strategie prüfen

Ein rechtzeitiger Eintrag einer eigenen Grundschuld kann die Finanzierung eines Selbsterwerbs in der Teilungsversteigerung entscheidend erleichtern.

Beratung bequem online buchen