Verkehrswertfestsetzung im Teilungsversteigerungsverfahren
Die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a Abs. 5 ZVG ist ein zentraler Schritt des Verfahrens. Sie schützt vor Verschleuderung und bietet den Beteiligten eine klare Orientierung für die Bietstrategie.
§ 74a Abs. 5 ZVG – Gesetzestext anzeigen
§ 74a Abs. 5 ZVG: Der Grundstückswert wird vom Vollstreckungsgericht festgesetzt, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Der Beschluss ist mit sofortiger Beschwerde anfechtbar.
Schutzfunktion der Verkehrswertfestsetzung
Sie dient dem Schutz der Beteiligten vor einer Verschleuderung des Grundstücks und gibt den Bietern eine Orientierungshilfe. Der BGH hat dazu ausgeführt:
„Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken […] und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe geben.“
Der festgesetzte Verkehrswert bildet die Grundlage für die 5/10- und 7/10-Grenzen (§ 85a ZVG) sowie für Gebühren und Gebotslimits.
Rechtlicher Rahmen
Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und Lage, jedoch ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse.
Hindernisse bei der Wertermittlung
Wenn der Sachverständige keinen Zutritt zum Objekt erhält, muss er den Wert nach äußerem Anschein und Unterlagen schätzen. Eine Verweigerung kann strategisch motiviert sein, etwa um später günstig zu ersteigern.
Eine Anfechtung allein wegen angeblich unzutreffenden Werts ist regelmäßig nicht möglich. Nur gravierende Bewertungsfehler oder Verfahrensmängel rechtfertigen eine Beschwerde.
Sicherheitsabschläge und ihre Grenzen
Fehlt die Innenbesichtigung, wird oft ein Sicherheitsabschlag (bis 30 %) angesetzt. Solche Abschläge sind jedoch nur zulässig, wenn sie nachvollziehbar begründet sind. Eine pauschale Kürzung ist nach Auffassung des Rechtsanwalts Dr. Clemente nicht zwingend, zumal sie auf einer Spekulation beruht. Jedoch muss deutlich werden, dass eine Innenbesichtigung nicht stattfand.
„Mangels Besichtigung wurde ein mittlerer, der Baualtersklasse entsprechender Ausstattungsstandard angenommen.“
Solche Annahmen verhindern, dass sich der Zutrittsverweigerer Vorteile verschafft – es lohnt sich daher ein kritischer Blick auf Abschläge.
Fazit
Die Verkehrswertfestsetzung ist keine Formalität: Sie beeinflusst Mindestgebot, Zuschlagschancen und Kosten. Wer den Wert prüft und Abschläge hinterfragt, kann strategisch profitieren.
Weiterführend: Geringstes Gebot · 5/10- & 7/10-Grenze · Erwerbspreis / Kaufpreis