Variante 1: jährliche Fälligkeit
Die Zinsen sind jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten.
Zu den laufenden Grundschuldzinsen gehören alle Zinsen vom 01.01.2021 bis zum 16.06.2024.
Grundschuld · Zinsen · Sicherungsabrede
Fälligkeit der Grundschuldzinsen.
Entscheidend sind Fälligkeit und Beschlagnahme.
Ob Grundschuldzinsen als laufende oder rückständige Zinsen zu behandeln sind, entscheidet über geringstes Gebot, Rang und Verteilung.
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Fälligkeit Grundschuldzinsen
laufende Zinsen
rückständige Zinsen
Beschlagnahme
§ 47 ZVG
Direktantwort
Wann sind Grundschuldzinsen laufend und wann rückständig?
Die Abgrenzung laufender und rückständiger Grundschuldzinsen erfolgt durch Beschlagnahme und Fälligkeit. Der Zinssatz allein genügt nicht.
Kurz gesagt
Laufende Grundschuldzinsen sind die wiederkehrenden Leistungen, die nach der letzten vor der Beschlagnahme eingetretenen Fälligkeit weiter auflaufen.
Rückständige Grundschuldzinsen sind die vor der Beschlagnahme bereits fällig gewordenen, aber noch nicht erfüllten Beträge. Diese müssen rechtzeitig angemeldet werden.
Laufende Grundschuldzinsen
werden bei der Erstellung des geringsten Gebots von Amts wegen berücksichtigt.
Rückständige Grundschuldzinsen
müssen rechtzeitig vor Beginn der Bieterstunde angemeldet werden, damit sie das Vorrecht des Rangs genießen.
Entscheidender Prüfpunkt
Nicht nur der Zinssatz, sondern die Fälligkeitsregel in der Grundschuldbestellungsurkunde.
Urkunde und Fälligkeit
Die Fälligkeit steht in der Grundschuldbestellungsurkunde.
Der beigefügte Urkundenauszug zeigt eine typische Klausel: Die Grundschuld ist jährlich zu verzinsen; die Zinsen sind nachträglich am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres zu entrichten.
Warum diese Klausel wichtig ist
Die Klausel entscheidet, wann ein Zinsbetrag fällig wird. Damit bestimmt sie zugleich, ob ein Betrag im Zeitpunkt der Beschlagnahme schon rückständig ist oder als laufender Betrag in das geringste Gebot einfließt.
Gerade bei hohen Grundschuldzinsen kann diese Abgrenzung den wirtschaftlichen Wert der Grundschuld im Versteigerungsverfahren erheblich verändern.
Beschlagnahme als Zäsur
Die Beschlagnahme richtet sich nach § 20 ZVG, der über § 180 Abs. 1 ZVG auch in der Teilungsversteigerung gilt.
Sie wird durch Zustellung des Beschlagnahmebeschlusses an den Antragsgegner wirksam, außerdem durch Eingang des Ersuchens um Eintragung des Versteigerungsvermerks beim Grundbuchamt, wenn die Eintragung demnächst erfolgt (§ 22 Abs. 1 ZVG).
Merksatz
Wer Grundschuldzinsen berechnet, muss zuerst die Fälligkeit der dinglichen Zinsen lesen. Erst danach lässt sich sauber zwischen laufend und rückständig unterscheiden.
Fallbeispiele
Dieselbe Grundschuld – anderes Ergebnis wegen anderer Fälligkeit.
Beispiel: Grundschuld 100.000 €, dingliche Zinsen 18 % jährlich, Beschlagnahme im 2. Quartal 2022, Zuschlag am 17.06.2024.
Variante 2: vierteljährliche Fälligkeit
Die Zinsen sind vierteljährlich am letzten Tag eines jeden Kalendervierteljahres nachträglich fällig.
Zu den laufenden Grundschuldzinsen gehören alle Zinsen vom 01.01.2022 bis zum 16.06.2024.
Verfahrensverzögerung
Verfahrensverzögerungen ändern den Ausgangspunkt der Berechnung nicht. Sie erhöhen aber die laufenden Zinsen, weil diese bis zum maßgeblichen Endzeitpunkt weiter anwachsen. Zur zeitlichen Einordnung von Antrag, Beschlagnahme, Versteigerungstermin, Zuschlag und Erlösverteilung siehe Dauer und Ablauf der Teilungsversteigerung.
Verfahrensrecht
Was berücksichtigt das Gericht von Amts wegen?
Laufende wiederkehrende Leistungen
Laufende Grundschuldzinsen werden bei der Erstellung des geringsten Gebots von Amts wegen berücksichtigt (§ 45 Abs. 2 ZVG).
Rückständige Beträge
Rückständige Grundschuldzinsen müssen rechtzeitig angemeldet werden, also vor Beginn der Bieterstunde. Eine verspätete Anmeldung kann Rangverlust auslösen (§ 110 ZVG i. V. m. § 37 Nr. 4 ZVG).
Vorläufige Berechnung
In das geringste Gebot werden die Grundschuldzinsen für die Zeit bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin eingestellt (§ 47 ZVG). Im Verteilungstermin wird neu berechnet, und zwar bis einen Tag vor dem Zuschlag, weil der Ersteher ab Zuschlag die laufenden Lasten trägt (§ 56 Satz 2 ZVG).
Weiterführende Themen
Was zusätzlich geprüft werden sollte.
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Zum GrundschuldrechnerFAQ
Häufige Fragen zur Fälligkeit der Grundschuldzinsen
Laufende Grundschuldzinsen sind die Zinsen, die nach der letzten vor der Beschlagnahme eingetretenen Fälligkeit weiter auflaufen.
Rückständig sind die Zinsen, die vor der Beschlagnahme bereits fällig geworden und nicht erfüllt sind.
Ja. Laufende wiederkehrende Leistungen werden nach § 45 Abs. 2 ZVG bei der Erstellung des geringsten Gebots von Amts wegen berücksichtigt.
Ja. Rückständige Grundschuldzinsen müssen rechtzeitig vor Beginn der Bieterstunde angemeldet werden, wenn sie das Vorrecht ihres Rangs behalten sollen.
Der maßgebliche Ausgangspunkt bleibt unverändert. Die laufenden Zinsen wachsen aber bis zum maßgeblichen Endzeitpunkt weiter an.
Nächster Schritt
Grundschuldzinsen richtig einordnen.
Wenn Beschlagnahme, Fälligkeit und Anmeldung nicht sauber geprüft werden, ist das geringste Gebot schnell falsch. Lassen Sie die wirtschaftliche Tragweite der Grundschuld anwaltlich prüfen.