BGH IX ZR 7/24 im Überblick
- Sachverhalt
- Die Entscheidung des BGH
-
Besprechung für die Zwangs- und Teilungsversteigerung
- Bestehen bleibende Grundschuld als Teil des Erwerbspreises
- Grundschuldzinsen bis zum Zuschlag
- Grundschuldzinsen nach dem Zuschlag
- Tilgung der persönlichen Forderung und Rückgewähranspruch
- Hinterlegung des Ablösebetrags
- Sicherungsgeber und Rückgewähranspruch
- 135.000 € Grundschuld – Zahlungsströme von 275.889,54 €
- Insolvenz und Aussonderung des Herausgabeanspruchs
Eine Grundschuld bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen
Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 2026 liegt eine Fallgestaltung zugrunde, in der eine Grundschuld bestehen blieb:
Zwei Miteigentümer hatten zur Sicherung eines Darlehens eine Grundschuld über 135.000 € bestellt. Später wurde der Miteigentumsanteil eines der Sicherungsgeber zwangsversteigert. Die Grundschuld blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Aus der Teilungsmasse erhielt die Grundschuldgläubigerin die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen und verrechnete den Erlös auf die Darlehensforderung, die dadurch vollständig getilgt wurde.
Der Ersteher war ein Dritter, der den Grundpfandrechtsbetrag ablöste. Für die spätere Löschung der bestehen gebliebenen Grundschuld verlangte die Gläubigerin die Ablösung in Höhe des Kapitalbetrags zuzüglich der seit dem Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen.
Da die Empfangsberechtigung ungeklärt war, hinterlegte die Grundschuldgläubigerin den Ablösebetrag anschließend für beide Miteigentümer. Über das Vermögen eines der Miteigentümer war zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Aussonderung des hinterlegten Ablösebetrags
Amtlicher Leitsatz:
Der wahre Gläubiger kann den Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle in der Insolvenz eines anderen Prätendenten mit Hilfe des Anspruchs auf Einwilligung in die Herausgabe des hinterlegten Betrags aussondern.
Der BGH stellte fest, dass der Kläger einen Aussonderungsanspruch gemäß § 47 InsO geltend machen kann, wenn er als wahrer Gläubiger den Anspruch auf Herausgabe des hinterlegten Betrags hat.
- Der Anspruch des Klägers auf Einwilligung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB dient der Durchsetzung seines Aussonderungsrechts bezüglich des Herausgabeanspruchs.
- Das Berufungsgericht ging jedoch rechtsfehlerhaft davon aus, dass der Kläger alleiniger Forderungsinhaber sei. Es versäumte zu prüfen, wem der Anspruch auf Rückgewähr zustand. Der BGH hob das Berufungsurteil daher auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.
Bedeutung für bestehen bleibende Grundschulden und Grundschuldzinsen
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 2026 – IX ZR 7/24 betrifft im Schwerpunkt die Frage, wem ein hinterlegter Ablösebetrag für eine Grundschuld zusteht. Für die Praxis der Zwangs- und Teilungsversteigerung ist der zugrunde liegende Sachverhalt jedoch auch aus einem anderen Grund von besonderem Interesse. Er verdeutlicht die wirtschaftliche Bedeutung einer im Versteigerungsverfahren bestehen bleibenden Grundschuld und zeigt zugleich, welche Rolle die dinglichen Grundschuldzinsen vor und nach dem Zuschlag spielen.
Im Ausgangsfall war ein Miteigentumsanteil zwangsversteigert worden. Auf dem Grundstück lastete eine Grundschuld in Höhe von 135.000 €, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen blieb.
1. Die bestehen bleibende Grundschuld ist Teil des Erwerbspreises
Wird ein Grundstück oder Miteigentumsanteil in der Zwangsversteigerung erworben, besteht die wirtschaftliche Gegenleistung des Erstehers nicht notwendig allein in dem bar zu zahlenden Meistgebot. Bleiben Rechte nach den Versteigerungsbedingungen bestehen, übernimmt der Ersteher das Grundstück mit diesen Belastungen. Der wirtschaftliche Erwerbspreis setzt sich daher aus dem Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte zusammen.
Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur wirtschaftlichen Einordnung bestehen bleibender Grundpfandrechte. Treffend führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 29. Januar 2016 – V ZR 285/14 – bei Rn. 9 zur bestehen bleibenden Grundschuld aus:
„Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des […] geschuldeten Versteigerungserlöses.“
Bleibt eine Grundschuld bestehen, tritt deren Wert zum Bargebot hinzu.
Im Fall IX ZR 7/24 blieb eine Grundschuld über 135.000 € bestehen. Dieser Betrag gehörte damit wirtschaftlich zum Erwerbspreis des versteigerten Miteigentumsanteils.
Die Entscheidung des BGH selbst teilt nicht mit, in welcher Höhe das Bargebot abgegeben wurde, auf das der Zuschlag erteilt worden ist. Aus dem erstinstanzlichen Urteil des LG Leipzig vom 6. Januar 2023 – 5 O 2559/21 –, juris, Rn. 8, ergibt sich jedoch, dass das Bargebot 200.000 € betrug.
| Bestandteil | Betrag |
|---|---|
| Bargebot | 200.000,00 € |
| bestehen bleibende Grundschuld | 135.000,00 € |
| wirtschaftlicher Erwerbspreis | 335.000,00 € |
Die Grundschuld von 135.000 € war damit Bestandteil der wirtschaftlichen Gegenleistung des Erstehers. Das im Termin abgegebene Bargebot lässt daher meist keinen zuverlässigen Rückschluss darauf zu, welchen wirtschaftlichen Preis der Ersteher tatsächlich für das Grundstück aufwendet.
2. Die Grundschuldzinsen bis zum Zuschlag
Im entschiedenen Fall erhielt die Grundschuldgläubigerin aus dem Versteigerungsverfahren 135.956,25 € auf die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen. Diese Zinsen betrafen also den Zeitraum bis zum Versteigerungszuschlag.
Der Betrag ist schon seiner Höhe nach bemerkenswert. Die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen in Höhe von 135.956,25 € überstiegen den Nominalbetrag der Grundschuld von 135.000 €.
Für das Verständnis der im Urteil genannten 135.956,25 € Grundschuldzinsen ist die Rangordnung des § 10 ZVG von Bedeutung.
Rang der laufenden und rückständigen Grundschuldzinsen
Die laufenden Grundschuldzinsen genießen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG denselben Rang wie die Grundschuld. Als laufend gelten nach § 13 Abs. 1 ZVG der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die danach fällig werdenden Beträge. Sie werden, soweit sie sich aus dem Grundbuch ergeben, vom Versteigerungsgericht von Amts wegen berücksichtigt (§ 45 Abs. 2 ZVG).
Denselben Rang genießen auch die Zinsrückstände aus den letzten zwei Jahren (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG), wenn sie rechtzeitig vor Beginn der Bieterstunde angemeldet wurden. Ältere Zinsen fallen dagegen in die Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG.
Der BGH teilt mit, dass die Zwangsversteigerung ab Juli 2015 betrieben wurde. Unterstellt man die bei Grundschulden übliche jährliche Fälligkeit (Zinsen des abgelaufenen Kalenderjahres werden am ersten Werktag des Folgejahres fällig), waren die am ersten Werktag 2015 fällig gewordenen Zinsen für das Jahr 2014 die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen und fielen damit unter die laufenden Zinsen im Sinne des § 13 Abs. 1 ZVG. Bei zusätzlicher Geltendmachung der privilegierten zweijährigen Rückstände wären damit Zinsen seit 1. Januar 2012 zu berücksichtigen.
Bis zum Zuschlag am 18. September 2018 ergibt sich bei einem Grundschuldkapital von 135.000 € und den vom BGH genannten Zinsen von 135.956,25 € rechnerisch ein Grundschuldzinssatz von 15 % jährlich.
Der Fall veranschaulicht damit, welche wirtschaftliche Bedeutung dingliche Grundschuldzinsen erreichen können. Dies gilt insbesondere bei älteren Grundschulden, bei denen regelmäßig Zinssätze vereinbart worden sind, die erheblich über dem tatsächlich für das gesicherte Darlehen geschuldeten Zinssatz liegen.
Dabei ist stets zwischen den schuldrechtlichen Darlehenszinsen und den dinglichen Grundschuldzinsen zu unterscheiden. Die im Grundbuch eingetragenen Grundschuldzinsen bestimmen den Umfang der dinglichen Haftung des Grundstücks. Sie sind nicht mit dem Zinssatz des gesicherten Darlehens gleichzusetzen.
Die bis zum Zuschlag aufgelaufenen Grundschuldzinsen wurden im entschiedenen Fall aus der Versteigerungsmasse befriedigt. Sie sind deshalb nicht zusätzlich dem vom Ersteher übernommenen Grundschuldkapital von 135.000 € als Bestandteil des Erwerbspreises hinzuzurechnen.
3. Die Grundschuldzinsen nach dem Zuschlag
Mit dem Zuschlag endete die dingliche Verzinsung der Grundschuld nicht. Weil die Grundschuld bestehen blieb, bestand sie auch nach dem Zuschlag mit dem Inhalt fort, den sie nach der Grundschuldbestellung und der Eintragung im Grundbuch hatte. Dazu gehörte grundsätzlich auch die weitere Verzinsung des Grundschuldkapitals.
Als die Grundschuld später abgelöst werden sollte, verlangte die Grundschuldgläubigerin deshalb einen Betrag von 139.933,29 €.
Dieser Betrag setzte sich aus
- dem Grundschuldkapital von 135.000 € und
- den seit dem Zuschlag aufgelaufenen dinglichen Grundschuldzinsen
zusammen.
Damit wird eine für den Ersteher wesentliche Folge bestehen bleibender Rechte deutlich. Die wirtschaftliche Belastung beschränkt sich nicht auf den Nominalbetrag des bestehen bleibenden Rechts. Solange die Grundschuld fortbesteht, können weitere dingliche Zinsen hinzutreten.
4. Tilgung der persönlichen Forderung und Rückgewähranspruch
Besondere Bedeutung erhält der Fall dadurch, dass die persönliche Darlehensforderung der Grundschuldgläubigerin durch die aus dem Versteigerungsverfahren erhaltenen Zahlungen vollständig getilgt worden war.
Der Gläubiger konnte daher für die Ablösung der Grundschuld grundsätzlich den vollen Kapitalbetrag von 135.000 € einschließlich der seit dem Zuschlag entstandenen dinglichen Zinsen verlangen. Der Ablösebetrag durfte allerdings nach Wegfall des Sicherungszwecks nicht ohne Weiteres wirtschaftlich bei ihr verbleiben. An die Stelle des Rückgewähranspruchs trat vielmehr der Anspruch auf den entsprechenden Ablösebetrag.
Für die Praxis entscheidend
Grundschuld, persönliche Forderung und Rückgewähranspruch sind strikt zu trennen. Die Tilgung des Darlehens beseitigt die bestehen gebliebene Grundschuld nicht. Zugleich darf der Gläubiger den nach Wegfall des Sicherungszwecks vereinnahmten Rückgewährwert nicht ohne Rechtsgrund behalten.
5. Hinterlegung des Ablösebetrags
Die Grundschuldgläubigerin hinterlegte den Ablösebetrag wegen unverschuldeter Ungewissheit über die Person des Gläubigers gemäß § 372 Satz 2 Alt. 2 BGB und verzichtete auf das Recht zur Rücknahme der Hinterlegung. Mit diesem Verzicht trat die Erfüllungswirkung des § 378 BGB ein: Die Hinterlegerin wurde von ihrer Verbindlichkeit in gleicher Weise frei, als hätte sie an den materiell Berechtigten geleistet.
Der ursprüngliche schuldrechtliche Anspruch geht mit der wirksamen Hinterlegung unter. An seine Stelle tritt für den wahren Gläubiger der Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle. Dieser Anspruch bildet das Surrogat für die nach § 378 BGB erloschene Forderung.
Rechtliche Folge: Nicht mehr die Grundschuldgläubigerin schuldet nach wirksamer Hinterlegung die Auskehrung des Übererlöseses. Entscheidend ist vielmehr, wer materiell Gläubiger des durch die Hinterlegung entstandenen Auskehrungsanspruchs ist.
6. Sicherungsgeber der Grundschuld und Rückgewähranspruch
a) Grundlage des Rückgewähranspruchs
Der Bundesgerichtshof ordnet den im Streitfall maßgeblichen Auskehrungsanspruch (Rückgewähranspruch) ausdrücklich dem Sicherungsvertrag über die Gesamtgrundschuld zu. Mit Wegfall des Sicherungszwecks wurde der zuvor aufschiebend bedingte Rückgewähranspruch fällig.
„Aufgrund des Sicherungsvertrags stand dem Kläger ein durch den Wegfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingter Anspruch gegen die Z. zu, die Gesamtgrundschuld zurückzugewähren.“
BGH, Urteil vom 25.06.2026 – IX ZR 7/24, Rn. 45.
Nach der eigenen Hinterlegungserklärung der Grundschuldgläubigerin diente die Hinterlegung der Erfüllung ihrer Verpflichtung aus dem Sicherungsvertrag, den Rückgewährwert an die materiell rückgewährberechtigten Sicherungsgeber auszukehren.
Gläubiger des nach § 378 BGB erloschenen Auskehranspruchs sind daher diejenigen Personen, die im Zeitpunkt der Ablösung aus dem Sicherungsvertrag die Rückgewähr der Grundschuld verlangen konnten. Das Recht auf Auskehr des Ablösebetrags tritt wirtschaftlich und rechtlich an die Stelle des ursprünglichen Rückgewähranspruchs.
Kernaussage
Der Anspruch auf den Ablösebetrag ist kein selbständiger Anspruch ohne Bezug zum Sicherungsvertrag. Er ist das Surrogat des schuldrechtlichen Rückgewähranspruchs.
b) Mehrere Sicherungsgeber
Die Grundschuld war von den früheren Miteigentümern gemeinschaftlich als Sicherheit bestellt worden. Aus dem Sicherungsvertrag stand ihnen deshalb grundsätzlich ein gemeinschaftlicher, zunächst aufschiebend bedingter Rückgewähranspruch zu. Im Außenverhältnis waren sie Mitgläubiger im Sinne des § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Diese gemeinschaftliche Berechtigung setzt sich nach der Hinterlegung am Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle fort. Steht der Rückgewähranspruch mehreren Personen zu und ist die Forderung nicht wirksam in einer Person zusammengeführt worden, besteht eine Forderungsgemeinschaft. Für das Innenverhältnis gelten die §§ 741 ff. BGB; im Zweifel sind die Teilhaber nach § 742 BGB zu gleichen Anteilen berechtigt.
Besteht die Gemeinschaft fort, kann ihre Aufhebung durch Teilung verlangt werden. Eine Einwilligung in die Auszahlung des gesamten hinterlegten Betrags an nur einen Sicherungsgeber kann deshalb nicht ohne Weiteres verlangt werden. Entscheidend ist vielmehr, in welchem Umfang der jeweilige Sicherungsgeber materiell am Rückgewähranspruch beteiligt ist.
Der BGH stellt damit klar: Grundlage des Rückgewähr- und Auskehranspruchs ist der Sicherungsvertrag. Bei mehreren Sicherungsgebern richtet sich die Berechtigung am Ablösebetrag nach deren gemeinschaftlicher Stellung aus diesem Sicherungsverhältnis, sofern keine wirksame Konzentration der Forderung auf eine Person nachgewiesen ist.
7. Aus 135.000 € Grundschuld werden Zahlungsströme von 275.889,54 €
Der Fall veranschaulicht deutlich, dass der Nominalbetrag einer Grundschuld nicht mit den insgesamt aus dem Grundpfandrecht fließenden Beträgen gleichgesetzt werden darf. Im Zusammenhang mit der Grundschuld über 135.000 € flossen insgesamt 275.889,54 € an die Grundschuldgläubigerin.
| Zahlung | Grund | Betrag |
|---|---|---|
| Versteigerungsgericht | Grundschuldzinsen bis zum Zuschlag | 135.956,25 € |
| Ablösung der Grundschuld | Nominalbetrag der Grundschuld | 135.000,00 € |
| Grundschuldzinsen seit dem Zuschlag | 4.933,29 € | |
| Gesamtbetrag | 275.889,54 € | |
Davon zu unterscheiden ist die Frage, welcher Betrag der Grundschuldgläubigerin wirtschaftlich endgültig verbleiben durfte. Nachdem die persönliche Darlehensforderung bereits getilgt war, war der später vereinnahmte Ablösebetrag aufgrund des Sicherungsvertrags an die Rückgewährberechtigten auszukehren.
Praxisfolge: Bei einer bestehen bleibenden Grundschuld müssen Nominalkapital, bis zum Zuschlag berücksichtigte Grundschuldzinsen, nach dem Zuschlag weiterlaufende Zinsen und der schuldrechtliche Rückgewähranspruch getrennt betrachtet werden.
8. Insolvenz: Aussonderung des hinterlegten Herausgabeanspruchs
Von besonderer Bedeutung ist die Entscheidung für den Fall, dass über das Vermögen eines der Sicherungsgeber das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der BGH qualifiziert den Anspruch des wahren Gläubigers auf Einwilligung in die Herausgabe nicht als bloßen Verschaffungsanspruch gegen die Insolvenzmasse.
„Vielmehr dient er dazu, die Gläubigerstellung des wahren Gläubigers hinsichtlich eines massefremden Vermögensrechts – des Herausgabeanspruchs – durchzusetzen.“
BGH, Urteil vom 25.06.2026 – IX ZR 7/24, Rn. 29.
Der Herausgabeanspruch gegen die Hinterlegungsstelle gehört materiell dem wahren Gläubiger und nicht der Insolvenzmasse eines lediglich formal begünstigten anderen Miteigentümer. Der wahre Gläubiger kann deshalb seine Berechtigung mit Hilfe des Einwilligungsanspruchs durchsetzen und den Herausgabeanspruch nach § 47 InsO aussondern.
Bedeutung der Entscheidung
BGH IX ZR 7/24 verbindet drei Ebenen: den Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag, dessen Surrogation in den hinterlegten Ablösebetrag und die insolvenzrechtliche Aussonderung des daraus entstandenen Herausgabeanspruchs. Gerade diese Verbindung macht die Entscheidung für Grundschuld-, Versteigerungs- und Insolvenzpraxis bedeutsam.